杭州松绑限购新房成交大涨三成 日均成交量稳居200套

　 杭州限购松绑“半月考”成绩单终于出炉。7月29日至8月12日，也就是杭州限购松绑之后的15天，市区（包含余杭、萧山）新房成交量较限购松绑之前的15天，足足上涨了三成。但与此同时，成交放量并未改变高库存现状，房价也尚未出现止跌上涨趋势。如果没有其他政策因素助力，杭州楼市仍将经历较长一段时间的盘整期。

　　日均成交量稳居200套以上

　　成交明显回暖，这是杭州限购松绑之后，楼市最为显著的变化。限购松绑首周，杭州新房成交量上涨35.7%。如果说一周的时间太短，还不足以客观真实反映市场变化的话，那么半个月的成交量数据，显然要客观真实得多。

　　数据统计显示，7月29日至8月12日，杭州市区新房共成交3753套。限购松绑前的半个月，也就是7月14日至7月28日，杭州市区新房共成交2884套。相比限购松绑前半个月的成交量，限购松绑之后半个月的成交量上涨了30.1%。

　　这半个月的成交量中，除了7月30日、31日这两天成交量高于300套之外，其他日子的成交量在200-300套之间，而且相对比较平稳。比如8月3日的成交量为211套，8月11日的成交量为214套，8月12日的成交量为217套。也就是说，杭州楼市成交经历了“冲高回落”之后，商品房日成交量已经稳定在200套以上，剔除线下合同转为网签等因素之后，最近几天的成交数据更接近市场的真实水平。

　　200多套的日成交量，这究竟是一个什么样的成交水平？今年上半年，杭州市区新房共成交29153套，以此计算日均成交162套，这也意味着最近的交易活跃程度较上半年有了明显上升。另有统计数据显示，2013年8月杭州市区新房共成交7337套，日均成交237套，由此可见杭州楼市近期的交易活跃程度已接近去年同期水平，而去年的杭州楼市成交量在历年中排名第二。这就意味着，当前的杭州楼市从成交量而言，已逐步走出市场低谷。考虑到8月是楼市传统销售淡季，接下来的“金九银十”成交量应该会有更好的表现。

　　此外，虽然成交全都出现了回暖，但是主城区与萧山、余杭之间，还是有较大的差别。主城区只针对140平方米以上户型取消限购，余杭和萧山则是全线取消限购，显然余杭和萧山的政策力度要大，正常情况下市场效应更为明显。但事实上，主城区在限购松绑之后的半个月，新房共成交1571套，相比限购松绑之前的半个月上涨49.7%，涨幅明显高于余杭和萧山。一个可以理解的原因是，主城区的豪宅占比较高，线下合同转为网签，贡献了较大的成交量。另一个至关重要的因素是，主城区的库存压力相对较小，市场信心恢复速度相应也就快一些。

　　全市库存量达到历史最高值

　　截至8月13日，杭州市区新建商品房可售房源已达到133818套，达到历史最高值，库存压力未见有任何减缓的迹象。

　　库存量一直是反映市场未来变化趋势的一个刚性指标。杭州楼市的库存量，最近几年中随着市场调控以及土地供应的变化而大起大落。最新一轮库存攀升期始自于2013年，2013年9月底杭州市区新房库存首次突破10万套大关，此后库存量一路攀升，到了今年6月底突破13万套，7月中旬突破13.2万套，即便是在限购松绑成交量大涨之后，库存量依然上涨。

　　成交放量库存却没有因此下降，这对于目前的杭州楼市而言，看似反常实则正常。前几个月库存量一路攀升，主要原因就是供应量远大于去化量，也就是卖出去的房子少，新推的房子多。尽管限购松绑之后成交量有了较大幅度的提升，但是从总量而言，新增供应量仍然大于去化量。

　　2013年大量出让的土地，将是杭州楼市最主要的供应源。这一年杭州市区出让的土地总建筑面积为2156.7万平方米，若以套均100平方米计算，总计可新增21万套房源。由于上半年市场形势较为严峻，2013年拿地的项目大多数已放缓开盘节奏，目前已经“首开”的楼盘尚不到总量的1/3。这也意味着，即便2014年的土地供应量骤减，杭州楼市的潜在供应量，在未来一两年之内也依然是一个十分庞大的数字。

　　限购松绑之后，开发商的开盘热情较限购松绑前，也有了明显变化。上周末，杭州共有7个楼盘开盘，成为今年开盘数量最多的一个周末。另据统计，预计本月开盘的楼盘总数超过40个，其中将近一半的楼盘首次亮相。开发商趁限购松绑之机开盘，一方面虽然可以起到活跃市场的功效，但在另一方面也会进一步抬高库存量。

　　限购松绑之后的杭州楼市，库存压力依然十分巨大。限购松绑之后的半个月，杭州市区新房日均成交250套，以这一销售速度消化当前的库存量，也仍然需要一年半时间，更何况潜在的后续供应量“泰山压顶”，市场压力并没有因为限购取消而轻松。

　　当然，相比之下主城区的库存压力要小一些。主城区的市场压力主要集中在一些产品竞争力不足的大户型，虽然限购松绑但是购买需求总量有限，已经冰封三四年之久的大户型市场依然压力重重。而市场上普遍出现的“拼套”户型，虽然也是大户型，但限购政策并未取消，因此市场处境将会更加艰难。

　　余杭和萧山的库存压力，要明显高于主城区。余杭和萧山新开楼盘的地域分布较为集中，比如余杭主要集中于临平北和临平新城，萧山主要集中于南部卧城，且购买群体没有主城区那么庞大，限购取消之后的市场压力，短期内还不会明显下降。

　　多个楼盘借机低价冲击市场

　　根据以往的市场经验，成交量上涨的同时，必然会带动价格同步上涨。当然这两者之间会有一定的滞后性，但是从过去半个月的市场表现来看，“量升价涨”的铁律似乎并没有发生作用。从新开楼盘的价格来看，并没有因为限购松绑而提价，甚至有为数不少的在售楼盘，反而调低了售价。

　　位于九堡的大家多立方  ，8月9日推出16号楼房源，折后起价12600元/平方米，均价15000-16000元/平方米。从去年下半年至今，多立方高层公寓的售价一直维持在15000-16000元/平方米，多立方此次推出的是现房，但并没有因为现房优势而加价。万科秋荷坊8月10日推出138-180平方米户型，均价15000-16000元/平方米，与前期售价持平。

　　虽然近期有个别开发商声称限购松绑之后要涨价，但到目前为止尚未有一个楼盘公开涨价。与此相反，却有一些楼盘趁机出货，开出了非常有震撼力的价格。

　　8月9日首开的科尔世纪外滩  ，90平方米江景房总价50万元起，70万元封顶，均价7500元/平方米，相比周边在售楼盘的价格，具有较大的价格竞争优势。值得一提的是，科尔世纪外滩的总价相比之前的市场预期要低10-20万元，另据开发商公布的消息，当天去化9成。

　　此外，即将开盘的金都北山大院 ，目前也已经公布了劲爆的价格：起价6888元/平方米。北山大院为非毛坯房源，如果刨除非毛坯修价格，实际的毛坯起价还不到6000元/平方米，这样的价格要比周边楼盘低1000-2000元/平方米。

　　由于上半年大多数开发商销售任务完成得并不理想，三、四季度显然是全年销售战的主战场。经历了多轮市场调控之后，当前的开发商也比以往更为务实理性。面对巨大的库存压力以及市场竞争压力，未来几个月中杭州楼市将会掀起更大规模的“抢收”战。当然，随着一系列政策的明朗化，市场整体回暖的步伐，也将会在接下来几个月中明显提速。