李宇嘉：货币政策微调与楼市强调控是一体两面

　　笔者认为，在金融监管体系重构、监管空白被堵塞的情况下，此次释放出的低成本资金，即便因惜贷情绪(经济下行，部分小微不良率反弹)对流入中小微企业的资金规模不能太乐观，但也不会大规模流入房地产市场。至少，当银行资金面缓解后，积压的实体贷款会加速投放，全社会的融资成本会下降。更重要的是，为了防范巨量资金进入楼市，新一轮的调控已箭在弦上。

　　首先，棚改合同审批趋严，有助于堵住无序资金借助棚改流入楼市，推升地方债务，推动房价上涨。

　　2014年4月央行创设的、针对国开行等开发性金融的定向资金投放PSL(抵押补充贷款)，以低成本资金投入，实现惠民生与房地产良性循环。2018年以来，热点城市调控溢出资金叠加本地投资资金，三四线房价普涨。

　　未来如果再大规模投入PSL，不仅可能引发资金大规模炒作三四线城市，且在棚改收尾阶段下，有可能激发地方以棚改为名，借助PSL加杠杆。同时，指向性更明确的地方棚改专项债取代PSL，更有助于引导资金投向拆迁补偿、社区配套、补齐城市功能等棚改专项领域。

　　其次，新一轮楼市调控已经启动，西安(楼盘)、长沙(楼盘)、杭州(楼盘)等纷纷启动企业限购，阻挡实体资金借道企业违规进入楼市。

　　2018年，控制居民杠杆率、严禁企业资金违规进入楼市位列银保监会防控金融风险十大任务。目前来看，范围不断扩大、覆盖全国一二三四线城市的限售、限购、限贷、堵住摇号漏洞、打击假离婚等措施，正在有序减少居民资金违规进入楼市和加杠杆的现象。下一步，货币政策“松货币”趋势形成，规避释放出的资金进入楼市，将是房地产市场调控重点。

　　从历史经验看，降准对房地产市场有一定利好。2012年以及2015年的两轮降准后，房地产上市公司A股和H股股价分别实现20%~50%和40%~80%的涨幅。但是，此次降准后的6月25~27日，地产股连续3日下挫。显然，包括棚改新政、收紧房企海外发债、新一轮调控、住建部启动半年30城市场秩序大检查等等在内，让房地产市场需求面受到打击，再加上流入资金受控制等，都意味着降准等松货币政策对楼市并不一定是利好。

　　反过来理解，降准可能彰显的是，为了防止资金流入楼市，必须要以更严厉的调控来应对楼市。近期，不管是披露的房企负债率(79.4%)再创新高，还是70城有61个房价环比上涨(且0.6%的涨幅创一年来新高)，都意味着房地产仍旧在吸纳资金，降杠杆依然任重道远。

　　(文章来源：每日经济新闻，作者为资深地产研究人士)