低地价+信贷倾斜 房企抢食万亿“特色小镇”蛋糕

　　万科、绿地、碧桂园、华夏幸福、美好置业、南山控股、云南旅游……在政策鼓励下，不少房企将开发特色小镇作为今年业务发展的重点方向，参与特色小镇建设的计划或项目也纷纷出炉或在各地落子。而吸引房企扎堆小镇概念的“兴奋点”，就是便宜的土地和资金。

　　一边是特色小镇的全国化布局亟需社会资本的参与，一边是房企发展面临升级转型，政府引导下“小镇计划”来势异常凶猛，万亿市场规模引得开发商争相入局。据记者观察，最近一周，陆续有美好置业、南山控股、云南旅游等上市公司披露了涉足小镇建设的计划。“越来越多房企开始把特色小镇作为2017年业务发展的重要方向和新变量，这里面不乏万科、绿地、碧桂园这些大型传统房企。”有地产界人士如此说。

　　这更像是一场你情我愿的新拿地模式。由于一二线热点城市拿地成本高企，房企毛利率及净利率持续下滑，再加上去年延续至今的楼市调控，让房企高价拍地、高价卖房的模式难以为继。而目前政府积极筹划建设的特色小镇项目，其土地出让不走招拍挂模式，有品牌有产业资源的房企完全可通过高明的整体规划来获取廉价土地资源。比如，华夏幸福获得的潮白河孔雀城楼板价仅952元/平方米，八达岭孔雀城甚至仅为253元/平方米。

　　此外，逐步成熟的PPP模式也给房企提供了充足的资金来源。根据财政部建立的全国政府和社会资本合作(PPP)综合信息平台统计，地方PPP项目需求不断加大，入库的所有项目中，城镇综合开发项目数有688个，其投资额占入库项目投资额的10%，相当于万亿规模。可见，房企在PPP项目建设中参与空间极为广阔。

　　争相入局

　　政策鼓励下，不少房企将开发特色小镇视为今年业务发展的重点方向之一，上市公司也在各地落子自己的特色小镇建设项目。

　　“小镇之风”始于2016年年中。2016年7月21日，住房城乡建设部、国家发改委、财政部联合发出《关于开展特色小城镇培育工作的通知》，计划到2020年争取培育约1000个各具特色、富有活力的特色小镇。随后，各地政府出台了各项政策支持鼓励。迄今为止，全国已有26个省市自治区明确提出小镇计划，其中浙、苏、鲁、湘、粤均拟建100个特色小镇，浙江、天津(楼盘)、江苏、福建、广州(楼盘)、贵州(楼盘)、甘肃等地均出台了相关政策，在土地、租金、税费等方面进行减免优惠。2月8日，发改委在官网发布《国家开发银行关于开发性金融支持特色小(城)镇建设促进脱贫攻坚的意见》，鼓励开发银行为特色小(城)镇建设提供多元化金融支持。

　　政策鼓励下，2017年年初不少房企将开发特色小镇作为今年业务发展的重点方向之一，上市公司参与特色小镇建设的项目也在接二连三落地。

　　今年年初业绩说明会上，绿地控股(600606,股吧)总裁张玉良首次公布绿地版的小镇计划，重点将“特色小镇”模式纳入2017年发展战略。张玉良表示，绿地将重点选择有大城市购买力溢出效应、有产业导入支撑的一二线重点城市远郊及周边，重点围绕智慧健康城、文化旅游城两个题材，启动特色小镇大盘项目。在张玉良的计划中，特色小镇有望成为绿地房地产主业新的业绩爆发点。他透露，近期绿地已和复旦、交大两所高校成立了两个科技产业集团，绿地各事业部正在全力落实小镇计划，最先落子长三角，以后再扩展到全国其他热点城市的溢出区域。

　　多年前曾操盘万科良渚文化村项目的北京(楼盘)万科总经理刘肖早已开始筹划属于万科的“中国小镇2.0”。去年10月，北京万科宣布与国开新城合作，通过成立合资公司的形式，开发位于北京门头沟区军庄镇项目，并总计获得超过3平方公里的土地开发和运营权。事实上，在北京万科的转型升级计划中，产业城镇是重要的组成部分之一，目前已经签约三个项目，其中门头沟项目争取在今年亮相，另两个在河北涿州和天津宝坻。

　　而作为小镇计划的先行者，碧桂园计划投资千亿元在全国范围内布局“科技小镇”项目，首期落地的6个项目均在广州、深圳(楼盘)两个一线城市周边，其中进展最快的惠州(楼盘)潼湖项目今年上半年即将动工，整体项目规划已基本完成。

　　华夏幸福则将产业小镇与产业园区作为集团两大业务发展线。去年11月4日，华夏幸福首次发布其小镇计划——未来三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。为此，华夏幸福于去年11月成立了专门操盘产业小镇项目的控股子公司。新年伊始，华夏幸福的小镇计划进展迅猛。2月8日，华夏幸福与武汉(楼盘)市汉阳区人民政府及黄陂区人民政府签署合作备忘录，发展产业新城和小镇项目，涉及面积分别为3.61平方公里及20平方公里。更大手笔的一次合作披露于今年1月19日，华夏幸福与河北省秦皇岛(楼盘)市昌黎县人民政府签署《旅游产业小镇合作备忘录》《干红产业小镇合作备忘录》《葡萄产业小镇合作备忘录》和《诗词产业小镇合作备忘录》，投资、开发、建设、招商及运营等合作涉及面积共计108.58平方公里。

　　中小房企则选择与大央企合作分羹特色小镇政策红利。2月16日，云南旅游发布公告，拟向华侨城投资管理公司定向增发股票募集资金不超过11.3亿元，设立婚庆产业公司投建“欢喜谷”项目，利用世博园的环境优势和景观优势，打造“婚礼小镇”，为新婚燕尔提供集婚礼策划、婚纱摄影、新婚庆典、婚宴酒席、蜜月旅游、婚纱礼物等完整的婚庆产业服务。

　　美好置业在其刚披露的年报中透露，公司通过“特色小镇”建设，整合各方资源，帮助政府对地方建设“提档升级”，成功开发武汉城中村“长丰村”等，引进华润置地、蓝光发展(600466,股吧)、东湖高新(600133,股吧)等知名企业。2016年，公司获得重庆(楼盘)永川来龙湖特色小镇(150.35公顷)建设项目，已与合作方签订框架协议，是公司土地储备的重要补充。

　　特色小镇模式亦引起了机构投资者的关注。2月15日，南山控股披露的机构调研纪要显示，公司副总经理兼董事会秘书沈启盟在接受调研时明确表示，公司旗下房地产公司南山地产将积极探索特色小镇业务。