涌入产业地产 开发商孕育“孵化器”

多元化路径探究发展模式

　　虽然都看中产业地产这块“大蛋糕”，但各家开发商发展模式却不尽相同。

　　地产巨头万科在产业地产领域的发展从城市配套服务商的转型战略出发，多地联动的产业联盟，成立在产业地产领域的服务品牌万科星商汇打造全生态企业成长服务平台。

　　万科产业相关负责人介绍，万科产业的发展采用创新孵化模式，以智能化平台服务企业，服务企业员工，服务企业交易过程，为企业发展全周期提供服务。这一运作模式和一般园区不同，不仅提供园区、社区，还有城市配套和运营，同时注重智慧与平台化的服务结合，万科希望扮演好催化剂的作用。

　　相比全国性房企的大规模的平台建设，区域性房企则采取更具针对性的城市运营撬动板块价值。

　　浙江建工集团在杭州未来科技城板块打造的欧美金融城便是这样一个典型案例。这个体量近百万平方米的综合体项目，除了常规的综合业态外，在写字楼中搭建了从孵化器到Co-Working、再到高端商务空间租赁的模式，并引入了美国硅谷孵化器PNP、加拿大创新型孵化器Istuary、澳大利亚华人创业社区ACASE、以色列最资深的投资机构YafaKukerman、英国剑桥华人孵化器HiTech等全球知名的孵化器给创业团队带来国际化的支持。以创业孵化器载体的营造服务于海归的创业社区。

　　而中小开发企业则通过项目打造创业社群的方式参与到这场全民运动中来。以青年创业综合体为整体概念的魔方社区便是其中之一，其推出全新的社区商业品牌魔方街以及商业运营体系“金魔方”，就是希望开创一个全新的创业型社区商业新模式。

　　清华大学高级研究员、社群研习社创始人王旭川表示，互联网让社群经济有了商业变现的各种模式，开发商在其中具备线下多触点的独特优势，众多的创新创业都需要实体孵化，无论是跨地区的大平台还是集中式的孵化平台，抑或是小到单个社区的社群在未来都有着不同的发展机会。

　　盈利模式有待探索

　　产业地产的热度也开始让业内人士产生担心，创业者本身不具备较强的支付能力，这意味着类似众创空间这样的物业是很难单纯通过租金回报获利。管理层主导的孵化器有财政政策与资金扶持，而市场主导的孵化器的盈利模式仍没有清晰的思路。

　　不同于传统的商用物业，新型产业园除了能提供办公场所外，还能提供企业发展所需要的第三方服务，甚至扮演孵化器的角色。中信证券房地产分析师陈聪认为，除了传统的租金收入外，地产商还可以通过提供融资顾问、管理咨询服务，甚至入股中小企业，拓展更多的收入来源。

　　严跃进表示，关键因素在逐步开放的OTC制度、完善的资本市场为初期创业者开拓丰富的融资渠道，相关的扶持政策则进一步催化创业聚成风潮。尽管较之海外，创客的成长路径还有待完善，但只要是看好中国转型，创业市场便是不可忽视的领域，服务于此的孵化器也是一大发展方向。

　　目前已有越来越多的地产商进入这一行业，而实际上这个行业存在诸多维度、各具信息优势的入场者，把握创客痛点远比地产开发复杂。在这个行业走在前端的园区类企业存在资源与人脉优势，因而占据第一高地，未来的关键则归溯于服务为王。