楼市是否真回暖？ 银行紧咬房贷是成交低位徘徊主因

    事实证明，限购松绑或者取消并非是救市底牌。楼市能否真正回暖，关键还得看银行“脸色”，银行紧咬房贷则是楼市成交量低位徘徊的主因。8 月6日，佛山市政府通过官方微信方式发布佛山松绑限购住房的消息及相关细则，从而打响了广东松绑限购的第一枪。

　　据统计，目前在全国46个限购城市中，只有北上广深4个一线城市，以及二线城市哈尔滨、大连、青岛、太原、合肥共9个限购城市尚未传出松绑限购的消息，其他城市都或明或暗在执行限购松绑政策。

　　但是限购政策风风光光调整或取消之后，市场成交量价表现如何?

　　事实证明，限购松绑或者取消并非是救市底牌。楼市能否真正回暖，关键还得看银行“脸色”，银行紧咬房贷则是楼市成交量低位徘徊的主因。

　　限购取消并非救市底牌

　　8月6日晚，佛山市外宣办通过官方微信方式正式发布佛山松绑限购住房的消息及相关细则，而这意味着佛山松绑限购打响了广东松绑限购第一枪。

　　根据佛山松绑限购的相关细则显示，外地居民可凭身份证购买一套房;本地户籍居民以个人为单位，拥有2套房住房后实行限购。而此前佛山市购房政策是本地户口一个家庭只能买2套房，现在夫妻两人最多可买4套房。

　　回购2014年4月份以来限购政策的变化历程，从南宁、天津等城市首先定向放松限购，到无锡、海口等城市通过户籍新政侧面突破限购，再到沈阳、昆明、福州、厦门、南昌等城市传言限购取消等措施，甚至呼和浩特、济南、杭州、宁波等城市直接发文调整或取消限购政策，限购政策的调整力度越来越大。

　　据统计，目前在全国46个限购城市中，只有北上广深4个一线城市，以及二线城市哈尔滨、大连、青岛、太原、合肥共9个限购城市尚未传出松绑限购的消息，其他城市都或明或暗在执行限购松绑政策。

　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示：“从南宁开始撕开限购松绑一道口子后，经历短短4个月左右时间，此轮限购政策调整速度之快令外界始料未及。部分城市甚至毫无节操，具体表现来看，就是部分城市多次采取试探后又否认，否认后又实际执行，或者'只做不说'。”

　　业内分析人士陈剑波表示：“现在楼市处于下行通道，并在未来很长一段时间继续下行，地方债已经让政府感到了压力，所以限购松绑一方面是想从细微之处为楼市好转撕开口子，促进成交量的上升，另外就是各地也希望在频繁的试探中想知道中央在'救市'方面的底线。”

　　而这一轮地方“救市”动因有多个方面，其中，不可忽视的最大动力就是卖地收入的骤降。

　　据中国指数院发布的最新数据显示，7月全国300个城市土地出让金总额为1475亿元，环比减少15%，同比减少49%。

　　但是限购政策风风光光调整或取消之后，市场成交量价表现如何?

　　随着各地7月楼市销售数据的出炉，就7月整体成交情况来看，限购松动城市的成交量环比变动并不大，市场去化速度依然在低位徘徊。

    中原集团研究中心监测的全国40个重点城市的数据显示，7月新建住宅合计成交1690万平方米，虽然环比上升7%，但同比降幅仍达到13%。对比今年以来月度成交水平，7月成交量仅好于今年2月以及6月，而较去年月度成交均值更是大幅下降近两成。

　　事实证明，尽管上述城市限购等政策出台定向宽松措施，但是，限购等政策松动对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果，比如杭州、宁波。

　　因此，限购松绑或者取消并非是救市底牌。

　　张宏伟向记者表示，尽管今年4月份以后限购等调控政策出现定向宽松，部分城市也开始出台相关“救市”措施，但这反而助长了房地产开发商博弈市场的决心，在一定程度上阻止了市场成交量的上扬。

银行紧咬放贷

　　“相比松绑限购，用信贷政策或者财政补贴救市的实际效果更大，楼市能否真正回暖，关键还得看银行'脸色'因此有地方政府将重点转移到了放松信贷政策。”某地产分析师表示。

　　不仅仅是在深圳，在不少城市出现了买房却无法贷款的尴尬现象，而这也在很大程度上打击了取消限购后买家的入市积极性和购房能力。

　　从目前个人住房贷款情况来看，当前大多数商业银行并没有下调首套房贷利率，商业银行信贷依然会偏紧，即使出现下调首套房贷利率，下调的空间也不会太大。

　　从8月1日其，农行上海分行只针对200万以上房贷有九五折优惠，而这并不是刚性所需，至少50%以上的首套刚性需求者无法享受这个优惠，其他城市即使有松动倾向，短期内也很难说有比较大的力度，甚至广州、石家庄、海口等城市首套房贷利率还出现上浮的现象。

　　一位金融机构人士向记者表示，由于个人消费贷、小额贷款等利率明显高于首套房贷基准利率(当前首套房贷5年期基准利率是6.55%)，即使首套房贷利率上浮5%，也难以超过个人消费贷、小额贷款的投资回报率，从这个角度来讲，即使银行等金融机构有贷款额度，也不会过多放到个人住房贷款上来，所以从目前趋势来看，大多数城市商业银行信贷下半年仍然偏紧。

　　对于上述金融机构人士的说法，中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军则表示，商业银行因为不是政府政策执行部门，而是追求自身利润最大化，兼顾风险考量的公司，在经济放缓，不良率增加以及市场波动加大的情况下，商业银行取消优惠贷款是正常选择。

　　然而为了刺激市场成交量，多地政府甚至以行政命令的方式干预商业银行贷款，包括调整首付比例、利率、放款时间等。

　　7月底，四川省就出台了以财政补贴的方式提高商业银行放贷积极性，向金融机构对首套房实施基准贷款利率的，发放贷款金额3%的财政补助。

　　而四川省以财政补贴方式提高商业银行放贷积极性并非个例，今年8月份，包头市政府出台规定，在9月份即将举办的房交会期间，购买首套新房100%补贴契税，而购买二套以上新房和非住宅，均给予契税50%的补贴。

　　“现在限购政策的调整力度越来越大，尤其是库存偏大的城市取消楼市限购政策的倾向越来越明显，随着放松限购的举动获得中央默许，地方政府就会一路狂奔展开各种措施救市。”张宏伟表示。