兰洪海：解禁“救市”能否助房产商活着走出坚冰

李总理在博鳌论坛上讲的两点，引人关注，一是驳斥“微刺激”，再就是沪港通。李说不会为了短期经济波动而出台刺激政策，这与之前新华社否认“房地产松绑”，“稳增长”不是“微刺激”的调门是一致的。这也难怪，即连地产大佬的万科也说无法把握地产的形势。似乎真让人有种“看着左闪往右转，乱花渐欲迷人眼”的感觉。

再看看，去年下半年不知是否因地产商误判局势的猛冲猛打，减轻了地方政府的压力，所以致年底财政放款大幅放缓，我想，最终留存的子弹今年肯定会打出去。为了对冲房地产固定投资下滑，房地产投资萎缩今年已经是板上钉钉的事情，很多房产商已经终止拿地，不新增投资。市场如果不刺激，行吗？！

这么说，联系到最近甚嚣尘上的关于“放松限购、楼市松绑”的政府“救市论”。从杭州“崩盘论”到杭州政府“救市论”，理由都来自杭州悬而未决的巨大库存量。在超过11万套的库存之下，降价现象在杭州各处上演，杭州楼市似乎进入冰点。当杭州楼市在“降价潮”及“天量库存”的漩涡里苦苦挣扎的时候，“限购松绑”的传闻仿佛岸边递来的一根稻草。

尽管说为期已达4年的限购，作为一种强制性行政手段，似乎已到了“功德圆满”的时刻。但问题是“限购”取消，就能够解决目前楼市低迷的景况吗？我们可以试想一下，杭州由此新增的改善性需求，能够占据楼市多少比重，短期内或许能够有些增量，却丝毫无法在短期内根本性的改变楼市现有格局。但限购的放松，可以逐步让市场回归正常，那是另外一说。

现在以李总理双向调控为理论依据，既强调加快保障性住房建设，也 “进一步释放自住型和改善型住房刚性需求”，能否重拾楼市信心，我认为很大程度还取决于目前楼市购买力的积累，购买力一日不松绑，我们同样还会回到1997年前的购房模式中。

据了解，杭州90方以下房源占成交房源的比例达6成之多，120方以下的达到近8成，改善型需求被严重挤压。这说明目前只有刚需在成交，改善型需求被抑制了好几年，这是非常畸形的状态，与市场需求的发展趋势严重不符。“以价换量，降价跑量，户型趋小，总价偏少”一度成为市面热销盘的核心卖点，不少大户型高端房源的销售压力巨大。这也进一步告诉我们，市场购买力后续乏力，加之在整个市场的观望气氛下，尤其是对未来市场预期不佳，即使是一些低总价的房源也同样动弹不得。??

虽然房子卖不动，但在财务成本的压力下，越来越多的开发商寻求快速拿地快速销售的高周转运营模式，而这种要求快速清盘的操盘方式，常常追求的就是低价跑量，利润的降低或干脆亏本就难以避免。红海搏杀的价格战，已经成为贯穿销售的主线。跳开来看，解禁是迟早的事，市场的终归市场。然而这丝毫不意味着那些等着“解禁”这味灵药“救市”的房产商能够活着走出这片红海。