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一线城市新房价格涨幅回落0.2个百分点,房企融资环境预期收紧

杭州房地产网-房掌柜 2020-10-21 10:18:31来源:北京商报 综合
[摘要]今年四季度各地库存压力依然较大,而前述政策压力也会带来一定影响,预计地产价格表现不会过于强势。

  “金九银十”到来,房企围绕”以价换量”展开角逐。10月20日,国家统计局发布数据显示,9月份,在全国70个大中城市中,新房、二手房价格上涨城市数量分别达到55城与50城,整体涨幅较8月有所回落。当月正值房地产市场传统销售旺季,逐渐从疫情中复苏的房企通过以价换量的促销方式加速冲刺,其开发投资信心也有所回温。但部分机构指出,从销售面积及销售额涨幅较8月收窄这一迹象来看,后期市场交易动力仍有不足,叠加“三道红线”等政策压力的综合影响,地产价格表现强势的可能性较低。

  一线城市新房价格涨幅回落0.2个百分点

  此前8月,全国新房及二手房价格整体有扩大趋势,随着“金九银十”到来,全国各地地产调控政策趋密,叠加房企以价换量,9月全国房地产市场价格环比涨幅出现了小幅回落。

  9月份,全国共计55城新房价格出现上涨,较8月减少4城。初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.5%、0.6%和0.4%;二手住宅销售价格环比上涨0.9%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

  相较涨幅扩大的8月,9月份一线城市房价涨幅呈现普遍回落的态势。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这主要缘于当前房源相对充裕,房企希望在传统“金九银十”的销售旺季进行促销,因此价格方面涨势不会太强甚至出现回落;同时,各地新盘供应比较多,楼盘间营销竞争压力大,加剧了房价涨幅降温。

  与此同时,在“房住不炒”的定调下,其快速上行的支撑有限。以北京为例,9月11日,北京市住建委发布《北京住房和城乡建设发展白皮书(2020)》。白皮书显示,2019年,北京市坚持“房住不炒”定位,继续保持调控政策稳定性,不放松、不加码,继续执行严格的限购政策,对二套、多套住房以及投资投机性需求依然保持高压态势;2020年,本市将坚持“房住不炒”定位,落实城市主体责任,坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松,推进房地产市场平稳健康发展。

  同期,二、三线城市新房、二手房价格涨势总体也在回落。其中,31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.3%和0.2%,涨幅较8月分别回落0.3和0.2个百分点;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.5个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅与上月相同。

  “从数据看,徐州房价成为当月涨幅最大的城市。实际上此前徐州已经出台过新政,因此即便此次数据上涨幅较高,但不排除后续几个月即第四季度依然有降温的可能。但这也提醒徐州继续做好房价管控,尤其是地铁沿线和学位较好的二手房,防范房东和中介机构炒作。”严跃进说。

  开发投资增速连续4月上行

  在房企“以价换量”促销手段加持下,全国房地产价格增速出现了普遍下滑,但从企业开发投资数据看出,随着疫情防控进入常态化,全国复工复产复市节奏趋稳,企业开发投资信心已有所升温。

  从日前国家统计局发布的数据看出,今年前三季度全国房地产开发投资为103484亿元,同比增长5.6%,增速较前8月提高1.0个百分点;同期,房地产开发企业到位资金136376亿元,同比增长4.4%,增速较前8月提高1.4个百分点。

  截至目前,全国房地产开发投资的增速已连续4月上行且增速超越5%,基本高于2015年房地产开发投资增速水平,房企开发投资的信心向上。

  不过,从商品房销售面积及金额来看,9月全国商品房销售面积达18587万平方米,销售金额18704亿元,同比分别增7.3%和16%。这在易居(中国)企业集团CEO丁祖昱看来,虽然9月销售面积和金额同比都出现一定提升,但事实上9月的商品房销售表现仍并不理想,量价明显均表露出后继乏力的现象。

  对此,丁祖昱进一步指出,9月全国商品房销售面积和销售金额同比增速均较8月同期出现收窄,分别为6.4个百分点和11.1个百分点。今年虽受疫情影响,整体开发销售节奏有所后移,但9月仍是各大开发商的重点布局的月份。因此,9月销售面积、金额涨幅收窄,在某种程度上代表了市场成交后劲的严重不足。“目前以价换量、加紧回款已成为广泛销售手段和目标。但联系部分城市新房去化遇阻现实来看,前述销售模式在部分二三线城市效果并不理想。”

  房企融资环境预期收紧

  当前“金九银十”已步入后半程,多家分析机构认为政策端调控收紧已在所难免。据中原地产监测数据显示,全国房地产调控在2020年9月单月累计次数为35次,年内合计政策调控次数高达403次。

  8月28日,住建部发布《住房和城乡建设部强调:落实城市主体责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标》的消息,沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市房地产行业的负责人参加工作会商会。中原地产首席分析师张大伟认为,整体来看,9月各地收紧的调控政策虽然力度不大,但依然代表了房地产调控的趋势是“一城一策”、“房住不炒”,维持房地产市场的平稳,上涨过快必会导致调控升级。

  而从土地购置端看,在备受关注的“三道红线”门槛之下,房企开发投资活动的融资环境预期收紧。8月底,住建部和央行召开的重点房企座谈会,提出实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。

  根据随后披露的“三道红线”标准:房企剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。对房企则按“红-橙-黄-绿”四档管理,如果“三道红线”均突破,属“红色”档,开发商不能再增加“有息负债”;“橙色”档房企,负债年增速不得超过5%;“黄色”类房企年负债增速不得超过10%;“绿色”类房企不得超过15%。

  “随着三道红线新规逐步推进,房企更加注重自身创造资金的能力,未来个人按揭贷款、定金及预收款同比增速空间上升。”王小嫱表示;丁祖昱提醒,鉴于“金九”全国商品房销售表现明显不及预期,销售面积、金额的同比增速显著收窄。因此,各大房企仍需警惕后续销售回款压力或将持续加大。

  关于下一步楼市价格,严跃进则表示,眼下降价促销仍是主旋律。今年四季度各地库存压力依然较大,而前述政策压力也会带来一定影响,预计地产价格表现不会过于强势。但在实际交易过程中,购房者仍需警惕各类虚假价格折扣等做法。

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责任编辑:黎观日

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