专家谈集体建设用地建租赁住房：很难说会使房价下降

中国新闻周刊：通过住房市场的改革，集体土地入市会对城市化带来什么影响?

　　刘守英：简单说，政府的归政府，市场的归市场。比如说30%左右的土地和住房，未来完全市场化。现在整个住的问题没有解决，住和投资混在一起，很多时候为了解决住的问题，把另一个市场给干掉了，这样就造成了很多的扭曲。

　　未来住房市场会划分商品房、保障房、租赁房三大块，慢慢理顺，最终租售市场达到一个平衡，即市场的归市场，政府的归政府，这是中国城市化的路径。

　　农民工进城，是中国城市化绕不过去的问题。农民工就业类型不同，对住的需求也不一样。此外，不同的城市面对的问题也不一样。

　　解决这个问题有堵与疏之辩，我倾向于疏。特别是对人口净流入的13个试点城市，从租房入手，让进城的农民工落下脚来。由于涉及增加土地供应，集体建设用地入市会给土地改革冲出一个口子。

　　如同一个硬币的两面，未来城市之间的竞争是比谁留得住人，技术人才关乎城市的竞争力、产业升级和消费，不能让高房价把人撵走。比如深圳房价太高，华为再高的工资都留不住人，只好向东莞转移。

　　所谓产业就业人口，对每一个城市都很重要。像北京几百万人窝在城中村，公共服务不到位，管理是难题，政府担心出事。

　　但另一方面，他们对城市的作用，特别是服务业，比如环卫、市政工程又不可或缺，很多产业不可能都换机器人(21.500, -0.05, -0.23%)，城市的发展需要一定的流动人口来支撑。

　　城市要留人，地在政府手里，政府不对住房市场进行分类施策，结果就是产业和人口流出。从政府来讲，主要的手段就是改变供地模式，分类解决不同人群的住房问题。

　　中国未来的住房市场，投资投机跟居住必须要分开，住和炒慢慢切开。第一，住房的资产泡沫要下来，强调居住属性。第二，土地市场分为纯市场的招拍挂供应，和集体土地所有权不变的租赁供应。

　　中国新闻周刊：你此前说中国要告别依赖土地的发展模式，地方政府越早摆脱“土地财政”越好，怎么理解?

　　刘守英：中国的发展模式很独特。由政府主导，土地在中国经济高增长中扮演着发动机角色。过去三十多年是靠土地促进了中国的快速工业化和城市化，政府通过对土地的控制来掌握经济发展的主动权。但目前依赖土地抵押融资这种模式已经面临各个方面的风险，无论对经济增长、结构调整，还是政府的财政和金融风险都到了空前的程度。

　　我觉得到了告别依赖土地发展模式的时候了。地方政府现在要下决心摆脱“土地财政”，不然会陷入每届政府都在卖地，最终卖无可卖，难以为继的境地。这个路再不堵住，肯定是死路。

　　摆脱“土地财政”会带来一时痛苦，但可能会杀出一条路来。

　　城中村、城边村集体建设用地真正放出来，是不小的进步。这牵扯到未来走什么路的问题。现在的城市化是两个轨道：政府征地卖地，房地产商建房，给有资格购房的这些人贷款，这是一个轨道;农民工、夹心层、蚁族等根本就买不起，只好住城中村，这是另一个轨道。这就使得城镇化建设一直是两张皮，一张很漂亮，一张脏乱差。

　　最后是贫富分化严重，农民工进城也无法落脚，这样的城市化是有问题的，是排斥人的。现在是要把这两个轨道并起来，解决城市化的“两张皮”。

　　目前来讲，城中村、城边村集体建设用地建设租赁房入市是比较好的突破口。城中村、城边村的集体土地基本上都是良好地段，土地的经济价值在显化，已经建设的存量和即将产生的增量可以解决部分居住的问题。光鲜与脏乱差合轨后，中国的城市化就慢慢往前走了。

　　集体建设用地入市，我的基本观点是城中村、城边村是核心。从《方案》设计来看，不是全国同步操作，选择13个有需求的城市试点，先把存量做起来，小步快走探路。未来成功后，可能撬动深层改革。

　　中国新闻周刊：这项改革对现有的法律有没有冲击?

　　刘守英：还没到那一步。未来肯定有很多法律的问题，但这不是当务之急。不要把集体建设用地入市的影响想那么大，先干起来，一步一步往前走。

　　严格地讲，宪法规定城市土地属于国有，那么集体土地进来是违法的。若将集体土地入市视为改革，那就是目标很明确地摸着石头过河。一步一步往前拱，碰到问题再解决，千万别先喊口号。

　　集体土地怎么进入的问题，牵扯到规划，牵扯到国有和集体两种所有制，牵扯到投资运营主体，牵扯到融资等一系列制度。这些现行制度方面松一松，集体建设用地就拱出一个进市场的空间，随后才会有制度安排。

　　制度安排兑现后，集体土地建设租赁住房就落到实处了。尽管只租不卖，最起码把一部分人住的问题解决了。这个时候再对《方案》试点进行评估，解决了城市化进程中进城人的居住问题、农民收入问题、社会隐患，法律上该放一个口子。接下来才是修法的问题。

　　整个土地改革就这点事，现在很多事还没做，就吵吵它的伟大意义，它会带来这革命那革命，弄得不好，就会把好事搞黄。中国土地改革的逻辑是小步快走，先找到一个突破口，慢慢拱出一条路，有了路就有办法，有了办法就有结果。换句话说英雄是前人，改革就是后人过河，一定要往前走。

　　摸着石头过河不是说没有目标。我们的目标是，从解决住房问题入手解决人的问题。解决人的问题要解决地的问题，解决地的问题要解决权的问题，解决权的问题就是改革。