涌入产业地产 开发商孕育“孵化器”

　　随着“双创”的持续发酵，各类服务于创业者的“孵化器”如雨后春笋般涌现。与此同时，众多转型之际的房企也将目光瞄准产业地产，打造园区、拓展联合办公、入股创新企业，从地产开发摇身一变成为“孵化器”的摇篮。

　　23家房企布局产业地产

　　据产业地产服务商——园区中国的不完全统计，截至2016年前9个月，至少有34家企业进入产业地产，其中房地产企业占到23家。

　　4月，首开集团与亿达集团合作挺进产业地产，共同在房地产、商务园区等方面进行合作。

　　7月份，保利首个产业地产项目在广州南沙落地。

　　8月份，碧桂园对外发布了首个产业地产项目——科技小镇，未来5年内碧桂园计划在科技小镇项目投入1000亿元。泰禾以12亿元收购珠海保税区启航物流有限公司全部股权，进入产业地产。佳兆业与深圳市龙岗区产服集团共同在深圳龙岗区开发产业地产。

　　9月初，远洋地产业的产业项目远洋·云谷智能核心研发产业园正式启动运作。

　　涌入产业地产大军的队伍中包括保利、远洋、中铁建、中铁集团、招商漳州和中建集团等央企背景的地产企业，以及首开股份、首创置业等地方背景的国有企业，还有碧桂园、佳兆业、泰禾、绿城等大型民企。

　　“其实做产业园区并非什么新鲜事，但在华夏幸福的产城模式被业界激烈探讨后，越来越多的房企选择投资产业地产，产业地产也成为房企输出过剩产能或转移过剩产能的一个平台。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于企业而言，能否产生持续稳定的收益是产业地产能否成为开发商将其列为企业多元战略重要支点的关键因素。

　　在近日举办的“创业中华——2016侨界精英创新创业峰会”上，浙江建工房产开发集团高级副总裁李丽坦言，“做产业地产，打造全球性的创新创业系统，引入最好的孵化器加速器，都是顺应了企业多元化的发展需求。”

　　“地产+X产业”提升竞争力

　　经济新常态背景下房企跨界转型已是大势所趋，其中创新跨界成为诸多品牌房企转型的重要战略。据不完全统计，目前全国排名前20的房企中超过一半涉足产业地产，并在今年加速布局和发展，其中不少企业正在尝试做孵化器。

　　严跃进指出，市场周期变化带来行业的深刻变革。住宅市场利润率进一步下降，过去规模发展空间受限的品牌房企只有整合优势资源，由产品创新向服务创新延伸，提供个性化服务，增加产品附加值。恰逢大众创业的风口成为孵化器产业的强力催化剂，诸多房企及地产人以服务创业创新为方向而加速转型。

　　大部分品牌房企的全国化布局基本完成，从战略布局角度考虑，规模化达到一定阶段后势必向多元化迈进，通过跨界运营逐步实现业务多元化，尤其是新型城镇化过程中，投资结构、消费结构升级带来更多的市场机会，品牌房企也试图通过跨界转型实现“地产+X产业”的战略发展。

　　未来房地产市场竞争将转向企业核心能力的竞争，此时，房企转型应该积极强化自己的竞争优势，比如及时调整发展节奏及布局战略，同时强化楼市下半场房企的核心竞争能力。

　　另一个非常实际的原因是土地资源的稀缺。同策咨询研究部总监张宏伟认为，受国内住宅市场饱和、一二线城市供地结构改变的影响，土地成本与日俱增。越来越高的土地价格，再加上管理层对拿地企业要求越来越高，如要求为住宅项目配建一定比例的保障房或公建项目，或要求开发商自持一定比例的商业项目，使得一些传统房企拿地难度加大。而产业地产背后的拿地优势明显，管理层在导入此类产业运营商的同时，会给予部分住宅用地的定向供应。

多元化路径探究发展模式

　　虽然都看中产业地产这块“大蛋糕”，但各家开发商发展模式却不尽相同。

　　地产巨头万科在产业地产领域的发展从城市配套服务商的转型战略出发，多地联动的产业联盟，成立在产业地产领域的服务品牌万科星商汇打造全生态企业成长服务平台。

　　万科产业相关负责人介绍，万科产业的发展采用创新孵化模式，以智能化平台服务企业，服务企业员工，服务企业交易过程，为企业发展全周期提供服务。这一运作模式和一般园区不同，不仅提供园区、社区，还有城市配套和运营，同时注重智慧与平台化的服务结合，万科希望扮演好催化剂的作用。

　　相比全国性房企的大规模的平台建设，区域性房企则采取更具针对性的城市运营撬动板块价值。

　　浙江建工集团在杭州未来科技城板块打造的欧美金融城便是这样一个典型案例。这个体量近百万平方米的综合体项目，除了常规的综合业态外，在写字楼中搭建了从孵化器到Co-Working、再到高端商务空间租赁的模式，并引入了美国硅谷孵化器PNP、加拿大创新型孵化器Istuary、澳大利亚华人创业社区ACASE、以色列最资深的投资机构YafaKukerman、英国剑桥华人孵化器HiTech等全球知名的孵化器给创业团队带来国际化的支持。以创业孵化器载体的营造服务于海归的创业社区。

　　而中小开发企业则通过项目打造创业社群的方式参与到这场全民运动中来。以青年创业综合体为整体概念的魔方社区便是其中之一，其推出全新的社区商业品牌魔方街以及商业运营体系“金魔方”，就是希望开创一个全新的创业型社区商业新模式。

　　清华大学高级研究员、社群研习社创始人王旭川表示，互联网让社群经济有了商业变现的各种模式，开发商在其中具备线下多触点的独特优势，众多的创新创业都需要实体孵化，无论是跨地区的大平台还是集中式的孵化平台，抑或是小到单个社区的社群在未来都有着不同的发展机会。

　　盈利模式有待探索

　　产业地产的热度也开始让业内人士产生担心，创业者本身不具备较强的支付能力，这意味着类似众创空间这样的物业是很难单纯通过租金回报获利。管理层主导的孵化器有财政政策与资金扶持，而市场主导的孵化器的盈利模式仍没有清晰的思路。

　　不同于传统的商用物业，新型产业园除了能提供办公场所外，还能提供企业发展所需要的第三方服务，甚至扮演孵化器的角色。中信证券房地产分析师陈聪认为，除了传统的租金收入外，地产商还可以通过提供融资顾问、管理咨询服务，甚至入股中小企业，拓展更多的收入来源。

　　严跃进表示，关键因素在逐步开放的OTC制度、完善的资本市场为初期创业者开拓丰富的融资渠道，相关的扶持政策则进一步催化创业聚成风潮。尽管较之海外，创客的成长路径还有待完善，但只要是看好中国转型，创业市场便是不可忽视的领域，服务于此的孵化器也是一大发展方向。

　　目前已有越来越多的地产商进入这一行业，而实际上这个行业存在诸多维度、各具信息优势的入场者，把握创客痛点远比地产开发复杂。在这个行业走在前端的园区类企业存在资源与人脉优势，因而占据第一高地，未来的关键则归溯于服务为王。