房企国内融资收紧 海外发债放量资管计划又见抬头

　　尽管房地产调控不断扩容，上市房企在已经过去的今年一季度中依旧实现了逆增长，销售业绩与拿地热情都延续了去年末的态势，但融资结构悄然发生了变化，房企海外发债放量的同时，资管计划融资又见抬头。

　　据中原地产最新统计数据显示，今年一季度，房企债券融资进一步收紧，融资额仅649.5亿元，同比下降83.8%。从资金价格来看，去年12月以来发行的债券利率均在4.2%-5.5%之间，相比去年9月前4%均有所上行。

　　业内人士认为，房企既面临政策层面对境内发债亮起的“红灯”，也要承受融资成本上行带来的压力。监管从打击高杠杆和“地王”现象出发，尤其前期拿了较多高价土地的房企，将承受较大的资金压力。在“限购、限贷、限售、限融资”的总基调下，有些房企可能出现违约。

　　境内融资受阻

　　自2016年10月起，全国各地密集祭出调控政策，在为楼市降温的同时，也在给楼市去杠杆，防止过多资金涌向楼市。因此房企债券融资的难度也明显被拉升。据中原地产统计，2016年四季度，房企通过发行债券融资的规模仅不到1100亿元，其中12月更是滑落到126.7亿元。

　　进入2017年，局面依然没有改善。

　　据不完全统计，今年以来仅有3家A股上市房企通过定增实现了再融资，融资金额为66.95亿元，较去年同期的10家房企融资429.57亿元，均出现了七成以上的降幅。

　　公司债方面，今年以来没有一家A股上市房企发行。而去年同期有43家房企融资金额高达774.33亿元。

　　而2016年得益于政府去库存带来的市场流动性宽松，全年房企包括私募债、公司债、中期票据等融资刷新了历史纪录，合计全年融资额度达到1.14万亿元，也是历史首次突破1万亿元的年份。

　　显然，房企融资难度正在不断被拉升。

　　一方面是从源头的发债环节就被监管层喊停。另一方面，发债成本的提高给房企整体的债券融资施加了不小压力。

　　2016年9月前后，央行拉开了去杠杆的大幕，市场资金面维持在“紧平衡”的状态，利率不断震荡上行。尽管市场在跨年、一季度末考核等时点多次“喊渴”，但央行都没有放松，反而在春节前后多次在公开市场操作上变相“加息”，抬高资金成本，坚持给市场挤泡沫。

　　这一轮资金面的收紧对房企发债的影响也较为明显。然而，房企面临的融资困境还不止这么简单，除了债券外，银行向房地产企业发放贷款的规模也在下滑，包括个贷和开发贷规模均受到严格控制。

　　2016年10月，银监会提出要控制银行理财资金流向房地产行业。4月7日，银监会在新闻发布会上再次强调，上半年要集中整治银行违规行为，其中就包括资金违规投入房地产市场。

　　平安银行地产信贷部相关人士称，此轮监管主要是叫停房企通过银行理财资金注入资管计划来融资拿地，整体上2017年房地产领域贷款总额出现明显下滑是大概率事件。

　　海外发债放量

　　在“钱和土地谁更稀缺”的争论声中，龙头房企依旧在坚持自己的土地储备策略，而资金来源则更多地延展至海外。

　　日前，中国恒大公告表示，公司与瑞士信贷、招商证券(香港)及海通国际就发行5亿美元2020年到期的7.0%优先票据、10亿美元2022年到期的8.25%优先票据订立购买协议。

　　事实上，中国恒大的海外融资仅仅是房企境外发债融资的冰山一角。

　　某房地产研究中心数据显示，2017年3月，房企海外发行的票据、债券达到302.28亿元，占到当月房企发行票据、债券总额的74.95%，约为3月份房企银行贷款的2.25倍。

　　“近年来，美元整体上保持了走强的态势，国内房企所发行的美元计价的债券或票据的成本也可能受到影响，海外融资并不是房企的最佳选择。”有投行人士记者表示。

　　当然，并非所有房企的美元债融资成本都必然会飙高，也有部分房企对于外币借款提前做了汇率掉期处理，以降低汇兑损失。不过，从公开资料来看，大部分发行美元债的内地房企并没有表示为外币进行对冲或者套期保值。

　　以恒大集团为例，其2016年年报显示，受人民币贬值的影响，公司由于融资产生的汇兑损失高达49亿元人民币。

　　某港股分析师称，房企在海外融资时会做一定对冲，但汇兑损失并不能完全对冲掉。另外，在目前境内融资渠道收紧且外汇管制加强的背景下，债务置换潜力不大，而房企较大的借贷规模以及较为激进的增长目标，导致房企汇兑损失规模应该不小。

　　资管计划又见抬头

　　为了更多地储备“粮草”，除了海外融资暴增外，房企的其他类融资活动也出现上涨，其中多为资管通过委托贷款的形式向房企“输血”。

　　监测数据显示，3月该类融资规模达到90.58亿元，而2月仅为9.79亿元、1月为53.8亿元，3月环比出现明显放量。

　　尽管今年2月，基金业协会发布了4号文件严格规范私募资管业务投资房地产的行为，以避免资金违规流入房地产调控领域。但从3月数据来看，这类融资活动仍然较为活跃。

　　“以往私募资管多是通过通道业务或者发行集合产品进入房地产行业，还有就是房地产信托投资基金(REITs)。但并非所有企业都能通过上述方式融资，因为相关企业也需要一定资质。”某上海券商房地产研究人士称。

　　据中国房地产报记者查阅相关信息显示，房企通过私募资管计划融资的利率普遍较高。

　　以国泰元鑫资管公司发行的恒大汇富3号专项资管计划为例，其共募集4亿元资金，投向哈尔滨恒大绿洲项目的开发建设，收益率在7.5%至8%;而国开泰富发行的恒信1号资产管理计划募集5亿元资金，同样投向恒大绿洲项目的建设开发，预计收益在7.3%至7.8%。

　　业内人士认为，资管通过委托贷款向房企贷款增加主要缘于在银行贷款以及A股再融资渠道受限之后，通过资管计划融资也成为主要渠道之一，虽然利率等成本颇高，但是追求规模的房企的一个选择。4号文主要是限制资金流向房价上涨过快的16个热点城市的房企和住宅项目，其他城市暂时还未受限，如3月新增的资管计划中就有流向佛山、西安、重庆等地的项目。

　　今年对于房企而言，渴望预备“粮草”捱过调控周期并不是件容易的事儿。