杭州限购松绑已近半月 多新盘蓄势“蛰伏”仍在观望

杭州楼市限购松绑已近半月，新盘入市潮仍没有“靠近”的迹象。去年，杭州楼盘平均开发周期（从拿地到开盘所需时间）一度大幅缩短，快速周转成为行业共识，但行情转冷后，这一趋势随之逆转，今年众多新盘入市时间已屡次“跳票”，平均开发周期也因此恢复到更早前的水平。

眼下，楼市信心因政策利好而有所回升，但借势出招的仍以老盘为主，其中不乏已到清盘阶段的楼盘。而大多数新盘则仍无“抢收”的勇气，处于茫然的观望状态。

新盘的消极，显示出市场气候并未发生根本性的变化。整体的供需失衡、局部区域的激烈竞争态势，不可能因为限购松绑而即刻缓解，对于追求“首开热销”的新盘来说，现在仍然算不上一个好的入市时机。

另一方面，成交量的温和放大并未带动价格企稳，零星的特惠、打折继续提升着楼市降价预期。当前的房价体系，仍不足以支撑新盘们的盈利目标，开发商依旧面对着定价难题。特别是2013年高价拿地被“套牢”的房企，还远未到“解套”的时候。

可以说，新盘蛰伏的原因是多方面的，唯有市场“量价齐升”才能解除新盘面临的种种困境。在这一局面出现之前，按照房企在往轮淡市中表现出的耐心，这一蛰伏期或许还会持续相当长的时间。

但是，时间能否换来空间，是有疑问的。比如，位于钱江新城的中华企业御品湾蛰伏已四年，就至今仍未等来理想的开盘时机。回顾过去，2009年、2012年杭州楼市行情两度大逆转，也并不是时间自然演化的结果，而是以合理价格激活市场人气为前提的。

当前杭州楼市的供需矛盾，比2009年、2012年有过之而无不及，无论是从战术，还是从战略上来看，一味地等待、观望，都不能算是明智的做法。在房价维持平稳甚至阴跌的背景下，以财务成本不断攀涨为代价继续蛰伏，不但无助于脱困，反而会陷入更艰难的处境。

与其如此，不如适度牺牲部分利润，用空间来换时间。即使是被“套牢”的房企，也不妨认真考虑是否应该认赔止损。

换个角度来看，新盘因为没有“历史包袱”，不必担心老业主“房闹”，在定价上更为自由，更应该承担引领楼市向好发展的主力。如果新盘能够主动、联动出击，形成声势，激发市场整体热情，后期的操盘难度也会有所降低。无论是杭州楼市，还是对楼盘自身来说，都是大有裨益的。

限购松绑

已开盘无新动作 未开盘仍在观望

限购松绑后，开发商纷纷想要抓住时机，推盘销售，提高业绩。但是从各大项目的动静看，大动作都以老盘为主，武林外滩2号楼特惠一口价43000元/平方米，德信·泊林春天和德信中外公寓8.8折特惠……另一方面，今年入市的新盘却仍然保持淡定，鲜有促销活动推出。

另外，众多至今仍未面市的新盘，基本没有将销售节点提前的计划。其中，据统计，到目前为止，去年出让的45宗宅地，有9宗地块连案名都还未发布，更不要说具体的规划和销售节点了。

已开盘调查

限购松绑后并未跟风促销

去年出让的宅地中，世茂·之西湖、世茂·东壹号、龙湖·名景台、保利·罗兰香谷、金地·格林格林、金地·申花里等12个项目已经抢先入市。限购松绑近半月以来，这些新盘基本没见什么比较大的动静。

保利·罗兰香谷前段时间的“0首付”倒是吸引了不少购房者，但是活动在限购之前。龙湖·名景台也没有针对限购放松推出特别的优惠活动，而是延续之前的周年庆活动。

另外，金地·申花里、金地·格林格林也没有新的特别的优惠活动。世茂·东壹号、世茂·之西湖略有动作，但也只限于开启了微信营销。

从各楼盘的销售成绩来看，部分新盘可能确实没有推出新的特惠活动的必要。2013年出让的土地中，金地·格林格林、龙湖·名景台、保利·罗兰香谷等项目从面市以来都取得了不错的成绩。

其中，金地·格林格林2013年7月份领出预售证，项目随即面市。多次加推，销售成绩一直不错，根据开发商发布的信息，项目曾经创下开盘一小时内卖完成绩。另根据透明售房网的数据，截至8月12日晚上6点半，金地·格林格林共销售231套。

位于同协路旁的龙湖·名景台同样取得了不错的销售成绩。根据透明售房网的数据，截至8月12日晚上6点半，已经售出601套。

部分楼盘销售成绩其实并不好

对于热销项目，双赢机构总经理章惠芳认为，很多都是营销、渠道、产品定位做得好，适合市场，所以才获得热销。例如，金地·格林格林的热销，就跟开发商的风格和策略分不开，“金地是外来比较狼性的公司，营销策略也是高举高打。”

汉嘉地产顾问副总经理陈焕春表示：“能够推出市场，并且取得不错的销售业绩的项目，一般都是2013年前几个月拿的地，地价不是很高，能够在2013年推向市场。”

不过，值得的一提的是，12个抢先入市的新盘中，也有不少项目表现不尽如人意。

世茂旗下的另一个项目东壹号表现却没有之西湖亮眼，世茂·东壹号2013年12月领出预售证，共有915套房源，销售243套，销售不到三成。

2014年入市的中旅·紫金名门销售情况也并不亮眼。2014年6月领出预售证，共399套房源。6月22日首开，截至8月13日，根据透明售房网的数据，已售23套，不到一成。

为什么这些滞销新盘不愿针对限购松绑推出促销活动呢？陈焕春认为，限购松绑对楼盘的影响主要看区域与产品，“主城区140平方米以上限购取消，某些楼盘就是瞄准刚需，主城区的限购政策取消对他们而言几乎没有影响。要是在价格上有调整也是周边微观的竞争。”

章惠芳也认为，楼盘对限购的反应要根据板块、楼盘定位、板块的供求平衡来决定的，并不是所有的楼盘在限购松绑后都会选择降价打折销售。

未开盘调查

开盘时间屡次更改

新盘的淡定，还体现在未开楼盘依旧如一的观望态度。限购松绑以来，仅万科·未来城一个新盘面市，而其他早前传出将于本月面市的诸多新盘，则仍然没有动静。新盘延迟入市，是今年以来的一个普遍现象，限购松绑也没能改变这种局面。

位于田园板块的联合·畔上居首开时间同样多次推迟，2013年3月份就称将在2014年前首开，但一直拖到了今年8月，现在还没开盘。

7月初，记者统计杭州楼盘开盘计划时，中旅·城仕公馆、赞成·首府、赞成·杭家等多个新盘均有在7月开盘的计划，最终这些项目并没有在7月推向市场。而截至目前，这些项目仍未面市。

需要指出的是，部分延期开盘的楼盘其实早就领出了预售证，在工程节点安排上已经具备开盘条件。比如，中海·御道路一号在今年4月份领出预售证，但现在还没有开盘动向。

不少开发商承认计划调整

据记者采访，目前，还未面市的“2013级新盘”普遍仍未确定明确的开盘时间。

从2013年初就获得高度关注的万象天成可能在下半年面市，项目营销总监董蕴涛表示：“项目很快就会有动静，公司正在筹备。”但具体的开盘时间仍不能确定。

昨天，记者致电中旅·城仕公馆相关负责人询问开盘节点，对方表示项目的开盘时间定在9月，但不排除根据市场调整的可能。

中旅·城仕公馆营销总监王焕森表示，项目“可能会在9月面市，但也会根据市场情况做相应的调整”。也就是说，城仕公馆的正式开盘时间，仍将视楼市行情的发展而定。

已经有多块土地在手的首开，在项目的面市节奏上依旧不能明确。首开相关负责人刘君告诉记者：“目前还不能公布这些项目下半年会不会开，集团内部仍在商讨中。” 主城区2013年出让的土地中，还有9宗“杳无音讯”的地块，分别是首开石桥和三墩的地块、淮矿城东新城地块、三联浦沿地块、世茂华家池地块、江苏新城蓝孔雀地块、嘉凯城长河地块、三立之江地块、宝嘉三墩地块。

“2013年以来拿地的开发商，日子都不好过。”陈焕春认为，2013年土地市场火热，但是接下来必然要面对2014年市场，“如果动工就是成本的早投入，有时候减少损失也是一种盈利。一些资金雄厚的开发商有时间再观望市场。”陈焕春认为现在存量高，开发商即使入市，面临的竞争也大。

限购取消第二周

主城区新盘签约量回落

上周（8月4日—10日）是杭州楼市限购松绑第二周，根据透明售房网数据统计，杭州主城区新房签约量为690套，相较于限购第一周（7月28日—8月3日）杭州主城区新房签约量798套，减少108套。

透明售房研究院院长方张接认为，这是政策短期刺激结果。“限购取消后三天是增量最大的时期，原因是意向型客户集中完成签约。所以第二周成交量的回落也是符合研究院预期判断的”。

另一方面，方张接还表示，除了短期刺激，限购取消更重要的是还有一个长期效应。“我们提出限购取消会催生10%-15%的购房量，是基于以半年为周期提出的，特别是针对140方改善型户型。无论是放开改善型住房市场的客群，还是提振刚需类住房市场的信心，政策的红利还会一直持续。”

个盘方面，据透明售房网的每日行情播报统计，从8月7日至8月10日共计4天时间，位于之江板块的中海·定山府共销售87套房源，也一举成为上周成交数量榜的冠军楼盘。

据中海·定山府的现场销售人员介绍，畅销的原因在于本次大力度的促销活动。本次活动已开始一周多，购房者可享受存3万抵30万的优惠，折算后均价8000—9000元/平方米，所以推出的90方户型只需要约80万就能购得。相对于2010年9月推出175方房源16000元/平方米的均价，本轮销售价格可谓降幅较大。

方张接表示，中海是注重“高周转”的房企。在限购取消的带动下，能够主动放下身段，采用以价换量的方式进行主动出击，结果来看销售效果相当不错。

杭州知名房产评论员大老哥认为该现象的出现有三点原因。其一，“当前市场形势之下，低价楼盘比较好销售，低价战略也能实现销售量提升”。其二，“中海·定山府项目本身已经是尾盘，所以不排除开发商想要清盘进行回笼资金的目的”。其三，“从篁外到现在的定山府，这个楼盘在老百姓心目中的口碑也不是很好，所以急于完成销售也是有可能的”。