解局 | 新湖中宝30.8亿港元入股绿城成第三大股东

　　中交、九龙仓、宋卫平三足鼎立的局面，随着新湖中宝入股绿城正式被打破。

　　4月26日，新湖中宝正式宣布，拟以现金30.685亿港元认购绿城中国3.23亿股H股股份，每股价格为9.5港元，股份将由绿城向联交所批准增发新股。

　　公告称，若交易完成，新湖中宝将占绿城中国总股份数12.95%。目前，绿城中国的主要股东分别是中交集团(持股28.78%)、九龙仓(持股24.9%)、宋卫平及其一致行动人(持股9.98%)。

　　增发交易完成后，中交集团持有股比25.06%，九龙仓集团持有股比21.68%，仍为绿城中国第一和第二大股东，而新湖则将替代宋卫平成为绿城中国的第三大股东。

　　这也是2014年央企中交入股成为大股东后，时隔5年绿城再次迎来新的战略投资者，同时获得30.67亿港元的认购所得款。

　　值得一提的是，去年末至今年，新湖中宝已多次转让旗下项目股权予绿城，涉及交易额超过70亿元。

　　而从卖项目到入股，陷入资金困境的新湖也将自己与绿城的关系更进一步捆绑在一起。

　　绿城方面也对观点地产新媒体称，未来双方将在多领域合作，包括在存量、新增、产业融合，以及非地产领域都会有协同。

　　溢价35%入股交易背后

　　从明面上看，此次入股绿城对新湖而言似乎并非一笔划算的买卖。

　　据了解，9.5港元的认购价较绿城最近一个收盘价7.01港元溢价将近36%，资金本就紧绷的新湖为何会以如此高溢价收购?

　　有业内人士对观点地产新媒体指出，“这是新湖内部的安排，既然本就不是一个市场化的行为，也就不会按照市场化的股价来。”

　　也有观点认为，“9.5港元的价格对现在绿城的股价肯定是个利好，但新湖本身就对绿城有需求，所以这个价格并不能代表绿城股价的真实价值。”

　　事实上，自2018年地产和金融行业持续降杠杆，早年大规模杠杆融资的新湖中宝早已债务压顶。

　　Wind数据显示，2018年和2019年上半年，新湖中宝的净负债率分别为181.33%和183.65%。

　　与此同时，新湖中宝仍在不断发出高息债券，另外股权质押融资，新湖系手上的多个项目也被用来抵押融资。

　　据不完全统计，2019年上半年，新湖中宝共发出两笔合共3.85亿美元的境外债券，利率达到11%，今年3月，该公司完成在境外发行总额2亿美元债券，票面年利率同样高至11%。

　　另据数据显示，截至2019年6月底，新湖中宝短期借款及一年内到期的非流动负债合计为257.96亿，而同期新湖手持货币资金仅有153.12亿元。现金难以覆盖一年内到期贷款，新湖很可能随时面临资金链断的危机。

　　“此时高价入股，换来与绿城深度的绑定，对新湖来说或许也不是坏事。未来不排除会继续出售项目。”上述业内人士指出。

　　新湖中宝2019年半年报披露，期内该公司在全国30余个城市开发项目约50个(不含海涂开发项目)，项目总建筑面积约2300万平方米，权益总建筑面积约2200万平方米，且大多位于长三角城市。

　　对土储一向薄弱的绿城而言，新湖中宝大量低成本的土地甚至超过其过去一年的新进账土储。数据显示，2019全年绿城中国新增54个项目，总建筑面积约1236万平方米，付出的土地成本高达691亿元。

　　不久前的业绩会上，张亚东也提出了2025年超过5000亿的规模目标，因此在纳储上绿城也不得不更多依靠非公开市场的渠道。

　　绿城方面数据透露，2020年至今，绿城已先后获取27个项目，新增货值1249亿元，超过去年全年规模的一半。