业内专家：中小型房产企业需要抓住最后退出机会

　　2017年，中央经济工作会议提出房地产政策新基调。楼市调控不会全面转向，落实“一城一策”，限购、限贷城市或将进一步扩容，热点城市调控加码仍会继续。信贷政策支持自住、打击投资，房地产业信贷资金收紧状况将愈加严苛。

　　从企业端的层面来看，不管是拿地还是开发，都会持一个谨慎的态度，因此对大房企是机会，对中小房企更是严峻的挑战。克而瑞对去年30家典型房企数据统计说明了这一点。数据显示，30家典型房企销售总额达33477亿元，同比增长47%;销售面积27768亿平方米，同比上涨34%。虽然2016年30家典型房企销售金额和面积双双创下历史新高，但是占80%的中小房企业绩下降明显，尤其项目在三、四线城市的中小房企业绩更惨，甚至有被淘汰出局的危险。业内专家认为，2017年对于中小房企来说，抓紧退出是最好的，也是最后的机会。

　　优质大房企业绩靓丽

　　春节之后，上市房企将陆续披露年报，这将反映出2016年上市房企业绩的真实情况。此前，克而瑞对中国恒大、万科地产、碧桂园、绿地集团、保利地产(600048,股吧)等30家房企统计数据显示，今后优质房企大致分成四个梯队，第一梯队(2000亿以上)：中国恒大、万科地产、碧桂园、绿地集团、保利地产;第二梯队(800-2000亿)：华夏幸福、融创中国、万达集团、绿城中国、华润置地、金地集团、龙湖地产、中海地产;第三梯队(400-800亿)：招商蛇口、世茂房地产、首开股份、富力地产、新城控股、旭辉集团、雅居乐、远洋地产、中国金茂、金科集团、泰禾集团;第四梯队(100—400亿)：九龙仓、华发股份、越秀地产、蓝光实业、朗诗集团、保利置业。

　　在30家房企销售金额和面积整体创下新高的情况下，多数房企销售业绩增长明显，而少数企业销售业绩与去年相比基本持平或有所下滑。根据不同梯队来看，第一梯队：5家销售业绩在2000亿以上的房企销售金额同比均呈明显增长。其中恒大以3731.5亿元的销售成绩创下行业之最，金额同比高达82%。而碧桂园今年以来加速规模扩张，以120%的销售金额同比成为2000亿梯队中增速最高的房企。万科、保利也保持较高增速，绿地集团也有25%的同比增长速度。

　　第二梯队：整体增长明显，仅一家企业销售业绩下滑。今年来融创加速收并购和资源整合进程，其销售业绩增长明显，以1500.3亿元的销售业绩和105%的金额同比的位列第二梯队首位。华夏幸福也积极加快战略布局，销售业绩迈入千亿。绿城、华润、金地、龙湖也以不同程度的增速实现了销售业绩的上涨。而万达集团今年放缓了房地产主业的规模扩张，销售业绩有所下滑。

　　第三梯队：销售业绩表现积极，部分房企增速较快。其中，首开股份、新城控股和旭辉集团的同比涨幅均高于100%，金茂的销售金额同比也在60%以上。招商蛇口、金科集团、远洋、雅居乐、泰禾集团、富力的金额同比也都达到了20%以上。世茂的销售业绩与去年基本持平。

　　第四梯队：业绩总体大幅向上，部分企业实现突破。今年来华发股份坚持深耕珠海并布局全国一二线核心城市，以214%的金额同比位列第四梯队前列。而第四梯队中的其他房企本年销售金额也均有所上升，其中蓝光和朗诗的销售金额同比均超过60%。

　　而房地产市场中占80%的中小房企今年将面临生与死的考验。

　　中小企业遭遇融资瓶颈

　　企业的生死在于资金流动性，资金断裂将是今年中小企业陷入困境主要问题。2017年随着国家融资窗口的逐渐关闭，加上今年房企将有1176亿元的债券到期，高杠杆地产开发商将面临一场彻底洗牌，而那些被锁在市场之外的中小型开发商可能遭受的打击最大。为了遏制房地产市场被过度热炒，国家监管层已经收紧了一些关键的资金来源。去年10月，上交所上调了发行房地产公司债的准入门槛，增加了产能过剩行业公司的发债标准。数据显示，从那之后房地产企业还没有向市场出售任何境内债券，现在大型房企的处境不妙，而中小房企境况可能更糟，因为在今年将有发商将有1176亿元的债券到期兑付，而2018年则高达近2000亿的债券到期兑付。

　　从房企的规模来看，预计2017年房企的融资环境将出现一定程度的分化。公司债、银行开发贷款等低成本融资受调控收紧，将会迫使房企寻求较高资金成本的融资渠道，如信托、债权基金、委托贷款等。特别是对于一些高杠杆拿地的中小型房企，明年融资成本的上升将会对中小型房企产生较大的影响。而大型品牌房企受政策收紧的影响程度则较小，一方面大型品牌房企销售业绩较稳定，销售回款情况较好，另一方面近年来大型房企与金融机构的合作也不断增多，这些房企通过规模优势推动其自身融资渠道多元化的发展，将进一步降低融资成本，扩大自己的竞争优势。标普全球评级信用分析师黄馨慧认为，预计2017年中国房地产开发商的合同销售额可能下滑5%-10%，逆转对2016年增长20%的预期。促使销售额下滑的原因可能是交易量下降，同时价格或将持稳。由于一二线城市房地产供应有限，按揭贷款供应充足，且开发商没有立刻降价的压力，因此房地产价格可能持稳。总体而言，融资条件在2017年将变得更具挑战性。有更强的开发企业可以发行债券，但是受部分条件的限制。对中小开发商来说，可能将被迫发行境外债券，而这也需要监管部门的批准。实际上，中小开发商的融资大门已经关闭。