中国开发区协会数据显示,截至目前,国家级经济技术开发区共 220 家,国家级高新技术产业开发区数量达146家,省级产业园区多达上千家,市级产业园区数不胜数,平均每个城市拥有近5家省级及以上产业园区。
毋庸置疑,我国产业园区目前存在比较严重的供给过剩情况。数据显示,2014年,我国产业园区整体空置率高达43.2%。即使在商务发达的上海(楼盘),商务园区的空置率也超过10%,部分园区空置率超过20%。
在这种形势之下,产业园区的出路在哪里?目前的产业园区存在哪些误区?在产业园区无序竞争的市场之下,如何走出一条自己的特色运营之路。本期和讯房产对话嘉丰达资产管理有限公司北京(楼盘)公司总经理易鹏程。
在易鹏程看来,现在还是产业园区开发建设阶段,还没到产业园区收并购最好时机。大概3到5年后,销售型物业、园区会存在趋同化、招商难、运营难问题。
嘉丰达资产管理有限公司北京公司总经理易鹏程
和讯房产:您从2011年开始涉足产业园区,能不能谈一下您从业的这几年产业地产经历的变化?
易鹏程:大概经历了三个阶段。第一个阶段是粗放式的产业地产开发阶段。很多地产商开始转型做产业园区开发,这是一个被动行为。这个阶段比较重视土地开发强度,没有关注到后续园区的坪效,对产品(舒适、生态、绿化、停车位)的关注度远大于对产业的培育度。第二阶段是在区域的研究、产业及产业环境的研究上走得比较远。这个阶段对园区的关注度、微观的东西关注得少一些,多在宏观层面。第三个阶段是做产业园区的开发、区域经济的载体。
和讯房产:与大型房企相比,嘉丰达这样的创业型公司,在产业园区运作上有哪些自己的特色?
易鹏程:与龙头房企相比,首先,在规模上区别就很大;另外,在看法认识上和操作的细致程度上区别也很大。我们拿到这一块地,尤其是在北京,太可贵了。而且在一线城市做产业地块开发,难度本身就很大。我们第一个坚持的就是产业方向、规划方向、落位、维持这是最关键的。
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