杭州楼市深陷库存危机 限降令下仍难阻房企降价自救

中国国家统计局数据显示，今年一季度，杭州市区商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。这个成交量，是杭州2009年以来的平均水平。市区商品住房成交的均价是15388元/平方米，同比下降11.3%，仅仅高于2009年和2012年。截至5月26日，杭州市区商品房库存突破12.5万套。短短一年间，全市库存上升接近3.5万套。但至今，去化速度（指某地区过去开盘楼盘的剩余量和新开盘的剩余量总和的售空速度）并不理想。

未来杭州将面临更严峻的库存压力，截至5月26日，杭州市区（含萧山、余杭）共成交4595套，而5月是传统的成交旺季。在4月开盘的楼盘中，半数楼盘的实际去化率（一定时间段内的销售率）不足三成。按照当前的住房销售速度，杭州楼市的库存量去化大约需要25个月，远远高于近几年平均10个月的库存消化周期。

“托市”挡不住市场规律

开发商猜测，“限降令”可能表明了政府想要“托市”的意愿，希望借此提振市场信心。政府担心的是成交量继续低迷会导致价格出现断崖式下跌，进而影响金融体系。但政府并不承认这是在限降，政府指出房产价格一直是要报备的，差距太大物价局本来也要干涉。

但客观上这确实增加了开发商调整价格的时间和手续，杭州本地一位地产界人士认为，“限降令”导致开发商在对价格的即时反应上受到了影响，尤其是像拱墅区这样竞争比较激烈的区域。表面上看降价意愿强的开发商只要重新报备价格就可以了，但其实里边有物价局和房管局两道关卡，现在房管局那里已经卡了很多项目。

面对政府的干预，开发商也有情绪。有位杭州资深房地产媒体人在朋友圈里就限降令做了个调查，下边跟了十几条开发商的抱怨和嘲笑，一方面他们认为这种行政干预属于多此一举，“此地无银三百两”，另一方面也很无奈。

亚太城市房地产业协会会长谢逸枫直言：“杭州限降令纯属耍流氓，严重违反《价格法》与市场经济规律，干预市场价格，剥夺房企价格自主定价权。地方政府如此荒唐做法，等于宁愿房企坐以待毙的“死掉”，却不允许房企降价“自救”。“限降令”透露出地方政府比房企更着急，害怕房价下跌，出现烂尾楼。一方面是地方政府的调控方向已从防止房价大涨转向防止房价大跌。另一方面是地方政府的政策方向已从严厉收紧转向微调放松。显然与地方政府过分依靠房地产难脱关系，不仅是为地方经济发展，更是地方土地财政收入、偿还地方债务、防止金融风险的需要。”

“最终还是市场规律起作用，供需关系还是影响市场的主要因素，行政手段不要妄想能够代替市场规律。存销压力在那里摆着，政府兜不住市场。”这是一位房地产商的看法。

也有开发商认为，“限降令”恐怕连短期效果也起不到，重新备案无非也就是把时间延后一个月，这一个月对大多数开发商来说都没有多大影响。何况当前的情势下开发商定价本身就比较谨慎。但他也认为，对政府来说，将降价延后一个月可能在心理影响或者行政压力上会有一些缓解，同时政府通过限降令可以摸底房地产市场，了解到买卖双方承受能力的底牌和实际意愿。

行业人士认为，如果一定说影响，那么“限降令”最可能影响到的是那些“半路出家”的房地产商，也就是以前可能做实业，看到房地产有利可图才进入，在房地产行业没有丰富经验积累的企业。这些企业在杭州所占比例并不小，多年来在房地产行业布局可能也不合理，一旦遇到市场持续走低的情况，资金链必然吃紧。如果不能快速回笼资金，压力就会比较大。而上市的大房企并不会受此影响。