房企竞争格局将被重塑 2019年成房地产市场销售小年

克而瑞认为，2019年将是房地产市场销售“小年”，各线城市仍将延续持续分化的市场格局。

头部房企“退步”

在碧桂园发布2月销售数据的前一天，万科、融创、恒大已早一步将其经营情况告知市场。

具体来看，万科2月实现合同销售面积246.7万平方米，合同销售金额431.9亿元，环比分别减少22.3%、11.6%；截至2月，公司累计实现合同销售面积564.4万平方米，合同销售金额920.7亿元，同比减少17.5%、11.1%。

同样放缓的还有万科的投资速度。公告显示，万科2018年2月新增项目22个，权益建筑面积276.1万平方米。2019年2月，万科仅新增6个项目，权益建筑面积162.9万平方米。

不过，据中指研究院数据，2019年1-2月，万科以274亿元的拿地金额位列全国房企拿地金额榜首，而同期碧桂园拿地支出仅为32亿元。

2月，融创、恒大的合同销售金额分别为182.7亿元、215.3亿元，分别环比减少23.7%、50.1%。截至2月，融创、恒大的累计合同销售金额分别为422.3亿元、647亿元，同比分别下降4%、42.5%。

显然，房地产行业目前的低温在头部房企的销售数据上得到折现。但或也正是行业增速的放缓在倒逼房企加快多元化发展的诉求。

据悉，2019年以来，恒大在布局汽车领域方面多有动作，比如出资设立恒大智慧（维权）充电科技有限公司、花费9.3亿美元控股瑞典电动车制造商NEVS、以总价10.6亿元买下新能源汽车动力电池制造商上海卡耐新能源有限公司的58.07%股权等。

虽没有“造车梦”，但在接下万达的文旅资产后，融创成立文化集团，且由融创中国董事会主席孙宏斌之子孙喆一出任总裁或也侧面显现出融创对文化全产业链新“战场”的重视程度。

房企重洗牌

过去这三四年，中国楼市全线爆发，一二线、三四线，甚至五线城市，都掀起了一轮轮买房潮。一些房企实现了跨越式的增长，一些房企则是失落更多。

曾经的老牌央企保利、中海、华润，长年高踞排行榜前三、前十，但过去三年被恒大、碧桂园、融创、龙湖、华夏幸福等甩在了身后；十多年位列老大的万科，已连续三年失去了冠军之位。

然而短暂的周期过后，拐点出现。保利发展战略研究院指出，2018年四季度，全国性的市场运行周期拐点已确立；2019年，中央将通过授予地方灵活空间，用政策面（如放宽落户条件、取消限售）、资金面（如购房利率上浮区间下调）等工具释放利好。随着资金从三四线城市向一二线城市回流，预计全年市场将延续调整，先行一二线城市将有望率先筑底。

一二线、三四线城市成为房企业绩的分野。“三四线城市很难持续增长。”广州一家大型房企人士说，该公司5年前在吉林的一个小城市，第一年卖20个亿，到第2年断崖式下跌，只卖了5个亿；此后公司对于进入三四线非常谨慎。

翻开主流房企的财务报表，过去三五年依然坚持布局一二线、选择性进入三四线的房企，包括万科、中海、华润等，他们在今年前两个月依然保持了相对的业绩稳定，甚至增长。

“过去3年我们放弃了销售规模老大的位置，进入了70-80个城市，换来了今天的战略主动。”万科董事会主席郁亮说，万科希望进去之后，能够融入这个城市，长期发展。