任志强：今年楼市不可能持续去年增幅 楼市拐点未到

　　银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。从0.75到1.1倍的利率变化会影响约25%的可支付能力。会大大提高购房的实际成本。甚至当房价下降时，实际购买成本仍为上升，让实际房价仍在增长。长周期放贷也会占压资金，严重影响到开发商的现金流。过度扩张的开发商在市场发生变化，增幅大大下降时，必然会出现断流，而不得不用价格换流量。但并非普遍。一至四月的下降是与去年同期的高增长相比的。绝对销售面积仍是历史上的除去年之外的最高量。但开工量的下降则在调整后续的供求关系。也必然在后期影响价格。泡沫形成的原因大约有几类。一是政府强调的投机泡沫，这在限购与限贷政策调整中挤压了。二是货币政策造成的泡沫，也在首付提高中和紧缩调整中压缩了。三是土地供给垄断的泡沫，随着不同城市的土地供应量分化着。有的仍在继续推高，有的开始下降。四是定价机制的泡沫，政府定价审批一方面在限制，一方面在推高。已购买者抗议降价也成为推手。只有完全由市场决定资源配置和决定价格时，才能避免泡沫。尤其是城镇化高速增长的发展阶段。制度在决定着市场行为。十多年来市场中最大的风险是政府政策的无序变更！让市场中的供应商和消费者都在忙于应对政策的调来调去。

　　总体而言，当支撑市场的基础未发生根本变化时，无论是使用价值和交换价值都不会严重背离经济的增长。

　　今年的投资、销售、价格增幅都会与去年相比大大下降。但总体应是稳定的。或仍是略有增长的。政府也许比开发商更关注于房地产对经济增长、财政税收、土地收入、建筑业就业、上下游产业联动的影响。也同时更关注市场价格变化对需保障人群住房的影响和棚户区的改造。将出台的改革政策一定是更有利于城镇化发展和市场化发展的。一定是有利于稳定经济增长底线的。房地产开发是个要有长期稳定预期的产业。不是短期可以调整战略的。但可能及时调整战术。否则就不要进入这个行业。“我想有个属于自己的家”仍然是个美好并可能实现的愿望。机会就格外不可错失。幸福是不会从天上掉下来的。却可能因人们自己的选择而变化。