专家谈集体建设用地建租赁住房：很难说会使房价下降

　　8月28日，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下称《方案》)，引起各方关注。

　　《中国新闻周刊》专访中国人民大学经济学院刘守英教授，深度解读《方案》，剖析集体建设用地建租赁房与土地改革的关系。

　　“现在断言对房价产生何种影响为时尚早”

　　中国新闻周刊：你对《方案》设计的初衷怎么看?集体建设用地使用会有哪些不同?

　　刘守英：这次《方案》在集体建设用地上建设租赁住房的目的很明确，主要是为满足新市民过渡性的居住需求。从国家层面上，允许试点地区集体建设用地入市，旨在增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。

　　集体建设用地建设租赁住房入市的试点政策，主要是解决3个1亿人在城市里落脚的问题。我们原来的城市化是一个不落脚、不容人的城市化。《方案》也是为了落实新型城镇化，让新增进城的1亿人体面地在城市落脚。

　　我的理解是，《方案》是近期出台的旨在解决城市住房问题的一个配套方案。但也不能忽视这一政策的另一方面影响，就是可以盘活农村集体经营性建设用地市场，农民也能从土地开发中受益。我国对农村集体经营性建设用地提出改革的总体方向，是实行城乡一体的建设用地市场。城中村、城郊村、城边村这些土地增值收益上涨过快的地区是焦点。

　　这意味着，今后村镇集体经济组织可以不再通过传统的政府征收、开发商土地竞拍盖房出售等手段，直接参与到城市住房的建设中来，从而推动城市住房市场和土地市场的良性发展。

　　原来城中村、城郊村、城边村也有大量集体建设用地入市，为外来人口解决居住问题。但是，没有合法地位，基本上都是农民自己和集体组织偷偷摸摸盖，基础设施、卫生环境、公共服务都不行，而且管理也是难题。

　　此次《方案》试点，正式允许城中村、城边村集体建设用地建租赁住房，这就解决了合规性问题，农民集体就可以堂堂正正在规划和用途约束下去干这件事。有实力的村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

　　中国新闻周刊：有观点认为，集体建设用地建设租赁住房入市后，会平抑房价，你怎么看?

　　刘守英：《方案》出台是应急之举，主要是解决流动人口比较多的城市各类人群的居住问题，特别是如何使居住在城中村、城边村的农民工更体面地在城市落脚，现在很难说会使房价下降。

　　我认为市场机构的一些观点过早被炒大了。因为城中村住的这些人没有多少人买房，农民工在城里买房的很少，对房价影响微乎其微，他们对租价很敏感。与其说是对房价有影响，不如说是对租价有影响。

　　现在的基本思路，是市场的问题还是通过市场去解决。中国未来的住房分为普通商品房、保障性住房、租赁住房。

　　商品房用地由政府采用招、拍、挂方式解决，纯市场行为，解决部分居住和投资(投机)需求，只要市场认可，价格多高都可以;保障性住房用地还是由政府供给，主要解决中低收入和夹心层的住房需求;新增进入城市人口的住房需求，则主要采用租赁方式解决，通过城中村、城边村的集体建设用地建设租赁房实现，放开租赁市场。未来中国住房市场就是商品房市场和租赁市场两个轨道。

　　商品房市场价格取决于资产价格增值预期和土地供应。根子不在城中村和城边村的集体建设用地盖租赁房入市，而在未来住房属性。中央明确“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，并不否认住房的资产属性，而是要对住房需求精准分类，从供给侧提供解决方案。住房的资产属性不那么强，一部分居住需求就不一定是去买房子，转而租房。

　　未来住房租和售两个市场之间的关系及保障性住房三者之间如何平衡，或许会对房价产生一些影响，现在断言对房价产生何种影响为时尚早。

　　“若还是让农民自己建设，恐怕会不尽如人意”