专家谈集体建设用地建租赁住房：很难说会使房价下降

中国新闻周刊：村集体土地除了道路、仓房、医疗站、办公用房等公共用地外，还有农民的宅基地，未来这两块是分开入市还是打包入市?

　　刘守英：未来这是很大的问题。一家一户的小块地建租赁房从所有权看不经济，集体组织一个单位建设租赁房，也有所有权的规模和协同问题。

　　城市开发是一片一片的，要求有健全的公共服务设施，村集体、农民若缺乏统一规划，盖出来的城市就不像样。未来第一步是先合法化，合法就可以体面地，不用偷偷摸摸地建房，在长期的预期下慢慢往前走。第二步是要合规，纳入政府城市建设规划，规划进去后，集体土地和宅基地的所有权可以整合，这些所有权可以及时分享收益。这个问题不太大，日本、中国台湾有成功的经验可以借鉴。

　　集体建设用地入市，农民宅基地、自留地权属算起来不难，就是一个权属界定、资产认定、公共分摊，还有价值分享，国际上都有很成熟的经验。

　　比如说台湾地区，原来都是私有的，农户私有土地整合成一片开发租赁项目，土地所有权不变，开发时根据原始土地多少，区位如何，确定农户土地所占份额。份额比例大家可以坐下来谈，确定好农户每一块土地所占份额比例后，修路、修厕所、建设公共设施占地再按比例分摊，建设资金也按比例分摊。一般而言，大家都会接受，因为收益比原来多了。

　　中国新闻周刊：集体建设用地建设租赁房入市，将会碰到哪些问题?

　　刘守英：中国特殊的情况，地方政府不靠卖地撑不撑得住是个问题，再一个是面临中国人购房习惯的挑战。不仅中国人，亚洲人跟欧美国家人不一样，置地买房的观念根深蒂固，一时难以改变。未来到底有多少人不买房选择租房，也没法判断。

　　更重要的是，租售同权中教育、医疗、公共服务等影响租购选择的决定性因素，能不能落到实处。

　　此外，集体的建设用地进市场以后，这些区片的基础设施投资谁来投，这些钱从哪儿来?这些土地能不能抵押，能不能融资?此前，所有土地都是政府征收，基础设施也是政府来做。从政府的角度而言，既然村集体建了租赁房，得租金，为什么还要政府承担城市基础设施建设?这些问题尚未明确。

　　还有投资主体，现在集体建设用地，大量的租赁房都是农民自己在建，不是说建得不好，而是城市建设应该是对投资主体开放。若其他投资主体进不来，还是让农民自己建设，恐怕会不尽如人意。

　　我们搞农村研究的都清楚，没有其他外来资本，包括资金、脑力、创意、创业、企业家能力，仅凭农民一己之力建设城市，远远不行。这一块市场怎么开放，向谁开放，开放细则目前也没有说法。

　　以前开发商和政府谈，未来变成跟书记、村集体去谈，这些都是问题。这些问题不解决，《方案》就是一张纸。最后的结果可能是政府说不符合规划不能建，即便允许建，土地也不能融资，其他投资主体进不去，农民只能盖两三层小楼出租，《方案》原地打转。

　　可能接下来随着配套制度的完善，在城中村、城边村实现了集体建设用地跟国有建设用地同地同权，土地改革就变得更容易接受，顺理成章了。

　　在村集体建设用地上建租赁住房，村集体既是土地的所有者，又是运营主体，搞不好会加剧“小官大贪”。

　　现在一些村干部存在瞎搞胡来的问题，这需要集体产权的改革。目前先解决人落下脚、待得住的问题，下一步集体产权怎么量化，集体资产怎么量化，资产升值的收益如何量化都需要清晰界定。

　　对村干部、村集体的监督不是大问题，农民监督比政府上级监督下级要容易，有效得多，关键是制度。只要资产量化清楚，未来这些事都放到台面上，整个建设用地市场直接上平台，就是集体土地资产和国有土地一样直接上市交易，农民监督跟上，村干部贪腐问题会得到有效遏制。中国农民的特质是属于自己的权益每天都会盯着。

　　在运营主体方面，开发商有更多的资金和运营实力，发展理念更符合市场经济的要求，开发出的产品也更适合作为租赁市场的租赁住房。有了市场力量的参与，将有利于提升租房市场的整体水平。

　　“摆脱土地财政会一时痛苦，但可能会杀出一条路来”