广深双核拉动城市群联动 房企“抢”珠三角市场红利

2016年5月19日，融创中国以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海(楼盘)、南京(楼盘)、杭州(楼盘)、深圳及惠州等地7个项目公司的所有股权。通过此次交易，融创中国获得了深圳及惠州的项目。同年5月初，融创联合合景泰富地产以30.95亿元竞得广州增城朱村两块地，曲线进入广州市场。

　　1月4日，融创在广深区域的品牌发布会上透露，其完成广深区域的初步布局。融创方面表示，珠三角区域作为公司未来发展的重中之重，成为融创全国布局的第六大区域。截至1月4日，融创在广州、深圳、佛山(楼盘)、东莞等珠三角8个城市布局的项目达到20个。广州市场在去年5月份首次拿地破冰之后，储备项目3个，分别在增城朱村以及老城区海珠。增城两个住宅项目都将于今年开售，预计在第三季度入市。

　　闽系房企阳光城低调潜行，通过数起收购扩大在华南版图。1月24日，阳光城公告宣布31.8亿元收购汉国置业旗下广州天河区两宗宅地。去年7月3日、7月15日以及8月9日，阳光城分别以11.03亿元、12.67亿元和3.66亿元收购南沙的广州广晟海韵房地产有限公司49%股权、广州南沙经济开发区太古房地产有限公司90%股权、广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司90%权益。

　　通过数次并购，阳光城不仅实现了进入广州的目标，并且在这个城市累计持有土地面积超过70万平方米。

　　中信建投的研报预测，阳光城会继续加大股权拿地模式的运作，以期进一步打开深圳等一线市场，“在一二线城市土地成本居高不下的环境下，以非市场化途径获取高性价比土地的能力是在未来竞争中占领高地的一大助力。”

　　另一家闽系房企泰禾在2016年“高举高打”，继续加强一线城市布局，除京津冀、长三角外，还形成了以深圳为中心的珠三角布局。

　　据记者统计，仅在深圳坪山、佛山、珠海(楼盘)、东莞，泰禾获取的土地便花费过百亿元。2016年末，泰禾又进入惠州，以3.518亿元拍下巽寮滨海旅游度假区赤砂村地段。

　　国泰君安分析师刘斐凡表示，行业集中度的提升有助于新进房企扩大在华南的布局。他认为，一些开发、营销能力不足的房企项目只能被实力雄厚的大公司收购，一些中小企业由于战略转移或者资金压力大等原因转让地块，也给寻地的房企提供了机会，2017年，在珠三角楼市中的股权收购会更加普遍。

　　旧改：一个弯道超车的机会

　　无论是外来大鳄还是本土豪强，扩大广深布局不得不面对土地供应紧缺的困局，城市更新将是主动或者被动的选择。一线城市本身的产业升级、区域结构变化、人口组成更新、个体需求变化，都要求城市持续更新，这些将给片区物业的改造带来投资机会。

　　在新增土地供应紧张的情况下，城市旧改成为土地供应的主力军。深圳中原研究中心数据显示，2016年深圳全市新增土地供应面积580.7万平方米，其中旧改面积达到330.7万平方米，占比高达56.9%。

　　根据深圳发布的《城市更新“十三五”规划》要求，在此规划期内，全市要争取完成各类城市更新用地规模30平方公里;完成100个旧工业区复合式更新、100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。据此推算，深圳未来旧改和城市更新市场规模在数万亿。

　　这一未来主战场已经引得多方抢食，深圳本土开发商如佳兆业、招商蛇口、华侨城、万科以及外来开发商恒大、碧桂园等，均在加码进入旧改领域，彼此之间竞争激烈。旧改项目将成为这些开发商的重要收入和利润来源。

　　2016年12月26日，恒大签约湾厦城市更新项目。其同时透露，目前公司已在深圳拥有房地产开发项目32个，其中6个位于南山，在深圳全部项目开发后预估总货值约6000亿元。

　　恒大动作迅猛，深圳本土开发商也不甘落后。目前在深圳拥有及潜在在谈的旧改土地储备上千万平方米的开发商，至少有华润、佳兆业、华侨城、招商蛇口这四家。

　　佳兆业是深圳本土专注城市更新和旧城改造的典型房企。早在2011年初，佳兆业组建了全国第一家专业城市更新公司——佳兆业置业公司。据了解，佳兆业的城市更新项目覆盖深圳龙岗、福田、盐田等区域。

　　受限于土地资源稀缺，万科也在深圳发力旧改项目，布局了作为深圳总部的皇岗三星理光厂房地块、福田车公庙捷荣创富厂区城市更新单元、留仙洞万科云城、南山渔一村、南苑新村等旧改项目。

　　随着深圳市区住宅用地紧缺，工改工项目受到开发商的青睐，深圳万科亦有涉猎。紧邻福田市区的、原关外的坂田万科梦工场地块和万威空调厂地块分别被暂时做成面对公众的集团营销展厅和星火online创意生态产业园，未来也做成工改工项目进入市场销售。

　　刘策表示，珠三角地区市场化程度较高，即使像旧改这样的领域也不会设地域门槛;随着存量资产时代的到来，在这个领域的布局快慢将成为影响未来市场格局的变数，不排除踩中节奏的企业实现弯道超车。