上海楼市正在复苏 3月新房成交量环比大涨227%

　　随着复工复产推进，3月楼市开始复苏，3月上海新建商品住宅成交3264套，成交总面积37.7万㎡，环比增加227.8%；成交均价56952元/㎡，环比下跌5.3%。

　　成交量TOP10楼盘中40%是豪宅

　　随着疫情好转和积极推进复工，楼市交易也开始回归正常。3月每周成交都有所放大，但基于供应端没有释放，因此成交增量相当有限。直到最后一周，伴随新盘入市，成交面积增加到12万方以上。虽然从绝对量来看，只有正常水平的8成左右，但对信心恢复有提振作用。此外，从周度的成交榜单中也看到签约超过百套的楼盘，说明市场活力逐渐被激发。

　　上海3月新房成交走势

　　具体到区域方面，3月上海各区的成交量也普遍上涨，嘉定区稳居榜首，青浦、原南汇区分列第二、第三位，分别成交506套、388套413套，成交均价36392元/㎡、48185元/㎡、40478元/㎡。

　　3月新房成交面积TOP10数据中，豪宅和刚需住宅呈现了4/6开的局面。成交前十榜单中3个10万+产品，还有1个成交均价接近10万/平方米，分别是10.9万元/㎡的瑞虹新城八期，10.5万元/㎡的锦绣里，14.5万元/㎡的绿地海珀外滩和近10万元/㎡的尚汇豪庭。豪宅产品表现相对稳定和市场预期有关，基于疫情因素，美国开启无限QE，全球进入流动性宽松时期。基于此，高端产品成为资产保值首选。

　　其中成交量排名第一位的瑞虹新城八期，是上海首批开放的售楼处之一，也连续2个月夺得销冠，3月总成交面积14404㎡，共成交100套，成交均价108750元/㎡。瑞虹新城天悦郡庭地处虹口内环内，在售建面约95-272㎡2-4房高层房源。项目早在2月中旬即开放售楼处，为上海首批开放售楼处的项目之一。

　　排行榜中，剩余的6个普通住宅，则绝大多数以刚需房源为主，除了5.6万元/㎡的招商虹桥公馆以外，均价全部低于5万元/㎡。

　　招商虹桥公馆效果图

　　3月仅1个项目入市 去化成绩可喜

　　据上海中原地产数据显示，3月虽然复工复产面在扩大，但速度并不快，市场供应仍然捉襟见肘。只有最后一周才有项目开盘，不过总算打破连续10周没开盘的僵局。当月入市面积只有4.3万平方米，同比减少94.5%。当期供应的主力是绿地接手中民投董家渡项目绿地海珀外滩，共推203套新房，共计323组认筹客户参与摇号，认筹率达到159%，去化超过8成，100平方米左右的小户型几乎销售一空。对于豪宅项目而言，这个成绩相当不错。

绿地海珀外滩效果图

　　而接下来3月获取预售证，计划4月开盘已经有滨江凯旋门、万科西郊都会、陆家嘴锦绣逸庭、大华城市公园等近10个项目。在楼市继续保持目前回暖趋势，且有较大新增供应的前提下，4月新房成交量值得期待。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示：前期房企做的云看房网络看房起到良好铺垫，看房人数增加就是前期工作的反馈。市场有了新投放就是楼市复苏的积极信号，目前还有多个项目等待开盘，4月楼市将进迎来真正小阳春。苏州、杭州等周边城市楼市热销的消息也会传递到上海，有助于买家入市意愿。预计在供应的推动下，4月成交或能达到60万平方米以上水平。

　　上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾认为，2020年一季度，受疫情影响成交量大幅下滑，同比下降42%。虽然3月单月成交量较2月份有大幅提高，但主要体现的是网签数据的变化，而非成交量的修复。原因在于新房市场作为增量市场，成交量的修复依赖新增供应的恢复，但从1月底到3月底，新增供应暂停导致一季度新增供应同比下降70%，新房存量降至6万套以下，累计供销比仅0.5。新房成交均来自于对库存的去化，导致成交楼盘高度集中，成交主要来自路劲上海派、瑞虹新城天悦郡庭、锦绣里、招商虹桥公馆、首创禧悦风华、万科青藤公园等楼盘。3月底新房市场才终于迎来疫情后首个开盘的绿地外滩中心，目前共成交30套。绿地外滩中心的顺利开盘也预示着封冻的新增供应开始松动，之后新盘会陆续开售，有望助推新房成交的恢复。

　　由于目前成交结构单一，成交价格仅反映短期成交的情况，目前同比持平，预计后续增速有望进一步回正。