马光远：房地产转折点的确已经到来 房价单边上涨难

美国经济学家加尔布雷斯在其经典著作《1929年大崩溃》中写道：“整整一代历史学家指责柯立芝由于盲目乐观而看不见一场正在国内外孕育的暴风骤雨。这是很不公平的。预测灾难，既不需要勇气也不需先见之明。在形势一片大好的时候预测灾难，才需要勇气。”对于他的话，我深有体会。今年春节刚过完，我的《今年中国房价下跌是大概率》的文章遭到了很多人的嘲弄。在文章中，我指出：“2014年中国房地产市场绝非很多人乐观的认为，只是简单的市场分化：一二线城市继续上涨，供应已经过剩的三四线及以下城市房价下跌。从目前的市场表现看，由于各种因素的影响，今年中国房地产的预期很可能逆转，并导致整体房地产市场疲软，房价下跌。”这对于刚刚经历了中国房地产市场化以来最疯狂2013年的中国人而言，要让他们相信危险在逐渐来临的确很难。

其实，早在去年9月份，我在南方都市报《亚洲金融危机卷土重来》的专栏文章中判断：“美联储收紧货币，不仅影响中国的出口，不仅导致人民币贬值的压力，更可能给中国房地产泡沫以致命一击。而在中国经济越来越被高房价绑架的情况下，这种外在的冲击无疑是致命的。”然而，习惯了房价一直上涨和人民币一直升值的人们，对于这样的判断只是当成了一种笑话而已。但市场的冷暖转换之快，却远超乎人们的现象：官方的统计数字也好，还是一些开发商资金链断裂跑路的消息也好，都明白无误地证明房地产市场的确不妙的事实。前4个月，房地产开发投资增长16.4%，创16个月以来新低；住宅新开工面积下降24.5%；住宅销售面积同比下降8.6%，销售额同比下降9.9%。在三四线城市由于巨大的库存而几乎普跌的同时，包括北京在内的一二线城市销量下降，房价出现了明显的松动；一线房企的业绩惨淡，万科、招商、金地、中海和保利等销售业业绩同比持续下滑，降幅均超过10%。一旦市场逆转，稻草都能压倒骆驼，市场对于青岛“姐妹花”跑路，对于百强房企之一的光耀地产的破产极为敏感，对于绿城地产转让股权极为狐疑。更为有意思的是，一些多年来力挺房价上涨，并且在3月份还坚持认为杭州等城市出现的降价只是个别现象，房价依然会上涨，甚至声称房价还会涨十年的人，很快转了口风，开始呼吁救市。更致命的是，和以往不同，这次房价的下跌是在没有任何政策打压的情况下，由市场做出的自发反应。

5月18日，国家统计局发布的70个大中城市4月份的房价数据也证明了市场转折点已经到来的事实：从前四个月70个大中城市的房价数据看：新房，1至4月环比上涨城市数分别为62，57，56个，44个；最高涨幅分别为1.2%，0.7%，0.6%，0.4%；同比上涨数虽然都是69个，但最高涨幅分别为20.9%，18.7%，15.5%，13.6%；二手房，1月到4月环比上涨的城市数分别为48，46，42，35个，同比上涨的城市3月份为68个，4月份为67个，涨幅分别为18.4%，15.9%，13.2%，12%。可以说，市场转折的趋势非常明显。这种变化，不仅符合目前中国宏观经济的逻辑，也符合房地产自身的逻辑。首先，从过去10多年房价上涨的三大引擎：货币超发、经济快速增长以及巨大的住房需求看，最起码有两大引擎已经趋于熄火：一是货币超发，货币超发盛宴的结束，一方面和中国努力告别货币驱动投资驱动的经济增长模式有关，另一方面和美联储退出之后，全球流动性盛宴宣告结束有关，一季度M2增速10多年来首次低于13%，笔者去年预计的常态性的“钱荒”事实上已经出现；第二，自2012年开始，中国经济事实上已经告别了快速增长，2013年经济增长7.7%，更多的是依靠房地产投资的拉动，经济进入正常增长，包括房地产投资在内的增速不可能超常规增长。今年一季度经济增速7.4%，固定资产投资增速只有16.7%，都意味着，依靠房地产、依靠投资拉动经济的模式已经走到了尽头；第三，从供求逻辑看，中国住房需求最旺盛的阶段已经结束，从总量看，中国城镇人均居住面积事实上已经超过了40平，住房供求已经基本平衡。从2013年房地产表现最好的一年的数字看：房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%，占全年GDP的比重超过15%，而房地产开发企业施工面积66.6亿平，按照2013年房13亿平的销售面积，意味着未来五年，住房供应出现过剩肯定会成为事实。而且，由于人民币单边升值的趋势不再，一旦人民币贬值，本来已经很高的人民币计价的住房会显得“更贵”。