周边尾盘在售,未来竞争压力较小
半山田园R21-06地块出让面积为33541㎡,容积率1.5,建筑面积50311.5㎡,起始总价54523万元,起始楼面价10837元/㎡,若是溢价率达到70%,封顶楼面价则达到了18422.9元/㎡。
半山田园R21-06地块周边仅有6盘在售,中兴御田清庭、首开望宸、金隅田员外、联合畔上居、绿城西子田园牧歌、朗诗田园绿郡均是尾盘在售,目前总体可售户数为243套,平均均价21536元/㎡。
该地块板块内有杭钢北苑、阔板桥社区、杭钢西苑、杭钢南苑的二手房在售,平均均价21140元/㎡。
根据目前在售楼盘和二手房在售情况可知,整个半山田园板块房源均价2万+,若按封顶楼面价18422.9元/㎡计算未来保本房价为25750元/㎡,保本房价高于周边在售楼盘和二手房源,该地块的价格方面来说并没有优势。
但是,半山田园板块已经将近4年没有宅地出让,最近出让的地块就是2013年4月25日的杭政储出[2013]25号拱墅区半山田园R21-07地块,也是现在的首开望宸。整个半山田园板块由之前的库存较高转向了库存紧张状态,该地块未来的竞争压力相对较小。对比目前半山田园处于4年的空窗期的现状,该地块溢价率达到70%的可能还是比较大的。
对于,汉嘉地产副总经理陈焕春女士表示:“半山田园板块一直以来的定位是高端住宅区,且目前的供需关系处于良性状态,想必还是有很多开发商愿意积极争取。”
另外,房掌柜杭州采编主任也表示:“半山田园板块已经在市场上沉寂很久了,目前在售的新房房源已经很少了,而且目前在售的价格已经算是拱墅区的价格洼地了,这也是受新房供求关系的影响,随着这块地的挂牌出让,相信也会让半山田园板块的声音再一次让购房者听到,使之价值得到提升。”
半山田园板块被称为“川上田园”,杭州难得的城市田园生活区,在景观资源方面的优势毋庸置疑,但是,周边公交线路较少、杭州城市交通三期规划没有地铁站点的交通劣势,对于土地出让价格以及未来产品规划还是会产生一定影响。
对此,双赢机构总经理章惠芳女士表示:“半山田园板块在规划上就是以高端住宅区为主,该地块1.5的容积率,在未来打造产品方向上应该是‘高低配’,就是排屋加上高层的组合,毕竟对于开发商来说还是需要具有更高附加值的产品。
另外,在基本配套方面,自驾出行还是比较便利的,例如经过秋石高架即可进入钱江新城,那么在交通方面的瑕疵也就不足以成为显著缺点。而根据目前杭州楼市普涨的状态下,加上半山田园板块的供应量较小的现状,该地块的出让价格预期还是比较乐观的。”
届时,半山田园R21-06地块究竟会拍出怎样的价格呢?房掌柜将会进行现场直播,请大家敬请期待。
2022-02-15 10:04
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