重磅土拍新政正式落地！限房价、竞地价 南京格局要变

南京又挂地了！不过这次的挂地不太寻常，它还带着南京的土地新政一起来了！

6月5日，南京发布2020年宁出第07号出让公告，共公告8幅地块，分布于河西南（1幅）、城南（2幅）、紫东（1幅）、浦口（2幅）、江宁（2幅），均为涉宅用地，面积40.8公顷，起拍总价达129.9亿元，该批地块将于2020年7月10日上午10:00开始在网上竞拍。

同时，这8幅地块也成为了南京首批“限房价”地块！在出让要求中，不仅设定了起拍楼面价、最高楼面限价，同时也设定了未来该地块的毛坯房最高限价！“限房价、竞地价”土拍模式正式落地南京。

新政解读

官方解读：

为贯彻落实中央“房住不炒”定位，南京市切实履行地方政府调控主体责任，因城施策、精准调控，多渠道保障、多主体供给，加大人才房、租赁住房用地供给和建设，保持了我市房地产市场平稳健康发展。

今年以来，我市部分区域商品住宅出现热销势头，土地市场竞争程度加剧，为巩固“稳房价、稳地价、稳预期”目标，促进房地有效联动，我市从6月起采取“限房价、竞地价”出让方式，即对住宅、商住等涉及住宅用地的地块，在土地出让公告中同时公布土地出让最高限价和地块所建商品住宅（毛坯）销售价格，当地块竞价达到最高限价时，采取竞争人才房建筑面积，竞争的人才房无偿移交政府。

另外，对土地出让最高限价进行了适当调整，最高限价不高于出让起始价的120%。6月5日发布的2020年第7号出让公告中，8幅住宅、商住用地均按照执行，总用地总面积为40.69公顷，出让起始价总额为129.9亿元。

通过精准化调控措施，地块出让后，一是有利于稳定预期，促进市场供需基本平衡，为今后地块上市保持房价平稳奠定基础；二是有利于提升商品住宅建设品质，土地出让价格和商品住宅销售价格公开、透明，可以防范土地拍卖过程中过度竞争，在提升企业管理水平的同时，完善以质量、配套等促进发展的市场竞争机制；三是有利于保障“新市民”和人才的安居需求，推出一定数量的单价2万以下的住宅片区，满足“新市民”落户需求，提供基本居住保障，地块配建和竞争的人才房可为我市吸引人才，保障人才居住需求提供可靠房源。

专家认为：

限定毛坯最高价，且相较片区内当前在售楼盘的销售均价，及已成交地块当时设定的最高限价都有一定幅度的下调。

所以地价会下降吗？

今天的新政是对此前土拍过热、地价涨幅出现过快势头的快速回应。“限房价、竞地价”形成地价房价联动机制，有助于对未来地价、房价形成稳定预期，避免房价地价过快过高上涨。有助于理性决策，有助于土地市场和住房市场的平稳健康运行，并在一定程度上推进房地产高质量发展。

有专家认为，地价、或土拍的热度是一定会降低的。“开发商的钱不是大风刮来的，既然房价都限制了，倒推建安成本后，拿地的心理上限就降低了。”

比如这次河西南的地，最高楼面限价只有3.29万元/㎡，足足比4.5万元/㎡的葛洲坝地王足足低了1.2万元/㎡，比万科和融创刚拿的地价格也低了7000元/㎡。

房价也会下降吗？

这次的新政在某些方面也堵死了开发商变相涨价、高低配置的套路。例如要求最高销售单价不得超过售价均价的110%，这是在杜绝差楼层拉均价，这意味着挖地下室行不通了。

但土地新政是不是就一定会让房价下降呢？专家认为，新房限价更加严格，一视同仁，最多装标部分略有差异，开发商难以通过品牌、产品溢价卖出更高的价格，做好产品的动力不足。

但另一方面，“双限”对二手房价也有影响。南京每年二手成交超过新房，核心地段新房供应少。“双限”一定程度上会遏制二手房过快上涨，倒挂被压缩，可能导致更火爆的新房市场。

精装会变得越来越差吗？

今天南京的“双限”新政，只规定了各个区域地块的毛坯房最高限价。也就是说，开发商还可以通过精装修的价格来找回一些利润空间。但精装价格能报多高呢？官方也没说，只是说还是会坚持最终价格审批制度。

这就有了模糊的空间。可以猜得到，这是官方是有意给市场留一扇窗，总要给人多一些利润空间吧。但这样模糊肯定是不行的，这里面可操作性太大了。如果没猜错的话，后续会有关于精装的配套政策出炉。