毛大庆：中国楼市不需要自我麻醉 不受官员喜好转移

   房地产业内人士对国内房地产市场已经非常悲观(但也非常客观)，地方政府当然不愿意看到这种情况发生，但市场趋势则不受官员们的喜好而转移。

　　推荐语：五一之后，毛大庆的内部发言成为关注热点，这和国内当前的市场表现不无关系。作为全国的龙头房企，万科副总裁如何看待市场，如何预期未来具有一定的指标性意义。对于毛大庆的各种看法，专业机构、分析人士也纷纷作出各种回应、解读和理解。以下为安邦咨询对于此番发言的解读。

　　这两天，关于万科副总裁毛大庆的一篇讲话稿在国内闹得沸沸扬扬，不仅惊动了市场机构，可能还惊动了政府。这篇讲话中有深入的分析和翔实的数据，反映了目前房产市场的真实现状，内容令人震惊。但文章被传出当日傍晚，万科发表声明称，文中信息不代表万科公司和毛大庆个人观点。

　　不过，仔细阅读这篇文章可以发现，这是一篇典型的讲话记录稿，其中的错字都属于常见的速记错误，记者们不可能编出这么多的市场数据，以及明显属于业内资深人士才有的信息和观点。实际上，万科公司的澄清也并没有提出有说服力的否定内容。从独立第三方研究机构的角度看，最重要的是，如果文章内容是出自毛大庆之口，那么他说了真话，而且是头脑清醒、观点客观的真话！

　　归纳讲话稿的内容，有三方面的内容值得重视：市场、地方政府和银行。

　　首先，看国内房地产市场。万科的研究部门重点监控研究了约50个城市，去年底至今年初出现了两种情况：一是以二线城市为主的城市，由于土地供应过多，透支了未来市场去化能力或销售能力，如二线的沈阳以及三线的营口、鞍山、唐山等。大概有30来个城市会受到市场供应过量带来的影响；二是以北京为代表的部分城市，有市场需求，但由于土地价格在过去一年上涨过快，透支了未来市场价格的上涨空间。两个透支加上一个收紧(银行贷款收紧)，使得今年市场普遍感到比较消极、悲观。另外，反腐败释放出了不少二手房，主要对高端楼盘的影响很大。

　　从市场销售看，目前北京和上海的情况稍好，包括广州、深圳以及其他城市的市场情况都不好。观察万科监测的24个重点城市，2014年1、2、3月份的成交金额同比下滑分别为13%、21%、30%。多个城市(一季度)商品房成交总金额明显下降，北京同比下降37%，天津下降35%，青岛下降45%，大连下降40%，济南下降43%，太原下降66%。从批售比看，大量的城市都大于1，北京是1.2，青岛是1.9，烟台1.4，显示市场处在恶化的状态。

　　从三年新增库存的存消比来看，多数城市新增的库存足以销售1年以上，比较严重的如：天津17，沈阳7，青岛16，烟台38，鞍山20，唐山22等。在27个主要的城市中，多数的存消比在上涨，21个城市超过12个月，9个城市超过24个月。总体状况，商品房的环比供应在大幅上涨，但成交的反弹乏力，库存总量增加。