城镇化之下的返乡潮:小城楼市的第二导火索
但棚改货币化安置背后的动力是什么?是城镇化率不断提升带来的需要。
安居客首席房地产分析师张波告诉《每日经济新闻》记者,目前县城楼市主要受两方面影响,其一为政策红利,即贷款及首付政策、利率优惠、购房补贴、税费减免等;二是周边大中型城市的辐射,部分经济实力强劲的三四线城市,不仅能吸附县城的人口,也会稀释县城的购买力。
而中国城镇化促使农村人口不断向城市转移,小城镇和县城人口向大中城市转移。在这样的背景之下,当城市房价差距日渐拉大、一二线城市调控政策不放松,返乡置业购房需求增长明显。
浙商证券研究指出,前几年四五线城市主要因为库存高企致房价滞涨,许多外流人口返乡时不看好房产的价值,更多在距离三四线城市不远的省会级城市置业。但近两年由于大城市房价上涨,这些三四线城市的房价优势逐渐显现出来,伴随城市基本建设的提升,看好区域未来房价上涨潜力,越来越多的外流人口选择返乡置业,改善家人的居住环境。
安居客春节期间返乡置业调研结果显示,超过六成人认为家乡最大的变化是房价变高。“这也是为何在2018年春节,三四线城市出现了明显的返乡购房热潮。”张波直言。
县城小涨易大涨难刚需族需理性
基于上述各项因素的推动,张波告诉《每日经济新闻》记者,县城楼市虽然大涨难现,但小涨会持续出现。
为何还会继续小涨?张波认为,2018年到2020年3年棚改仍然有1500万套房的目标,在这样的大背景下,全国县城整体的购房需求量还将维持高位。
新城控股高级副总裁欧阳捷也告诉《每日经济新闻》记者,2018年一二线城市将继续因供应不足而销售下滑,三四线这一波库存已经消化得差不多,楼市需要靠弱三四线及县城棚改货币化拉动。
不可否认的是,县城购房群体包括本县居民购房需求、农民工返县置业需求、村民进城购房,以及棚改驱动购房需求的释放,其中农民工回县城买房是去库存较大的潜力点。
据“十三五”规划,到2020年我国常住人口城镇化率将达到60%,这意味着还将有近7000万农村人口向市民转化。
浙商证券报告认为,随着一二线城市调控的深化,农民工在工作地的买房意愿可能明显降低,而返乡置业的比例和意愿将进一步提高,农民工回县城的置业需求是县级城市楼市发展的重要潜力。
但为何大涨难?张波指出,经过两年棚改加速去库存,绝大部分县城的房价已经历了一波明显的上调。虽然2018年的棚改目标还有580万套之多,但可以肯定的是县城房价的上涨预期已经偏弱。
“但不排除部分前期房价偏低县城出现补涨,或品牌房企入驻带动区域房价提升。总体来看,县城房价在棚改的大背景下仍有上涨动力,但动力已然偏弱。
张波建议,期待房价下跌后再买房对刚需族来说并不是一个好选择,建议2018年选择适合自己的项目入手。
另外,对政府而言,在鼓励农民工回县买房的时候,也要做好供给侧结构性改革。例如在新建住宅周边增加教育、医疗等公共服务供给,并针对农民工购房给予更为优惠的信贷政策,让未来他们不但房子在县里,更能在城市安家立业,乐享幸福生活。
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