杭州正式发文松绑限购 多专家认为难带来转折性变化

昨日18时24分，一则来自杭州市住房保障和房产管理局官方微博的消息，率先曝光了“杭州调整限购”。该名为“限购调整”的消息称，今年以来，杭州房地产市场总体平稳，但住房供求的区域性、结构性矛盾比较突出。经研究，报市政府同意，从7月29日零时起，购买本市萧山区、余杭区住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录；购买主城区140平方米及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录。

这意味着，杭州成为全国又一个调整限购的城市。今年6月27日，呼和浩特首先宣布调整房屋限购政策，成为国内省会城市中第一个调整房屋限购的“吃螃蟹者”，随后包括济南、天津等在内的全国20多个城市相继调整限购。

房地产界对此解读是，这应该是政府要进一步划清房地产市场中政府与市场的关系，让市场占主导，政府只是补充角色。此前，中央领导集体首次明确构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

杭州限购调整可谓适逢其时。就目前的杭州楼市现状，除去商业地产，楼市已经基本去投资化。另外，整个房地产行业的发展也遭遇到了瓶颈，目前已经到了释放自住型需求外，还需进一步释放部分改善型需求的状态。有关“购买主城区140平方米及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录”，其实是在适当放开大户型住房的限制，这也和国家“差别化、双轨制、市场化”要求相吻合。此次杭州调整楼市限购政策，最主要起到的是提振房地产信心的作用。

不过，杭州限购调整后，被限贷限购而压制的改善需求会如何释放，市场依然留有悬疑。众所周知，自去年年中以来，杭州楼市库存量一路水涨船高，至今已突破13万套，创下历史新高，而和已推楼盘房源的日益“库存化”相对应的是，新盘在源源不断上市，整个楼市的供求关系变得异常紧张。

可以预见，杭州限购调整，在短期间内要完全复苏楼市并不现实。即便在2008年10月份，宏观调控政策由紧到松，出台一系列调整刺激政策，杭州楼市依然保持几个月的下滑态势。如今，感受到寒冷到骨的楼市更需要调整时间。况且，从目前其他提前调整限购的城市而言，均显示调整限购的政策对楼市刺激效应有限。失落的幻影重构幸福需要时间。对楼市而言，市场重振信心同样需要时间。限购调整对地产销售的拉动力度也需要时间来验证。

调整将有利于合理改善需求

浙江工业大学经贸管理学院院长 虞晓芬

“杭州地区的政策调整，我个人持支持态度。”在虞晓芬看来，限购政策的调整，是政府的一次政策调整，也是意料之中。虞晓芬认为，限购调整主要从三点来看：第一放开了合理改善需求，之前的一刀切限购政策，还是抑制了一部分的合理改善需求；第二，各个区域差别化对待。从库存和后续的土地供应量来看，萧山、余杭的库存量较大，且后续供应量也较充足，完全放开可以促进市场的去化，而主城区则恰好相反，库存的积压很大一部分是大户型房源的去化速度慢，放开140平方米以上的大户型限购政策，可以有效地满足部分合理的改善需求，同时也可以防止主城区房价的大幅度波动。

至于对市场具体去化量的影响，虞晓芬表示，“可能会刺激市场小幅的放量，但不大可能出现大幅度的放量。”而业内更为关注的限贷问题，虞晓芬也表达了自己的观点，“限贷不大可能这么快放开，即使要放开，也可能从首套的贷款利率、比例等着手，最多放到两套，不可能放开到两套以上，毕竟政策的初衷是为了满足刚需和合理的改善。”

调整难以带来转折性变化

双赢机构总经理 章惠芳

“这次限购调整，分区域不同调整，也是分类调控的尝试。”章惠芳认为，限购调整，对楼市肯定有利好，但在现在自住需求理性和市场预期下，不可能是转折性变化，尤其是限贷不调整的前提下。而限购直接影响到市场层面，各个区域的受益情况也各有不同。“余杭区刚需楼盘利好明显，主城区改善楼盘利好分化则竞争加剧。”

调整击中杭州楼市的结构性矛盾

透明售房市场研究院院长 方张接

限购令有效压制了投资投机性购房行为的同时，也误伤了一部分改善型需求。方张接认为，限购调整方案的差异化，可以看出政策的针对性很强。从政府角度看，杭州库存矛盾是结构性矛盾，而不是全面性的矛盾，库存压力主要集中在余杭、萧山和大户型上。

方张接表示，从市场层面看，调整限购能够马上催生的实际购买力大概在10%-15%。不过，二手房市场会瓜分走其中的一部分购买需求，因为二手房市场的潜在挂牌量也是巨大的，这个数字虽然没法精确统计，但可以判断也是一个史上很大的数字。不过从开发商层面看，当购买需求不再受到完全限制的情况下，开发商以价换量的可操作空间和实际效果会大为增加。

“不过调整限购对不断下探中的价格体系不足以就此确定底部，短期内只会起到延缓或支撑作用；如果没有限贷调整等政策跟进，杭州市场降价依然会继续。”方张接直言，“限购调整、限贷不变的市场，不会是具有转折意义的市场，不能过于乐观。”

杭州限购调整：短期有望止跌，信心仍待重建

记者 李坤军

千呼万唤，杭州终于出台了属于自己的限购调整政策。

通读政策，很容易理解政府的“用心良苦”，希望在促进市场健康发展的同时，也尽可能地压抑房价的单边快速上扬，压抑投资性，甚至投机性购房的重新入市。就我个人而言，对限购调整政策的解读如下：

一，政府完全解放余杭和萧山，有着现实的考量。这两地的库存过于庞大，而且房价受压抑的程度严重。像临平北等地，由于短时间内的供应量井喷，事实上，很多项目已经没法子售卖，完全解禁有利于两地的高库存去化，有利于促进两地的成交活跃。

二，对于主城区以140平方米为界。明显传达的一点是，政府希望看到正常改善型需求的释放，但不愿看到大批投资客和投机客的涌入。理由有三：1，在主城区的库存中，不乏大户型的身影，在原先“双限”的大背景下，大户型房源的去化确实缓慢，不少楼盘等到尾房销售阶段，剩下的绝大部分都是大户型房源；2，很多手中已握有两套或以上房子的群体，本身也确实存在再次改善的需求，也有人存在获取更为优质的教育资源的需求，这些需求都可归入为刚性改善需求，过去影响了这部分需求，现在等于重新纠正。与此同时，政府也不希望看到投资客和投机客的身影，这些人投资房地产，出于总价和快速出手的考量，多选择140平方米以下的房子入手，现在这部分房子不动，投资客、投机客的机会被压缩到最低；3，能购买得起大户型的客户，一般经济能力都相对较强，未来楼市即便仍有起伏，其抗跌能力也更强，不会构成太多对市场稳定的冲击。

三，很显然，余杭和萧山两地的完全放开，将有力促进两地市场的成交回暖。而主城区因为有140平方米为界，这种拉升作用将减弱不少。但无论如何，限购的调整，有利于重建整个市场的信心。或许利用这个空窗期，有急于销售的项目，仍会以低价吸引人，但从大势上看，市场有望趋向止跌。因此，对于真正需要买房的人而言，现在可能是选择购房的时机。尽管主城区140平方米以下的房子仍然受限，但因着整个市场的看多，140平方米以下的房子，其成交的活跃度也将提升。

四，从本质上看，如今的楼市仍是弱市。调整限购，只是给了市场信心，但离整个市场的放量，还有很大的距离。政府拿捏这个时机，可谓精准。如果没有后续的限贷松绑，或限购的全面取消，市场应该还会在底部徘徊一段时间。