易鹏程：现在还没到产业园收并购最好时机

　　中国开发区协会数据显示，截至目前，国家级经济技术开发区共 220 家，国家级高新技术产业开发区数量达146家，省级产业园区多达上千家，市级产业园区数不胜数，平均每个城市拥有近5家省级及以上产业园区。

　　毋庸置疑，我国产业园区目前存在比较严重的供给过剩情况。数据显示，2014年，我国产业园区整体空置率高达43.2%。即使在商务发达的上海(楼盘)，商务园区的空置率也超过10%，部分园区空置率超过20%。

　　在这种形势之下，产业园区的出路在哪里?目前的产业园区存在哪些误区?在产业园区无序竞争的市场之下，如何走出一条自己的特色运营之路。本期和讯房产对话嘉丰达资产管理有限公司北京(楼盘)公司总经理易鹏程。

　　在易鹏程看来，现在还是产业园区开发建设阶段，还没到产业园区收并购最好时机。大概3到5年后，销售型物业、园区会存在趋同化、招商难、运营难问题。

　　嘉丰达资产管理有限公司北京公司总经理易鹏程

　　和讯房产：您从2011年开始涉足产业园区，能不能谈一下您从业的这几年产业地产经历的变化?

　　易鹏程：大概经历了三个阶段。第一个阶段是粗放式的产业地产开发阶段。很多地产商开始转型做产业园区开发，这是一个被动行为。这个阶段比较重视土地开发强度，没有关注到后续园区的坪效，对产品(舒适、生态、绿化、停车位)的关注度远大于对产业的培育度。第二阶段是在区域的研究、产业及产业环境的研究上走得比较远。这个阶段对园区的关注度、微观的东西关注得少一些，多在宏观层面。第三个阶段是做产业园区的开发、区域经济的载体。

　　和讯房产：与大型房企相比，嘉丰达这样的创业型公司，在产业园区运作上有哪些自己的特色?

　　易鹏程：与龙头房企相比，首先，在规模上区别就很大;另外，在看法认识上和操作的细致程度上区别也很大。我们拿到这一块地，尤其是在北京，太可贵了。而且在一线城市做产业地块开发，难度本身就很大。我们第一个坚持的就是产业方向、规划方向、落位、维持这是最关键的。

再者，龙头先行。龙头企业有集聚效应，现在国家鼓励发展大型战略新型产业的龙头企业。因为产业的前沿端，对于后端的、生态链的、产业的控制力和影响力非常大，定价权、研发方向、基础科研都在大产业的龙头企业里面。现阶段从运营的角度说，更关注企业的需求。其实做产业园区没有太多模式上的区别，就是耐心和细致程度有区别。对产业链的效应，包括后续的经营大家都差不多。

　　和讯房产：您觉得现在政府对产业园区的态度有变化吗?产业园区运营者在政府和企业之间如何定位自己的角色?

　　易鹏程：政府对产业园区的态度因不同区域，敏感程度不一样。以昌平区为例，昌平镇和百善镇就不太一样，因为产业基础不一样。百善镇原来都是农业人口。昌平镇不一样，昌平区政府在那里，石油大学、政法大学、化工大学都在那，产业基础好，对产业要求更高一些，现在就往服务业做，没污染、产值高，对城市形象还好。每个区域阶段不一样，每个区域政府对于产业发展的诉求会有差异。所以，我们前期做区域，一开始就会先看他有什么，然后再说我们要发展成什么样阶段性的目标。

　　政府和企业之间存在桥梁，产业园区就是桥梁。产业园区运营者是这个桥梁的信息传递者。

　　和讯房产：嘉丰达作为一个资产管理公司，在金融方面的优势在产业园区的管理运营上起到什么作用?

　　易鹏程：最近一次中国企业家论坛上，马云、王健林、董明珠、郭广昌等企业家发言。郭广昌认为实体产业最终会发展成为一个金控集团，说明金融在实体产业中的作用非常大。我们做产业园区发展同样需要产业基金。目前嘉丰达的产业基金还在培育过程中。因为产业的发展有两块收益，一是资产管理，产业有了收入，资产产生溢价;二是企业做大规模，产业上的收入。

　　总之，我们产业园区的开发运营上，要把专业走远，剩下的只是一个辅助性的手段。目前我们要在运营上深扎，再考虑其他。未来我们还想渗透一些规模企业的投资。

　　和讯房产：现在做产业园一部分是销售模式、一部分是运营模式，运营模式意味着自持周期比较长、回报率不好解决。这方面该如何做好平衡?

　　易鹏程：现在我们已经看到做销售的园区存在的弊端。就像商业一样，散售和自持是两种完全不一样的概念。园区散售会对后续品质上的管理有影响、产业培育就更不用谈了。如果是自持园区，规划落实有保障，而且可以打造运营服务有收入群体。

　　嘉丰达现在的模型是4+1模型，就是4年加1年，一年退给一家产业基金，因为产业基金看净租金回报率。净租金回报率衡量的是基金资金的成本能不能覆盖，如果能覆盖资金的成本，相当于有营收。

　　和讯房产：你如何判断目前产业园区的无序发展形势?

　　易鹏程：产业园区的收并购，现在还没到最好的时机，大家还是在大量开发建设阶段。目前真正运营的难度，包括持有成本问题还没有到瓶颈期。大概三到五年之后，周边销售型物业、园区都会存在趋同化，招商难度最大。

　　和讯房产：目前产业园区一方面全国看是过量的，另一方面从个体城市看嘉丰达之所以选择北上深一线城市深耕，就城市更新改造盘活和开发这两方面是如何权衡的?

　　易鹏程：首先，我们聚焦北京上海这些一线城市，是因为我们对一线城市的人口集聚从长轴线的时间轴来看，还是在一个集中的过程。根据中国人口迁徙的趋势，北京的资产升值会比其他城市的资产升值要快。第二是产业的集中度，比如科研人员，全国有博士120万，其中近91万博士是在北京，集中度非常高。其他研发外包类资源都集聚在这类城市。另外，上海、北京周边这一类卫星城的开发，尤其是在京津冀区域土地极差落差非常大。所以我们主动选择环北京区域。

　　第二，城市更新和城市周边新城产业园区开发是两条线，我们既做城市周边的新城开发，这是要承接城市产业外溢需求，这些外溢需求流动性最强的就是研发人员。二是北京有很多城区内相对地段和物业品质比较好的物业利用比较低效，有很大的更新能力和空间。

　　总之，我们重心还是放在产业形成的区域的开发上。因为这种外溢的疏解的职能，形成的对人口、城市承载能力也在加强。这两个需求在产业园的要素上、资源上的沉淀比较快速。另外，我们通过城市更新，把企业展示的需求、社交的需求通过产业园区联动起来。