楼市步入“白银”时代 商业地产投资或存在价格泡沫

　　兰德咨询撰文认为，从已发布2013年年报的房企来看，有73%的企业实现了净利润正增长，但同时有61%的企业利润率下滑，并延续着年均下降1个百分点左右的趋势。如果仅看利润率，房地产已属“中利行业”，而且到2015年很有可能触及“10%红线”。

　　尤其是去年，不少大型房企“豪赌”后市美好预期，频频斩获高价“高价地”。如今全国楼市供需逆转，这些“高价地”似乎成了烫手山芋。

　　“今年上半年房地产投资只有14.1%，投资增速放缓了。”顾云昌表示，过去中国房地产投资增速超过20%，即使在去年也有16.6%。除了投资增速放缓外，顾云昌还指出，楼市将高位盘整，依据是中国房价仍然较高，售价环比下降。

　　与“高位盘整”相对应的是楼市“崩盘论”甚嚣尘上。特别是今年5、6月份，国家统计局披露，全国70个大中城市中，有过半城市的新房售价环比下跌，引发舆论“悲观”情绪浓厚。

　　不过，在顾云昌看来，中国房地产不会崩盘，不能崩盘，只是正在回归理性。按照国际货币基金组织披露的数据，目前中国经济增速7.4%，而全世界经济增速只有3.7%，所以中国楼市不会崩盘。中国的新型城镇化也将释放庞大的刚需、改善型需求等，这是中国楼市不能崩盘的最大原因。

　　商业地产投资“三把斧”

　　经历上一轮楼市调控，商业地产成为多数房企业务转型的避风港。一时间，各大城市的商业综合体遍地开花。

　　当前，各地的商业地产已进入集中放量期，沈阳、天津、重庆、武汉以及昆明等二线城市最为典型。在巨量供应下，供求失衡开始成为舆论担忧的最大风险。

　　在顾云昌看来，除了产能过剩外，目前商业地产的价格泡沫也与之并存;其次，商业地产也存在产品同质化和市场差异化矛盾;再者，网购对实体商业影响很大，比如现在很多人跑到商场试了衣服以后，觉得很好，回家后去网上买。

　　不过，谢凌补充说，商业地产过剩问题也要一分为二地看待，目前有些商业地产可能会死掉，一个城市虽然规划了很多商业体量，但具体到某一年真正能够开发出多少，要看各个房企自身实力匹配度、竞争对手、楼市行情等复杂因素。

　　中信证券以旗下北京和深圳中信大厦为基础资产采取分级证券化，设立募资总规模逾50亿元的“中信·启航专项资产管理计划”，在今年4月份获得证监会批复。

　　业内人士认为，这是我国首个交易所场内的房地产投资基金(REITs)产品。不过，这款产品仍类似于一款私募REITs，跟国际通行的公募REITs还有一定差距，部分业务创新仍待突破。

　　当前国内商业地产正在进入“存量”时代，但资产价格泡沫和租金低迷成为PE资本推进私募REITs的一大障碍，更别说打开公募REITs发行之门。

　　在顾云昌看来，包括万达集团、华润置地等房企都是靠卖房子、商铺的钱来养活购物中心，而国外购物中心都是持有型的。结合国内商业地产的开发实际，房企应坚持“六态”和“三化”策略。按照顾云昌的观点，“六态”主要是指形态(优化空间布局)、业态、动态 (交通便捷和动线设计)、生态(绿色环保)、金态(现金流充足)与常态(盈利稳定)。其中，业态很关键，一定要符合当地市场，但最重要的是“常态”要好，不能亏本。