大型房企艰难转型求生存 万达将全面剥离房地产业务

一边是大型房企艰难转型中，一边是中小房企在谋求上市。

2月25日，万科董事会郁亮内部发言称，2019年万科要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，保证万科活下去、活得好、活得久。

三天后(2月28日)，市场报道，碧桂园自2月12日出现大规模“裁员”，有部门裁员幅度至50%。同日，市场报道称，恒大集团董事局许家印在2月27日在销售大会上表示，所有在售项目住宅可有9折优惠，商铺8折优惠。

在房企艰难转型、裁员、打折等求生存的环境下，另一边是房企开始谋求上市。

房企“上市潮”

2019年2月26日，德信中国控股有限公司(下称“德信中国”)于港交所正式上市，发行价2.80港元/股，首日开盘价2.80港元，最高达2.83港元，收盘报2.80港元，总市值73.7亿港元，市盈率4.5，相比同等市值房企市盈率偏低。

公开资料显示，德信中国是一家中国浙江省领先的综合型房地产开发商，主要专注於住宅物业开发及商业和综合用途物业的开发、运营及管理。

同一天(2月26日)，同为物业行业的滨江服务和奥园健康生活通过港交所聆讯。港股市场又掀起一波上市潮。

据资本邦不完全统计，2018年，中小房企赴港IPO上市的公司共有11家，分别有万成控股、永升生活服务、恒达集团、大发地产、美的置业等。同时，银城国际、万创国际等房企也递交了IPO招股书。

而在A股，截至2019年2月28日，尚有新动态的房地产企业共有5家，其中广东富力地产、同策房产咨询、金辉集团三家企业IPO申请已获反馈，重新新大正物业集团(下称“新大正”)IPO获预先披露更新，开元物业IPO申请处于已受理状态。

排队许久的大连万达商业地产(下称“万达商业地产”)却颇不“幸运”。经历漫长的排队期，于2019年的2月15日，公司IPO申请被中止审查。

同一天(2月15日)，新大正物业在证监会披露更新版招股说明书，拟募资近5亿元。

财务数据显示，2016年、2017年及2018年，公司实现营业收入分别为6.22亿元、7.67亿元、8.85亿元；同期对应的净利润分别为5716.52万元、7133.78万元、8854.32万元。

新大正招坦言，目前，国内物业管理公司数量众多，市场呈现完全竞争状态，尚未形成市场占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司。相对于我国物业管理市场总规模而言，

物业管理企业普遍经营规模较小，竞争较为分散。

港股估值低、认购不足

值得关注的是，在港股上市也有其弊端，市场估值较低。或是因估值过低，中小房企常出现认购不足的情况。

德信中国就遭遇认购不足情况。据资本邦了解，德信中国此前发布会透露，公司计划发售5.32亿股，其中10%作公开发售，90%为国际配售，招股价在每股2.32至3.25港元之间，募集资金约12.34亿至17.29亿港元。

然而，事实上，德信中国的香港公开发售认购合共1690.6万股，远低于预期认购股数。根据香港公开发售初步提呈发售而未获认购的3629.4万股发售股份，重新分配至国际发售。

此外，在2018年上市的弘阳地产也遭遇认购不足情况。弘阳地产计划全球发售股份数目为8亿股，香港公开发售10%，国际发售90%，每股发售价格在2.18至3.18港元之间，募集资金在17.4亿~25.4亿港元之间。

但结果，香港市场仅认购了该股票原计划的18%，最终每股定价2.28港元，募集资金17.124亿港元，低于预期募资金额。

那么，同为中小房企的滨江服务和奥园健康生活能否逃过“认购不足”劫呢？

房企去地产化受挫

万通地产涉足新能源业务的尝试最终以失败告终。

12月16日，万通地产发布公告称，公司终止收购星恒电源股份有限公司（以下简称“星恒电源”）78.284%股份。至于放弃收购的原因，万通地产表示，在交易推进过程中，公司与交易各方未能就本次交易优化及后续完善措施等重要法律及商业安排达成一致，加之市场环境发生重大变化，继续推进交易面临较大的不确定性因素，公司决定终止本次交易相关事项。

在今年的7月30日，万通地产公告了试水新能源的消息，引起了行业内的广泛关注。万通地产发布公告称，公司拟以现金方式收购星恒电源78.284%股权，交易的目标公司100%股权的估值40.5亿元左右，万通地产收购目标公司合计78.284%股权的交易总价款为人民币31.7亿元左右。

作为老牌开发商，万通地产曾经是中国房地产开发企业十强，但由于主营业务经营不力，已被其他房企远远抛在身后。收购星恒电源是万通为企业拓展新的盈利渠道，也被外界认为是再次转型的标志。收购的终止也意味着万通的此次转型的尝试正式失败。

同样去地产化遭到挫折的还有中天金融，这家公司曾经是以地产为主业的中天城投，为了推进金融业务的发展，于去年更名为中天金融。

2017年11月，中天金融宣布，计划出售中天城投100%股权，拟以不超过310亿元的价格现金购买华夏人寿21%-25%的股权。今年5月，中天金融将公司持有的中天城投集团100%的股权过户至金世旗产投。

但去地产化的过程并不顺利。12月12日，中天金融公告称，将从金世旗产投手中收回中天城投集团100%股权，同时解除与贵州天宸不动产投资管理有限公司签署的相关协议。此举也意味着中天金融置出的房地产业务重新收回上市公司旗下，持续了一年多的去地产化被暂时搁置。

中天金融提到，截至目前，虽然公司全力推进收购华夏人寿21%-25%股份的重大资产重组，但结合目前进展，预计该重大资产重组事项无法在短期内完成。公司将上述股权及资产出售后，剩余的金融业务虽然整体向好发展，但规模偏小。为提升上市公司的持续经营能力，公司与交易对方协商一致，拟解除与金世旗产投、贵州天宸签署的股权转让协议和资产转让协议，收回相关股权及资产。同时，公司将继续积极推进华夏人寿 21%-25%股份的收购事项。

中天金融转向金融业务、万通地产跨界新能源，均是由房地产跨界不具优势的产业，对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《华夏时报》记者，房地产市场下行时期，房企在传统地产业务方面的发展存在诸多压力，房企会产生转型的想法，但部分房企对于转型的方向是比较困惑的，转型的尺度太大，可能也会出现跟不上节奏的尴尬现象。

著名经济学家宋清辉在接受《华夏时报》记者采访时表示，这些失利原因显然是因为迈的步子过大，出现短板所致。跨界投资往往存在太多不确定的风险，进入关联度不高的行业，管理、人才、技术、知识等将成为房企发展的短板，实际经营的问题或会比预想的要多的多。

房企谋求转型

“房子是用来住的，不是用来炒的”，在国家加强对房企加强监管的政策下，房企上市越来越艰难，房企纷纷在谋求转型发展。

2015年，万达集团启动“轻资产”模式，开启“轻重并举”的发展道路。

万达集团此后在电影、体育、文化等领域发力。在2016年年会上，王健林提出“轻资产、低负债”的目标，谋求去地产化以及向轻资产方向发展。2018年年会上，王健林表示，在2019年，万达集团将剥离所有房地产业务，正式进军健康产业等。

今年2月25日，万科董事会郁亮内部发言称，2019年万科要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，保证万科活下去、活得好、活得久。

早在2018年6月29日，万科股东大会上，郁亮就表示公司谋求转型，“十年后万科还是房地产公司的话，那真的很惨。我现在在琢磨，我们各地的公司把”地产“这几个字都拿掉。”

2019年2月28日，市场报道，碧桂园自2月12日出现大规模“裁员”，有部门裁员幅度至50%。

对此，碧桂园创始人杨国强回应称，“肯定不是裁员，我们把大家招进来不容易，不希望任何人由于市场情况变化在我们公司被裁掉。公司接下来会有很多新的业务，包括机器人、智能建造、新材料、机器人餐厅、现代农业、凤凰优选超市等各个方面都需要大量的人才。相信到今年年尾，集团员工总量会比年初还要多。”

资本邦获悉，作为房企的碧桂园，正在入局AL，谋求科技多元化发展，在科技方面，成立专门的科技公司，拟将人工智能和房屋建造结合。

(房掌柜整理自资本邦、华夏时报)