钟伟：中国经济和房地产的“大转折”、小机会

首先，看美元。

　　我们的外汇储备，我们的外汇闸门是来自于美国的美元供应，如果美元把供应的闸门一关，我们的外汇储备就少了。全球的外汇储备，在2014年的下半年到了顶峰。特朗普上台之后，无论是美国的经济政策、社会政策和政治政策，都倾向于保守和孤立，没有这么多的美元从美联储印出来了。各个国家的央行，包括美联储，包括中国人民银行，如果把中央银行看到一个企业的话，这个企业的资产负债的规模，不仅不再扩大，反而在缩小。比如美联储，资产负债规模是4.5万亿美元，今后一段时间，美联储的规模不会比这个大，只能比这个小，因为在危机之前人家的规模只有1万亿。中国人民银行，也得缩小，2015年的时候是暂时的缩小了一下，现在总体是温和扩张，但是扩张的速度慢多了。

　　各个国家的中央银行都不敢摊大。为什么开发商可以求大呢?人民币贬值，窗口没有了。如果要定调，未来50年的中美关系，尤其使未来十年的中美关系，美元对于非美元，对于日元和欧元，从去年年底到现在，都已经贬了7%—8%，人民币才升了2%—3%，这个升职幅度跟美元和日元比起，不够多。美中之间的贸易不平衡，是美国对外贸易不平衡的主角，总得解决一下。尽管有“一带一路”，但是中国跟欧洲，中国跟美国之间，没有就自由贸易达成清晰可见的决议。　　

所以，这一系列的因素制约了，如果中国真的想和美国和欧洲比较好的相处，在次贷危机之后，人民币的贬值窗口有可能已经关闭了。

　　所以我个人不负责任的认知。在今后的3年，人民币对美元，要升值，不是贬值。所以开发商能够负美元债可以负一点，否则在美联储加息之后，会更高，而不是更低。

　　第三，请记住现金很好，特别好。

　　第四，楼市过去经历了什么?当下的楼市是什么?有哪些使真的，有哪些是假的?一是泡沫。年初以来到现在，最典型的说法，中国的房地产的市值相当于4倍GDP，而且300万亿了，世界最高，所以中国楼市是最大的泡泡。这个说法，我个人非常不赞成。因为总体上来讲，中国的楼市，并没有这么大的泡沫。国家统计局的统计显示，中国的居民家庭资产当中，大约60%—70%是地产，剩下的40%左右的是金融资产。按照我们所计算的数字，中国居民目前所投资的金融资产是100万亿左右，中国居民房地产的市值大约是金融资产的1.5倍，中国目前的商品房的市值是2倍的GDP，这样的话，跟西方国家的水平大致是相当的。

　　所以我们得否认的是，中国没有这么大的地产泡沫。

　　第二个谎言，在我有生之年，看不到房价下跌，这肯定是谎言。因为已经看到了房价下跌了，2008年的下半年和2009年的上半年，中国的商品房新房的价格大约下降了20%，只是后来比较幸运，这两轮价格的下跌，都由更高的上涨覆盖掉了，未来中国的房子会分化，但是中国的房价在未来的十年或者是二十年出现显著的全国性的上涨难度是很大的。

　　第三个谎言，库存去化完成了吗?2014、2016年房地产投资对中国经济增长没有太大的贡献。2016年非常火爆，地产对中国经济增长贡献的大吗?没有像大家想象的这么大。因为去年房地产投资的增速，仍然是个位数的。那么，我们再看区域的分化，一二线很好，但是三四线不怎么好，这个不会延续。所以，去三四线疯狂拿地的开发商，因为你错误的判断了形势。榜样的力量都不再升了，三四线很难有去化完成的机会。供不应求的趋势还是在一线，三四线的一些库存的去化永远不会完成。

　　我们再看一下总体的库存去化过程，以及金融的安全性。这件事情比较麻烦，比如说库存。你刚卖了6个季度的好房，去年全年一共才多卖了4亿多平米的房，库存去化怎么就完成了?目前在建的商品房，76亿平米，住宅52亿平米，去年一共才卖了15亿左右平米的房子，现在在建的东西，去化三到四年都无法完成。待售的是7亿平米，去年卖了十六七亿平米的房子，再看看新开工的，比去年的销售多了2亿多平米，中国房地产通过短短的6个季度就完成了去化。

　　那么，地产是不是对金融构成了巨大的应该呢?应该是巨大的，但是也没有这么可怕。按揭加公积金加起来20万亿，但是抵押物的价值是100万亿。所以，未来房地产行业可能会出现合并重组，这是我们看到的现状。

　　在整个的大转折的情况之下，未来的一段时间，房地产行业仍然会平稳延续。可是，江湖已远，小机会才有。胡锦涛同志也没有说过房地产的事情，只有习近平总书记讲过，房子是用来住的，不是用来炒的。所以江湖的日子结束了。我们必须看到新一届的政府对地产和金融是相对谨慎的，不新过去十年特别强烈的把中国的高速增长建在金融+地产的基础上。 最后一个大的转折，未来对运营能力的考核。

　　第一，在地产之上，如何加载产业是我们需要考虑的。住宅的主人就完成了居住的用地，酒店也不需要，但是未来，如果我们不能够有好的对于地产开发的加载产业的能力，地产就不值钱了。

　　第二，我们现在流行的加盟机制，是不是一定是好的呢?让一个项目经理的总的投资风险95%是你的，项目经理5%的风险是他们的，这种跟投机制，或者是加盟机制用得过头了，有可能会获得非常好的短期扩张的效果，导致2017年或者2018年的排行榜有变化。