后限购时代杭州楼市降价低开仍是主流 成交量渐企稳

　 上月28日晚间，杭州调整了限购政策，随后杭州市和浙江省公积金贷款政策也马上跟进调整；银行信贷方面，也有多家银行松绑首套房贷，除了缩短放款周期外，利率优惠更是最高可达9折。

　　如今，距离限购政策调整已过去近半个月，又有公积金、银行等方面的利好政策刺激，市场表现究竟如何？虽之前有诸多报道称限贷政策不调整，市场回暖仍有难度。不过调查杭州众多项目之后发现，距离回暖虽无时间表，不过限购政策的调整对于整个市场的提振仍非常有效。房价未必见底，市场已筑底已是业内共识。

　　商品房成交量企稳

　　开盘项目去化普超8成

　　据透明售房网数据，过去一周（8.4-8.10），杭州市区（含萧山、余杭）商品房共成交1690套，较前周(7.28-8.3)的1809套有所下跌，但仍位居2014年以来周成交套数排行榜高位，要知道，此前很长一段时间内，杭州市区的住宅周成交数据一直徘徊在1100套上下。上周成交的小幅下跌，不过也是继前周的限购调整初期观望、解限客户大量集中释放后，市场表现为自然降温的正常走势。整体来看市场成交仍处于企稳趋势，这从侧面也代表着市场购房信心指数的上扬。近日，不少业内人士表示，身边询问买房或准备买房的朋友比之前多起来了。而在采访中，几乎每个开发商都表示：近期来看房的购房者明显比以前多了。

　　还有一个现象值得注意，在刚过去的周末，杭州市区（含萧山、余杭）共有7个楼盘开盘，萧山的科尔世纪外滩 为首次开盘，九堡的大家多立方 和城北的德信晓宸 是尾盘销售，其余如临平的华元欢乐城、仁和的耀达金鼎华庭 、萧山的中粮云涛名苑 以及良渚的万科秋荷坊都是老盘加推。而据开发商方面数据，7个楼盘的当天去化成绩普超8成，其中华元欢乐城更是迎来市场难得的卖完。当然，7个项目都能取得较好的去化成绩，项目本身的价格调整或低开不无关系，但市场信心的回升，也是不可或缺的因素之一。

　　此外，据透明售房网数据显示，截至8月10日24时，杭州主城区商品房可售套数为61203套，比上周末的61008套增加195套；可售面积769.26万平方米，较上周末的759.29万平方米增加9.97万平方米。余杭区新建商品房比上周的49236套也增加344套，为49580套，可售面积577.27万平方米。萧山区则新增550多套可售房源。虽然从库存总数来说基本持平，但需注意的是这是在成交量上涨之后的表现。

　　主城区市场反应不一 140平方米以上大户型为最大受益。

　　受益于主城区大户型政策调整的影响，大户型房子自限购调整至今，成交有了明显改善。据凤凰房产数据统计，截至8月12日，主城区限购调整后140平方米以上大户型房源共成交171套，日均成交量在12套左右。

　　虽然限购调整后的大户型成交上涨有一大部分来源于由线下转线上转化而来。不过大户型房源的关注度也明显比之前高了。

　　“我们最近一个多礼拜时间卖了之前需要一个多月才能完成的量。”德信臻园 相关负责人介绍，之前观望的客户加快下单速度最为明显。“这批观望客户，既有本身在限购范围之内的，也有之前对市场行情没信心的客户，现在政策一变，下单的量比较多，也是我们近期成交的主要购买力。”

　　欣盛东方福邸 营销部董彦表示，政策利好的行情，还是带动了一波市场走量，原先一批有些犹豫或在限购范围之内的客户最近下单的比较多，另外，通过老带新形式来看房的新客户也多，“一天最少有十几组，而且客户质量较好。”

　　市中心的武林壹号 受利好影响最为明显。据悉，武林壹号在限购调整之后，新增了近5.6亿的订单，其中3.1亿元为签约金额。客户来访方面，日均来访量在10多组左右，周末人更多，日均达三四十组。

　　去化较好的还有奥体单元的龙湖春江彼岸 、未来科技城的大华西溪风情 澄品等项目。龙湖春江彼岸自调整之后已累计成交28套。据悉，春江彼岸曾在不久前做促销活动，活动当天即去化大户型房源5套。

　　三墩板块的协安 紫郡 则针对限购调整，特地推出143平方米边套户型，总价200万起，“政策没变之前，这批房源其实基本比较难卖，因为户型大小比较尴尬，购房者顾虑比较多。不过现在政策一变，我们推出之后，也已经有三四套的成交量了，影响还是比较明显。”协安置业营销总监胡军辉说。

　　不过不在限购调整范围之列的项目，受到政策利好的影响似乎并没大户型那么明显。

　　按照杭州主城区限购调整政策，仅户型面积在140平方米以上的房源放开限购，140平方米以下的房源仍在限购范围之内。

　　“主城区毕竟140平方米以下的户型还在限购范围之内，对于项目的影响有限。”即将首次开盘的花园道壹号相关负责人如是说。这个说法还得到了不少在不在限购调整范围之内的开发商的认可。景瑞地产副总裁吴炜即表示，目前市场的利好有限，限购范围还是部分调整，银行信贷政策变化也不大，对于项目的影响不大。

　　不过即便如此，金融层面的利好以及各地相继进行限购政策的调整让购房者的信心加强是不争的事实。房价未必见底，市场筑底已是共识。

　　“购房者的热情和来访比政策松动之前增加了一倍左右。不过尚未体现到成交上。”城北某在售大盘营销负责人如是说。

　　胡军辉也表示，除了143平方米户型之外，目前紫郡也推出90平方米127万起，138平方米195万起的优惠。“购房者的信心比之前有所上升，再配合产品的优惠、性价比等，关注度比之前增加了50%左右，日均走量也不错。”

　　余杭萧山：成交量变化不明显 来访量明显增多

　　据透明售房网数据，上周（8.4-8.10），余杭区商品房成交624套，签约面积6.7万平方米，其中住宅签约580套，签约面积6.4万平方米。萧山区商品房签约376套，签约面积为3.82万平方米，其中住宅签约344套，签约面积为3.54万平方米。总量基本与前周持平。其中萧山区因滨江金色江南单盘贡献158套而成交上涨，余杭区则略有下滑。

　　从成交数据来看，目前还很难来判断萧山、余杭两地的限购放开，已经带给市场足够的成交支撑。

　　采访发现，虽无法印证成交量与限购放开之间的具体关系，但来访客户增多却是共识。

　　胡军辉表示，像蓝郡 项目，最近客户的来访量明显多起来了，几乎每周都有成交。“其实限购取消到底有多少影响我们也不清楚，我们也从来访的客户中做过调查，有些客户甚至表示并不知道限购这么一回事。但来电来访量确实多起来了，大概比之前（限购调整前）增加了50%。”

　　萧山区上周的成交冠军滨江金色江南的相关负责人表示，“也看不出到底多了没有，因为此前也有很多人来到案场，但能感觉到大家犹豫的成分在减少，下单的速度在加快。”

　　顺发房产营销部经理王润华介绍，顺发旗下几大项目，特别是旺角城、江南丽锦 两个项目的大户型房源的去化和来访量都比之前有好转，排屋方面，除了之前线下转线上的12套，又新增了4套的预定。“小户型这边影响可能没那么明显，因为恒园 在售的90平方米，剩余量也不大，最后一幢我们又准备以非毛坯修的形式推出，因此成交没多大变化，但来访量还是有增加。”不过王润华也表示， 购房者的积极性比之前明显提高，有客户甚至一周之内多次来现场看房。

　　龙湖香醍溪岸 方面也表示，来电来访量比之前大概多了2倍以上。

　　朗盛地产机构认为，萧山余杭地区限购的完全放开，还形成了一个独特的“金边效应”。即部分资金实力有限而又有改善需求的购房者因主城区140平方米以下户型仍在限购之列，只能转战副城。位于主、副城交接处，交通便利的主城区“沿边板块”则被镶上了一层金边，关注度上升。而这些板块中受益最大的应属90平方米—140平方米之间的首改户型。这在一定程度上也提升了余杭、萧山区域的关注度。

　　政策变化更多的作用为锦上添花 降价低开仍是主旋律

　　自7月28日晚间调整限购政策以来，随后跟进公积金贷款政策、银行信贷方面松绑首套房贷政策等利好……各类调整政策似乎都在说一个事实，即楼市正在告别最难熬的受捧，虽然有可能在底部继续徘徊，但向上的趋势基本已经确立。

　　“其实即使早之前政府出限购、限贷等行政手段时，对于市场的影响也不是一蹴而就的，那现在的市场上的政策利好，对市场的促进也是一个积累过程，反应没那么快。”胡军辉认为，“政策的变化，对市场而言更多的是锦上添花的作用。”

　　确实，总体来看，此次限购政策的调整包括金融层面的部分变化，市场并无从中获得太大的实际成效。而限贷则被多数业内人士认为更为有效的市场刺激武器。限购政策虽然给了购房者买房的资格，但对于没有条件和实力的购房者而言，能力仍是个问题。

　　以武林壹号为例，自限购调整之后，虽不乏一次性付款的豪气客户，但仍有部分是按揭客户。显然，即使是资金调配能力更强的大户型客群，在现金的周转和流动性的需求下，也更主流地选择按揭方式。而对于购买90平方米左右刚需户型的购房者而言，没有钱买房可能是其需要考虑的更主要问题。

　　据透明售房网数据显示，截至8月13日，杭州商品房库存量约为13.3万套，高企的库存量仍是主要压力，市场仍处于买方市场。近期市场行情略有好转的变化，除了来自政策的利好刺激，也有一部分原因是开发商的积极“自救”和谨慎。

　　据统计，在上周末开盘的7个楼盘中，都不约而同地采取了降价或低开模式。其中大家多立方推出最后一批16号楼现房，面积基本为90平方米三房，折后起价12600元/平方米，总价在120万元左右。这批房源在今年6月份还以“15500元/平方米起”的定价在销售，降价之后每套总价降幅在20万左右。另一位于城北的楼盘——德信晓宸，也采用了降价的方式。推出5号楼栋共计84套房源，主力户型为89、127平方米两种，均价18000元/平方米。此前晓宸同类房源的售价区间是90平方米中间套户型19000-20000元/平方米，123平方米边套户型20000-21000元/平方米。

　　此外，还有一批房企在谋定而后动，打算以促销或清盘来触动市场。

　　朗盛地产机构认为，对比近两周的成交数据，涨幅在下降，市场逐渐趋于平稳，这也充分表明了目前购房者已更加趋于理性，恐慌性购房明显在减少。市场将延续低价去库存的态势成为共识。

　　多位业内人士也认为，现在的市场仍是弱市，市场有较高的库存，开发商在价格方面会非常谨慎，特别是竞争激烈的区域来说，大家都想在这个空窗期多出货。

　　董彦表示，虽然政策的松动提升了购房者的信心，但产品自身的品质和性价比也是促进走量的主要因素。“我们最近在推的产品有一定的稀缺性，加上价格也一直较为合理，因此促进了走量。”

　　胡军辉也认同这一点。“仍是需要产品和价格来吸引购房者，再配合政策的利好。”王润华则直接认为，未来一段时间低价入市仍会是市场主流，特别是接下来的九十月份。