钟伟：中国经济和房地产的“大转折”、小机会

第三，我们得看到，帮政府所做的保障混改，老旧改造等等，都是有机会的。但是这种机会，有局限性。局限在哪里呢?局限在一线的楼市供不应求的、人口净流入的地区。如果没有办法做租售并举以及租售同城的，当我们要做自持的时候，我们可选的城市并没有这么多。特色小镇的特在什么地方?大多数的特色小镇并没有特色。比如说物流，你不就是挣流水吗?不挣钱。例如说养老健康，别指望这个。在我这代人死光之前，养老产业不会真正的成熟。因为30后、40后要么没有付费养老的习惯，因此真正的付费养老行业的出现，要等到75年后的人老去了，要等到政府愿意对阳逻地产提供直接的养老补贴。

　　我们看一下加拿大和美国，养老地产都离不开政府的补贴，都离不开老者对自己养老的高度付费的意愿。为什么说中国目前已经老区的老人不愿意付费呢?一方面是足够老的老人经历了困苦的生活，因此极其吝啬。目前94%是来自于政府的基本养老，剩下的6%来自于企业的，如果没有大规模的购买商业养老，那么养老就很难迅速的成熟。它在未来可能是一盘大棋，但是现在不是，现在更多的机会是对已有存量住房的改造，子女给父母掏5万对不适合老人居住的房子进行一些适老化的改造。

　　另一方面，各种适合老人居家养老、社区养老的金融产品，尤其是保险产品，在一定程度上，由子女或者是父母共同的去购买让父母居住。所以，我认为还是在存量住宅的适老化改造，以及金融产品的推出。

　　接下来给大家的建议是什么?建议不多： 第一，有钱比什么都好，有钱比有地好，有钱比有房好，如果你欠钱更好。 第二，稍安勿躁，两三个季度的时间，少做比多做好，不做比做好，明年年初再出手刚刚好。今年春节前，中国的商品房新房仍然有另外一轮价格的下行。

　　第三，做投资不稀奇，做开发、做建筑不稀奇，你有没有营运能力很重要。同样是建筑成本投进去，10个亿的资产，如果能够让资产每年年画有5%的产出，那么，这个物业是值钱的。如果它只能产出2%，这个物业是不值钱的。如果这个物业还不能产生现金流，你的物业只能卖给人家。所以，你的运营能力，决定了你的自持物业的潜在价值。运营能力可能会超越开发能力、超越建造能力、超越投资能力成为考验开发商能不能在未来房地产平台期，成为优秀的挣钱的明智的房地产企业特别大的考量指标。

　　所以，总结我的发言，大转折时代下，我们只有一下小机会，运营能力重于泰山，谢谢。