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王韶:粤港澳大湾区为房地产业发展带来持续动力

来源:房掌柜  整理 杭州房掌柜  2018-05-27 08:06:58
[摘要]自古以来,湾区经济一直是全球经济的重要构成,引领着世界经济的发展。如今,湾区依旧有决定世界发展动向的能力。粤港澳大湾区上升为国家发展战略,广东和港澳面临千载难逢的发展良机! 3月10日,习近平总书记参 ...

  可以预期,随着大湾区建设推进,包括交通、水利、信息、能源、智慧载体等生产配套和教育、医疗、文化、社保等生活配套将更为优质、快捷、智慧和联动;行政管理、市场信用、共享技术等要素将不断优化,先进制造业、现代服务业和引领性新兴产业将成为主体,新技术、新业态、新产业等将蓬勃发展,产业结构转型升级加快,成为具有国际范式的宜创、宜业、宜居的优质生态圈。

  在粤港澳大湾区的整体规划下,房地产行业发展机遇并不仅仅局限于住宅开发领域。一方面,随着中国经济进入休闲经济升级换代的时期,国民对于出行、教育、文化等服务需求日益高涨,旅游、娱乐、体育、电影等消费强势崛起。粤港澳大湾区人均GDP已突破2万美元,跨入中等偏上发达经济体的水平,对宜居生活的要求不断提升,对高品质生活性服务业的需求日益增加,旅游地产、休闲地产、泛乡村地产、养老养生地产等复合型、多业态互联的模式充满机遇。另一方面,粤港澳大湾区将围绕建设国际航空、航运中心、物流中心、贸易中心、现代金融服务体系和国家创新中心的目标,大力发展航运物流、科研与设计、总部经济、金融服务等服务于区域经济的机构和业态,促进产业集聚,物流地产、工业地产等产业地产同样面临机遇。

  粤港澳大湾区房地产市场发展现状及存在问题

   (一)市场现状

  就珠三角地区而言,其产业集聚度高,经济实力强,相应的房地产市场需求强劲,是广东房地产市场的绝对核心区域。

  数据显示,2017年,珠三角地区商品房销售面积10444.70万平方米,同比下降2.3%;销售额15283.32亿元,同比增长7.8%;销售面积和销售额分别占全省的65.4%和81.3%。2018年一季度,珠三角地区商品房销售面积1660.90万平方米,销售金额2729.80亿元,同比分别下降18.5%和7.3%,分别占全省的60.8%和79.0%。

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  在“分类调控、因城施策”的调控政策之下,商品住宅市场继续分化,销售面积方面,佛山、惠州、广州三市位居全省前三位,合计占全省销售面积38.8%。

  从市场发育程度看,目前珠三角各城市房地产发展阶段不一,广州、深圳经济发展成熟,房地产市场发展较早,市场成熟度较高,已进入存量时代;佛山、东莞、惠州、珠海、中山,受益于广深两市以及港澳需求外溢,近年市场发展较快,是房企重点布局的热门城市。江门、肇庆房地产市场尚处于发展阶段,属于“价值洼地”。

  近年,众多房企纷纷加大力度布局粤港澳大湾区。克而瑞监测数据显示,从2017年至2018年4月,万科在大湾区新增土地储备达1316万平方米,其中广州、东莞、佛山分别新增371万平方米、314万平方米和261万平方米;恒大新增土地储备846万平方米,其中佛山、惠州两城以294万平方米和231万平方米占据大份额。非广东本土房企也积极展开对大湾区扩张,如阳光城、泰禾、融信、融创、龙湖等。

   (二)主要问题

  1. 业态单一,房地产功能和价值被忽视1998年,为解决城镇居民住房严重短缺问题,国务院提出“稳步推进住房商品化、社会化”,此后商品住房建设进入了高速发展期。20年来,住房建设成为房地产开发的绝对主导业态,房地产被简单理解为单一的商品住宅开发与销售。由于是以“卖房”为轴心,所以很多行为都是短期行为,房地产为产业和城市发展服务的功能与价值被忽视。

  2.土地资源成瓶颈,野蛮式开发影响城市宜居珠三角9 市中,深圳、东莞土地开发强度已超过45%,佛山、珠海35%左右,中山30%,广州逼近30%。按照国际惯例,一个地区土地开发强度的警戒线为30%,超过则不宜居。

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  面对土地资源局限,必须改变土地利用及管理思维,对过往相对野蛮粗放的开发模式进行调整、革新,以土地为源头有机地平衡产业、居住、服务的资源利用与发展关系,引导房地产更好地成为产业、生活、服务三者载体。通过房地产发展模式的转变促进资源效能的更大释放,带动与房地产相关的实体产业、新兴产业等其它经济环节实现资源增效。

  3.长期重售轻租,不利住房市场健康发展繁荣的住房租赁市场对于缓解当前特大城市居民住房压力意义重大,但由于长期“重售轻租”,大部分城市住房租赁市场仍处于初级起步阶段,大量房源来自于城中村的违法违章房屋,合法住房租赁市场规模远小于不合法住房租赁市场,其中专业化住房租赁经营机构拥有和支配的租赁房源极为有限。而个人出租的住房无论是自行出租还是委托经纪机构代理出租,基本上都处于自发、零星分散和无序流动的状态。就目前而言,大多数租赁住房的居住条件、配套环境、和服务水平等,均难以满足人民日益增长的对美好生活的需求。对比美日等发达国家,住房租赁市场的规范化、专业化、集约化水平亟待提升,在房屋品质、交易环节、租后服务等方面都有着极大的改进空间。

  4.住房总体供求趋于平衡,结构性矛盾依然存在经过近20年快速发展,当前城市住房的供求关系总体趋于平衡,但结构性不平衡依然存在,表现为热点城市供不应求、多数城市基本平衡、部分城市供大于求,城区供应不足、近郊供需平衡、远郊供应过剩等。

  在居住属性、投资属性、金融属性等交织下,珠三角城市的商品住房市场呈现供不应求。珠三角区域超级城市群形成,人口持续聚集用地需求大,但土地供应有限供应不足,其中广深供地获取面临从增量土地向存量土地的转变。需根据人口实际流动的情况、房价水平、住房需求、产业发展的空间需求,决定土地供应的数量、结构,以系统的发展思维处理基于城市发展的房地产供需匹配问题。

  粤港澳大湾区房地产发展建议

  粤港澳大湾区上升为国家发展战略,既是国家社会经济发展的需要,也是国家和平统一的需要。房地产作为人民生活和社会一切部门必不可少的空间载体,城市经济建设与发展的重要物质基础,在粤港澳大湾区高规格规划中,理所当然发挥重要作用。

  1.顺应新时代新使命,企业经营凸显责任担当进入新时代,房地产行业集中度加速提升,大湾区房地产市场竞争趋于白热化,对房企综合实力竞争提出了更高要求。

  任何一家房企要立足于不败之地,需要在“三品”上着力:一是“品质”。要顺应新时代国家社会矛盾转变,围绕人们对美好生活的需求,为人民群众提供更高品质的房子,包括过硬的建筑本体质量、优美的园林环境、完善的生活配套以及贴心的物业服务。二是“品德”。要诚实守信,主动承担更高的社会责任。从企业发展、员工关爱以及对消费者、环境等方面承担责任,通过企业发展反哺社会。三是“品位”。房地产开发不仅提供居住空间,更应营造一种全新的高品质生活模式。“品位”还包括浓厚的文化积淀、予人正能量的社区文化等。

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责任编辑:柳飞飞

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