广深双核拉动城市群联动 房企“抢”珠三角市场红利

　　珠三角既是改革开放的前沿，也是房地产崛起的策源地。从最初的万科，到后来的“万保招金”，再到“华南五虎”，都在中国房地产的江湖中书写了浓墨重彩的一笔。如今，中国地产江湖派系林立，急剧扩张中的房企要想全国化，除了长三角，进军珠三角也是必选项。

　　本期房产周刊，《每日经济新闻》记者重返中国房地产市场的“策源地”，以招商蛇口、富力地产、中国奥园为案例，从区域格局，到派系搅局，再到迭代升级等进一步挖掘房地产市场“向上的力量”。

　　2016年，恒大、万科、碧桂园皆晋升3000亿元销售规模房企，三家巨头重兵布局大本营珠三角，加速全国布局的融创、泰禾、阳光城(000671,股吧)等通过收购等多元手段拿到珠三角的入场券，本土豪强时代地产、方圆地产、鸿荣源、佳兆业等深耕区域，成为楼市格局中不能忽视的力量。

　　“以广深为双核的珠三角经济活力强劲，给市场长期看好的底气，大房企重兵布局于此，区域销售业绩直接影响到排名。”明源地产研究院首席研究员刘策认为，珠三角区域的准入门槛被快速拔高，但市场化程度高的特性也为进入者提供多种通道。

　　加仓：三大巨头重兵布局珠三角

　　在人口趋势的研究方面，万科一直走在业界的前面。万科集团高级副总裁、广深区域总经理张纪文曾经表示，过去5~10年的发展，人口和产业的改变导致珠三角变成与大东京、大伦敦类似的大都市，所以房企布局不能取决于单个城市发展，应该讨论它们在整个都市圈结构中的机会。

　　在都市圈或都市带时代，这一趋势正在以可见的速度推进。随着区域内部人口大规模向珠江口流动，广州(楼盘)、深圳(楼盘)承载能力不足导致购买力向周边城市转移，核心城市的产业升级与产业转移也同步启动，都市圈各城市都在动态平衡中找寻自身定位。

　　人口与产业的高频流动显示着经济的活力，这是房地产行业长足发展的基石，全国布局的房企急于在此扩充版图。2016年销售业绩达千亿以上的房企共有12家，除绿城中国外，其余11家房企已进军“大深圳”。其中，7家房企在深圳、惠州(楼盘)及东莞(楼盘)均有项目。

　　从珠三角出发的3000亿元巨头恒大、碧桂园在其中重兵布局。自2015年收购新世界惠州项目以来，恒大不断增加在惠州的土储。而惠州之前，其早已在深圳、东莞落子，“大深圳”布局成型。

　　据记者不完全统计，6年时间，恒大在深莞惠布局的项目超过40个，碧桂园8年时间里布局超过50个项目，两者的项目总数加起来约有100个，相当于今年深圳新房预计入市的新盘数目。目前，恒大在“深莞惠”的土储已达2095.3万平方米，碧桂园的土储达到4195.9万平方米，位居前列。

　　万科历来推崇“轨道+物业”模式，华润转让万科股票给深圳地铁也将万科与深铁绑在一起。万科研究指出，未来按照TOD模式大规模发展轨道交通的城市带里面，以深圳为核心的“深莞惠”，是最重要的一个地区。

　　2016年6月12日，万科与深圳地铁签署合作协议。签署合作备忘录还包括东莞实业投资控股集团、重庆(楼盘)城市交通开发投资集团、中轨集团等。从深圳地铁四期规划看，其中14号线将连接惠州，因此深圳地铁参照东莞合作模式进入惠州的可能性也很大。

　　万科高级副总裁谭华杰就表示，房地产企业抓住了轨道交通，就抓住了未来。要抓住轨道交通，最重要的就是抓住深圳，或者是以深圳为核心的“深莞惠”都市圈。

　　入场：新进入者通过并购拿地

　　珠三角成为房企鏖战主战场，意味着准入门槛越来越高。在传统“招拍挂”方式拿地难度和成本高企的当前，新进入者开始通过其他方式争夺入场券，“曲线入市”这种做法或将更多出现。