刘元春：短期内不存在加息基础 地产调控应有保有压

房地产调控应有保有压

中国证券报：有观点认为，2016年房地产市场暴涨所催生的资产价格泡沫，已经成为我国经济最大的潜在风险。那么，今年的房地产调控将如何推进?

刘元春：目前，我国的房地产市场存在泡沫，且一二线城市较为严重，并呈不断扩大趋势。首先，从房价收入比指标绝对水平看，我国的房价收入比呈波动上升趋势。2010年达到高峰后，房价收入比一度出现下降，但近年来，随着新一轮房价上涨及收入增速放缓，其再次出现较大幅度上涨。目前，一线城市房价收入比已超20倍，35个大中城市中有32个城市超3倍至6倍的合理区间上限;其次，从国际主要城市比较看，我国的房价收入比指标居全球之首，也从另一个角度说明了我国房地产市场存在较严重的泡沫。

随着经济增长方式逐步转型，房地产对投资拉动的作用越来越小，目前城镇房地产开发投资增速连续两年低于固定资产投资增速，且呈明显的下降趋势。可见，尽管房价在上涨，但房地产投资高增速时代已过去。房地产企业面临的外部融资环境变弱，但由于房地产销售下降对经济的影响会有一个滞后期，预计房地产行业对经济的短期影响会逐步在2017年显露出来。

房地产调控不是简单地收紧，而应有保有压：对于投机炒房行为应坚决遏制，对于住房刚需则应予以满足和保障。2017年是房地产居住功能“回归年”，房地产调控没有立竿见影的法宝，这需各个相关部门配合，持续关注房地产市场态势，防范局部泡沫进一步扩大。房地产调控政策的定位要更明确、目标要更有系统性、手段要更具针对性：首先，增加一二线城市土地供应和投资力度，为供给侧结构性改革和实现动力转换提供宝贵的“窗口期”。避免固定资产投资下调过于剧烈而陷入紧缩链条，同时合理引导房价预期，抑制一线城市房价过快上涨，防止形成新的资产泡沫。其次，加快三四线城市户籍制度改革和新型城镇化配套基础设施建设。通过加快推进户籍制度改革和新型城镇化的配套基础设施建设，提高经济活力和投资增速，避免投资和经济过度下滑带来的冲击。同时，增加三四线城市人口增长和潜在住房需求，提高三四线城市房地产价值，有效刺激房地产市场需求，加快去库存进程，增强复苏的强度等。第三，采取系列政策举措缩小实体经济与房地产投资收益的缺口。第四，落实《法治政府建设实施纲要(2015-2020年)》有关房地产调控的主要任务和具体措施。同时，一方面要通过如改进住房公积金使用和监管机制，支持居民合理住房消费;另一方面，要严控首付比例限制，打击利用首付贷、信用贷和房抵贷等加高杠杆的做法，控制边际杠杆率上升。

让资金真正进入实体经济

中国证券报：近年来，民营企业的活力越来越多地影响经济走势，2016年以来民间投资的不振令各界忧心。对于激活民间投资活力，有何建议?

刘元春：无论从企业数量上还是从对经济的贡献方面看，当前民营企业已成为我国经济的重要支柱。不过，作为我国经济支柱之一的民营经济近期投资表现低迷，这 是短期因素和累积因素叠加的结果。其中，短期因素是经济周期调整、经济增长方式进入低增速的新常态模式，经济低迷的大环境使得传统行业回报率下滑、民间资本抽离实体经济、对外投资增多。民间投资最重要的两大领域是制造业和房地产行业，尤其是制造业占绝对地位，当制造业回报率下降时，也是民间投资下滑阶段。当前实体经济尤其是制造业并未走出调整底部，企业盈利改善并无实质性需求改善推进，未来仍有反复可能。从工业企业主营业务收入及利润总额增速看，工业领域近两年出现过山车般变化，工业企业主营业务收入增速从2013年6月的11.4%下跌至2016年2月的1%，到2016年5月，增速为2.9%。利润总额增速则从2013年10月的13.7%下跌到2015年2月的-4.2%。可以说经济生产中投资回报率的下降，是民间固定资产投资增速下滑的直接原因。

长期以来，制约民营经济发展更多的是制度上的多重障碍，如融资困境、税负较重、在某些领域也与国有企业有不对等的地位。其一，民营经济税负较重，与国有企 业享有不平等的税负水平。其二，民营企业面临较大融资压力。民营企业面临融资渠道单一困境，一方面，直接融资渠道狭窄;另一方面，间接融资面临较高门槛，商业银行更倾向于将资金贷给政府的融资平台或国有企业。短期来看，资金匮乏不利于民营企业经营改善，长期更是阻碍了民营经济整体发展和创新升级。其三，某些领域内仍存在不对等的制度障碍。民营企业大多集中于享受低成本资源、劳动力等简单成本优势的领域，如制造业、房地产业、采矿业、批发零售等行业。尽管近年来政府不断出台促进自由平等竞争的政策，但大多执行起来难度较大，在教育、医疗等行业，民营企业仍没有享有与国有企业同等的市场竞争机会。

短期因素和累积因素叠加，加之民营经济本身的粗放式发展，这些因素共同导致民间投资增速大幅下跌，由于经济前景不确定性较大，企业更倾向于持币待投，这直 接反映在今年以来狭义货币(M1)增速远高于广义货币(M2)增速。基于上述原因，预计民间投资增长下滑改善的概率较小。企业投资积极性下挫，长远来看，不利于企业创新和经济发展;短期来看，企业持币待投也会加大经济流动性风险。

对于促进民间投资，有关部门已推出多项举措，2017年最重要的就是扭转资金“脱实向虚”，让资金真正进入实体经济领域，抑制虚拟经济价格高涨、泡沫横行状况。值得注意的是，让资金回归实体经济要有新思路，不能简单地依靠宽松货币政策，否则可能会成为资金“脱实向虚”的推手。例如，目前大规模地向国有企业定向输血，反而导致国有企业的行为出现变异;大量资金通过各种途径流向房地产市场，成为“地王”泡沫的创造者。引导资金回归实体的核心是利用多种政策组合，从根本上改变日益下滑的实体投资与房产投资收益率的比值。因此，一方面，要通过降低成本和提高创新来提升实体经济预期投资收益率;另一方面，要通过强化监管和规范市场来降低房地产领域的投资与投机收益率。在这方面，税收政策是改变两大领域收益对比的最佳政策工具，适度提升房地产投资所得税，同时降低实体经济投资税负，可以起到较好的资源引导作用。