华谊兄弟再拿地进军文化地产 “内定”拿地遭到质疑

　 5月16日，华谊兄弟以16.38亿元底价竞得深圳坪山三宗地，将开发文化城项目。在上海嘉定华谊兄弟文化城、海南电影公社等项目之后，华谊兄弟再次拿地进军文化地产。如何回应圈地质疑，如何解决文化地产开发所需资金问题，华谊兄弟要解决的问题还有很多。

　　“内定”拿地

　　5月16日，深圳坪山公开出让三宗地块，其中两宗为工业用地、一宗为商业用地，三宗地块总面积为38.13万平方米，总起拍价格为16.38亿元。对于这三块地的竞拍，华谊兄弟并未受到任何挑战，最终被其以底价竞得。

　　华谊兄弟此次拿地早有计划。去年就已经通过子公司北京华谊兄弟娱乐投资有限公司，与深圳市坪山投资有限公司签署了开发文化城的框架协议。项目规划用地面积为118万平方米，总建筑面积125万平方米，总投资130亿元，项目建成后将发展电影及电视节目拍摄、后期制作、配套服务、广告制作、设计、主题旅游及其他文化创意设计等产业。

　　在拿地之后，华谊兄弟传媒将联手珠江投资和坪山城投共同投资成立项目公司，华谊兄弟子公司实景娱乐在项目公司的持股比例为40%。

　　利用自身在文化产业的品牌效应，华谊兄弟往往能在拿地时获得地方政府的支持。于华谊兄弟来说，能够以较低的价格获得大面积用地；于地方政府来说，发展文化产业的名头能够带来潜在税收以及调整地区产业结构的效果。

　　项目目前正处于筹备动工阶段，预计最快7月可以动工，明年一期项目将启动招商。项目结构的具体构成尚未公布，不过业内普遍认为华谊兄弟会借鉴此前开发的上海嘉定华谊兄弟文化城项目的模式，即住宅与酒店式公寓占比60%至70%，主题情景商业街、创意办公、精品酒店和展览展示等占30%至40%。

　　借力打力

　　以电影行业为主业的华谊兄弟上市之后确定了电影、电视剧、艺人经纪、影院、游戏、新媒体、音乐演出、文化旅游、娱乐行销等九大业务板块，向一个全产业链的传媒集团转型。早在2011年，华谊兄弟就宣布将开启实景娱乐战略，该板块将由华谊兄弟文化城项目、电影主题乐园项目与外景地和实景演出四部分组成。华谊兄弟总裁王中军曾表示，电影加渠道加衍生品模式，将是华谊兄弟未来的发展重点。

　　在实景娱乐方面野心勃勃的华谊兄弟，却始终面对着外界对其文化旅游地产开发能力和资金实力的担忧。对此，华谊兄弟选择了借力打力的打法。

　　上海嘉定华谊兄弟文化城项目采用股份制方式运营，主要投资方为华谊兄弟和嘉定区政府，其中华谊兄弟占股40%，此外另有一些文化产业公司参股。海南的“观澜湖·华谊·冯小刚电影公社”项目，房企观澜湖集团持有60%股权，华谊兄弟子公司实景娱乐持有35%股权，而冯小刚工作室持有项目公司5%股权。

　　无论是上海嘉定华谊兄弟文化城项目，还是苏州华谊影城项目和海南电影公社，华谊兄弟都选择有实力的开发商、地方政府、地产基金等合作伙伴共同参与，华谊兄弟更多采用品牌输出的轻资产管理模式。

　　此前曾有传言华谊兄弟有意联合星浩资本，共同在全国选址开发文化地产项目。星浩资本曾为其积极筹备一只文化创意地产基金，该基金的操作模式是与国内知名文化创意企业合作，在大城市中心地段，开发以文化创意为主题的主题型城市综合体。对于上述合作传言，星浩资本早前曾有证实。

　　圈地质疑

　　作为华谊兄弟最早启动的文化城项目，上海嘉定华谊兄弟文化城规划占地1000亩，总投资数十亿元，主要用于建设电影拍摄的室内棚。文化城的地点紧邻上海最新的轨道交通11号线，交通便利、土地价值颇高。对华谊兄弟来说，显然是一笔合算的买卖。

　　不过《中国国土资源报》的一篇文章中却表示，嘉定工业区的工业用地等别是六等，工业用地最低价标准是每亩22.4万元，而嘉定2011年1月推出的几块商业用地起始价就达到200多万元一亩，地价上相差10倍。“为什么文化城会落地在工业区内？各地取名叫总部基地的项目，还有近年来不断涌现的各类文化创意园之类，对于节约集约利用这个土地管理的最高目标造成极大负面影响。”该文章提出了上述质疑。

　　值得一提的是，此前国家发改委发文要求全国整顿主题公园，各地的主题公园建设因此受到影响。华谊兄弟的影视主题公园项目也曾受其影响未能如期开工。

　　2009年开始华谊兄弟曾在青岛、成都、北京等多地尝试主题公园开发，最终均未果。随着近年来华谊兄弟在影视制作方面盈利的成熟，借助文化旅游地产寻求新的增长点再次成为其发力的重要方向。华谊兄弟在该领域能否取得和影视产业同样的成功，尚需观察。