暌违4年 半山田园宅地将再次展现“川上田园”魅力

　　半山田园板块被称之为“川上田园”，北部拥有966公顷的城北森林公园，可以说是难得的天然“氧吧”，兼具环境和空气两大优势，使之成为城市山水宜居板块。

　　4年未曾出让宅地的半山田园板块，于9月20日将挂牌出让杭政储出[2017]66号拱墅区半山田园R21-06地块，东至虎山路，南至规划一号路，西至华中路沿线绿化带，北至建工路。规划宅地，出让面积为33541㎡，容积率1.5，建筑面积50311.5㎡，起始总价54523万元，起始楼面价10837元/㎡。

　　如下图所示，房掌柜到达所在区域时，地块周边有围墙圈起，且其内杂草丛生。

自驾出行便利，公交线路较少

　　自驾：周边有秋石高架和杭州绕城高速，主干道有临丁路、华中路、同协路、半山东路等，可由临丁路，过秋石高架快速进入市中心。

　　房掌柜到达时发现该地块距离秋石高架较近，询问了周边小区的一位住户关于噪音的问题，该住户表示：“我住在这里都十多年了，都没有觉得吵啊，也有可能是习惯了，所以不觉得吵。”但是，房掌柜注意到秋石高架此段路线没有设置隔音墙，其间车辆来往声量较大。

　　公交：该地块距离最近的公交站点为施家塘站，仅有131路、359路、535路公交，分别通往汽车北站和武林广场，公交线路较少，出行不甚便利。

　　地铁：根据杭州市城市轨道交通第三期建设规划(2017-2022年)可以知道，半山板块内没有站点，距离较近的地铁站点为同协路站。

周边教育、景观、医疗资源丰富，商业资源有所欠缺

　　教育：该地块周边1公里里内有浙江省教育科学研究院附属小学(田园校区)、杭州北秀小学、虎山幼儿园、田园二小、半山幼儿园、浙江省建筑安装中等专业学校。

　　尤其是根据杭州市半山规划单元控制性详细规划可知，目前半山田园版块内规划的小学-初中-高中的完整教育链已经形成，进入投入使用阶段。

　　景观：该地块周边景观资源极其丰富，坐拥“三山、两湖、五公园”的生态资源，算是难得的天然“氧吧”，尤其是随着杭州城市规模的扩大，清新的空气，绿色的环境，越来越难在城市的版图上寻觅，是难得的城市山水宜居板块。

该地块紧邻上塘河，房掌柜到达该地时看到有大爷大叔装备齐全的钓鱼，询问了一位正在钓鱼的大爷，是否经常在此钓鱼，大爷表示：“我经常来这里钓鱼，而且基本上来的时候都是有人在了。”

　　医疗：该地块周边1公里内没有医院，2公里内有杭州慈养老年医院、石桥街道华中社区卫生服务站、浙江明州康复医院、拱墅区半山街道社区卫生中心、浙江省肿瘤医院、杭钢医院、杭州中医院丁桥分院(建设中)，周边医疗资源较为丰富，满足日常就医所需。

　　商业：周边1公里内有半山旧货交易市场、银鼎商贸城，由于该地块周边小区底商还处于装修阶段，基本的小吃、饮料、服装等店铺还是比较缺乏，依赖于杭钢单元的成熟商业配套。

周边尾盘在售，未来竞争压力较小

　　半山田园R21-06地块出让面积为33541㎡，容积率1.5，建筑面积50311.5㎡，起始总价54523万元，起始楼面价10837元/㎡，若是溢价率达到70%，封顶楼面价则达到了18422.9元/㎡。

　　半山田园R21-06地块周边仅有6盘在售，中兴御田清庭、首开望宸、金隅田员外、联合畔上居、绿城西子田园牧歌、朗诗田园绿郡均是尾盘在售，目前总体可售户数为243套，平均均价21536元/㎡。

　　该地块板块内有杭钢北苑、阔板桥社区、杭钢西苑、杭钢南苑的二手房在售，平均均价21140元/㎡。

　　根据目前在售楼盘和二手房在售情况可知，整个半山田园板块房源均价2万+，若按封顶楼面价18422.9元/㎡计算未来保本房价为25750元/㎡，保本房价高于周边在售楼盘和二手房源，该地块的价格方面来说并没有优势。

　　但是，半山田园板块已经将近4年没有宅地出让，最近出让的地块就是2013年4月25日的杭政储出[2013]25号拱墅区半山田园R21-07地块，也是现在的首开望宸。整个半山田园板块由之前的库存较高转向了库存紧张状态，该地块未来的竞争压力相对较小。对比目前半山田园处于4年的空窗期的现状，该地块溢价率达到70%的可能还是比较大的。

　　对于，汉嘉地产副总经理陈焕春女士表示：“半山田园板块一直以来的定位是高端住宅区，且目前的供需关系处于良性状态，想必还是有很多开发商愿意积极争取。”

　　另外，房掌柜杭州采编主任也表示：“半山田园板块已经在市场上沉寂很久了，目前在售的新房房源已经很少了，而且目前在售的价格已经算是拱墅区的价格洼地了，这也是受新房供求关系的影响，随着这块地的挂牌出让，相信也会让半山田园板块的声音再一次让购房者听到，使之价值得到提升。”

　　半山田园板块被称为“川上田园”，杭州难得的城市田园生活区，在景观资源方面的优势毋庸置疑，但是，周边公交线路较少、杭州城市交通三期规划没有地铁站点的交通劣势，对于土地出让价格以及未来产品规划还是会产生一定影响。

　　对此，双赢机构总经理章惠芳女士表示：“半山田园板块在规划上就是以高端住宅区为主，该地块1.5的容积率，在未来打造产品方向上应该是‘高低配’，就是排屋加上高层的组合，毕竟对于开发商来说还是需要具有更高附加值的产品。

　　另外，在基本配套方面，自驾出行还是比较便利的，例如经过秋石高架即可进入钱江新城，那么在交通方面的瑕疵也就不足以成为显著缺点。而根据目前杭州楼市普涨的状态下，加上半山田园板块的供应量较小的现状，该地块的出让价格预期还是比较乐观的。”

　　届时，半山田园R21-06地块究竟会拍出怎样的价格呢?房掌柜将会进行现场直播，请大家敬请期待。