一墅难求 北京独栋别墅稀缺凸显

  今年一季度，北京高端住宅市场延续了去年年底的火热气氛。来自DTZ戴德梁行的统计显示，1-3月，北京高端商品住宅成交面积同比上涨53.42%，达到22.15万平方米，售价环比上涨4.29%，达到4.35万元/平方米。

  受国土部多次下达的“限墅令”的影响，别墅产品作为一种稀缺资源的价值日益凸显，一季度北京别墅成交面积同比上涨107.07%，达到7.7万平方米。对于北京“国五条”对别墅市场的影响，业内普遍认为，“限墅令”使得未来别墅市场库存将进一步减少，但需求仍然旺盛，价格仍会上涨。

  早在2003年，国土部就发布“45号文”(《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》)，首次提出“停止别墅类用地的土地供应，要求清理各类园区用地、加强土地供应调控。2006年5月、2008年1月、2010年、2012年2月，国土部又先后四次发文，表明了整改决心。

  政府为什么下如此大的决心去调控市场？一方面，土地资源尤其是住宅用地建设指标已经偏紧，减少建设低密度住宅、提高容积率可以增加市场供应量；其次，减少别墅物业用地，这样总体上从市场均价角度、从结构上降低了高端物业在商品住宅价格上的拉动作用，可在一定程度上平抑房价。

  据业内人士分析，在连续5道“限墅令”及“1.0容积率”的双重限制下，别墅的规划审批很难通过，几乎可以认为，不再有别墅增量审批。因此，纯独栋别墅用地从事实上已经成为“绝版”，而纯别墅、联排类产品也因容积率的限制将“断供”。至于“高低搭配”的别墅类产品，业界声音各不相同。一个毫无争议的共识是，别墅真正迎来了买少见少的稀缺时代。当前，在房地产业界存在这样一种说法，别墅因为强劲的保值功能，加上稀缺性和住宅的高品质、低容积率，成了自用需求的终极目标，同时也成了投资性需求保值增值的“硬通货”。