低地价+信贷倾斜 房企抢食万亿“特色小镇”蛋糕

两大动因

　　面对参与小镇开发可能带来的更加便宜的土地和资金，没有哪家开发商能不动心。

　　对于大多数房企来说，纷纷扎堆小镇概念更多的是生存之需。近几年来，房企的毛利率及净利率持续下滑，市场上三四线城市趋于饱和，一二线热点城市拿地成本高企，房企提高或维持其净利率的难度逐步增加。面对参与小镇开发可能带来的更加便宜的土地和资金，没有哪家开发商能不动心。

　　克而瑞房地产研究中心通过剖析从华夏幸福此前产业园区的操作经验发现，依靠与政府良好合作关系，华夏幸福不断在园区内乃至城市周边获取优质的土地储备，体量大且成本低，如潮白河孔雀城楼板价仅952元/平方米，八达岭孔雀城甚至仅为253元/平方米。此外，通过住宅销售，华夏幸福可从当地政府获得住宅土地增值补偿，这是企业产业新城模式的关键。如八达岭孔雀城，其2013年售价为9000元/平方米，几乎为土地成本的36倍，土地增值力度强劲，企业获得可观补偿，同时也弥补前期开发支出。

　　这些住宅项目与产业园区形成协同效应，一方面通过园区建设落地，推动住宅及相关配套开发，另一方面住宅建成将提升园区投资氛围，房源销售则为园区后续工作带来资金支持。企业切入园区人口导入，借鉴“以售养租”方式，以较为低廉的价格获取住宅等建设用地，住宅销售成为改善资金流、平衡政企利益的核心要素，这样的模式或将在目前诸多企业与当地政府的小镇合作中被借鉴。与一线及热点二线城市令人咋舌、居高不下的地价相比，这种合作模式给开发商带来的土地价格极具吸引力。

　　不仅是便宜的土地，在今年货币政策趋于收紧、房贷余额普遍不足的情况下，开发商再融资难度必将增加，而信贷政策方面对小镇项目的倾斜，无疑是开发商关注的另一个“兴奋点”。

　　2月8日发改委出台的《意见》明确要求，开发银行各分行要积极参与特色小(城)镇规划编制工作，统筹考虑财税、金融、市场资金等方面因素，做好系统性融资规划和融资顾问工作，明确支持重点、融资方案和融资渠道，推动规划落地实施。开发银行加大对特许经营、政府购买服务等模式的信贷支持力度，特别是通过探索多种类型的PPP模式，引入大型企业参与投资，为特色小(城)镇建设提供多元化金融支持。

　　据记者了解，信贷政策的支持在小镇项目中非常明显。“我们也在跟国家开发银行接触，小镇项目的开发贷款利率能在基准利率基础上给予折扣，并且贷款周期比一般开发贷要长很多。”碧桂园集团助理总裁、产城发展事业部总经理向俊波告诉记者，虽然不方便透露具体的贷款利率，但向俊波表示比一般开发贷确实便宜很多。不过，优惠的贷款资金只能用于小镇项目的基础建设、产业主体建设等，明确规定不能用于住宅开发，商业项目也须视情况而定。

　　除了便宜的土地和资金，房企以PPP模式参与小镇开发还有可能在项目实现招商后获得投资额分成。例如华夏幸福此前与政府合作的园区项目，在园区建设期，一级土地开发的土地整理工作、基础设施建设工作、产业招商服务等均由华夏幸福先行垫付，政府在这个时期不出资，但会高度支持并配合园区建设，等到园区售地、产生税收等之后，政府以建设成本加成10%至15%利息的方式将进行资金返还予华夏幸福。此外，园区实现招商后，华夏幸福可从政府获得落地投资额的45%。

　　风险几何

　　对于开发商而言，参与开发小镇项目将面临的风险是，前期资金投入量巨大，且回收周期长。对此，并不是所有房企都有足够思想准备和敬畏之心。

　　值得注意的是，在很多业内人士看来，小镇项目给开发商带来的好处显而易见，但并不是所有开发商都有条件做小镇。

　　碧桂园向俊波认为，重金打造小镇计划更多是由于公司达到一定规模之后，业务升级和转型的需要，操盘小镇项目的开发商必须有综合的城市运营经验。“与其说是开发商，不如说是城市综合供应服务商更为确切，产业小镇必须首先要导入产业，开发商是否具备丰富的产业资源和管理运营能力是项目成败的关键。另外，人口导入需要配套引入教育、医疗、商业、酒店等资源，这也是开发商综合能力的体现。”而很多急于获得低价土地和贷款的中小开发商显然不具备这样的能力。

　　北京万科总经理刘肖也表示，能否满足产业服务和居住生活服务的需求，能否使二者互相协同，这是开发运营小镇最大的难点。

　　“一个城市如果每年的正常人口增长只有5万，但你突然要在周边做一个50万人口的住宅配套，那你靠什么吸引人口呢?大家说靠产业吸引人口，那又靠什么来吸引产业呢?”刘肖认为必须要靠扎实的运营能力才能解决这个问题。他吐露了良渚文化村背后的艰辛，“弄个油条、包子都要吃几十家才确定，一个小小的皮划艇配套也要与世界冠军孟关良这样的资源嫁接。”

　　而对于开发商来说，参与开发小镇项目将面临的风险是，前期资金投入量巨大，且回收周期长。“因为在这么长的投资周期内，政策是否存在变化的可能，很难说。”有开发商人士向记者表示。

　　并不是所有房企对此都有足够思想准备和敬畏之心。记者在采访中发现，有些开发商只是看到小镇开发能够带来的利益，而建造模式、运营模式、盈利模式尚不清晰。在这种情况下，有业内人士担忧，若干年后难免会出现空镇、鬼镇这样的现象，小镇项目也会面临大量的库存和洗牌。

　　克而瑞房地产研究院分析师沈晓玲认为，从机遇的角度而言，房地产与特色小镇有着密切的关系。尤其在政府大力推进特色小镇的条件下，企业可充当建设者、运营者，甚至是发起者。但是鉴于特色小镇还是一个比较新型的模式，目前其建设和运维大部分还是以政府为主导，已有碧桂园、绿城、华夏幸福等房企试水这一类项目，后期能否成功，这依然还要考验房企在规划设计、运维理念等方面的创新能力。