30家房企去年销售破千亿 多城迎2019年首次土地出让

      近日，各地土地出让市场精彩纷呈。武汉、石家庄多地完成2019年首次土地出让，而北京、南京等地也推出今年以来首批住宅用地。业内人士表示，2019年1月以来，一些城市依然保持土地供应的高节奏，在有效供给房地产市场的同时，也应密切注意去库存不足等问题。

      多城迎首次土拍

      近日，武汉迎来2019年首场土拍，供应的三宗地块均成交，其中东湖高新曙光村地块由武汉辉恒置业以底价28.43亿元摘得。

      根据公告，此次武汉原计划出让八宗地块。此前，武汉市国土资源和规划局公告表明，其中五宗地块因故延期或终止摘牌。最终，仅剩下东湖高新曙光村地块、东西湖径河街地块和江夏庙山地块在近日出让。

      出让文件显示，曙光村地块位于东湖新技术开发区高新二路与光谷大道交会处附近，土地面积10.01万平方米，性质为住宅用地起始价28.43亿元，起拍楼面地价约5455元/平方米。最终，该地块由旭辉集团以底价摘得。

      石家庄也于近日集中出让6宗土地，总出让面积为16.73万平方米，最终2宗地流拍，4宗地成功出让，总成交价9.37亿元。其中万科以总价6.8亿元竞得[2018]095号地块，溢价率为11.84%。

      而北京、南京等地则推出今年以来首批住宅地块。南京市规划和自然资源局近日公告首批11宗地块，总用地规模超过64万平方米，除玄武区梅园地块为商办用地之外，其余全部为住宅地块。上述地块大部分位于南部新城。

      北京也于1月17日推出位于大兴区两宗住宅地块，总起拍价达57.5亿元。据了解，本次挂牌2宗地块的编号为京土整储挂(兴)[2019]001号、京土整储挂(兴)[2019]002号，分别位于大兴区瀛海镇和黄村镇；两宗地的商品住房销售价格均有限定。

      部分城市面临去化

      近日，多地也公布了2019年的宅地供应目标。北京市2019年政府工作报告指出，2019年将完成1200公顷住宅供地，并加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐。中原地产研究中心统计显示，截至目前，北京累计挂牌待入市土地高达31宗，出让起始价合计441.4亿元，都将在春节前出让。

      中原地产首席分析师张大伟指出，随着过去几年北京土地大量供应逐渐开始形成房源，增加的供应量最主要体现在限竞房，使得限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，这使得供大于求开始明显出现。

      他进一步表示，限竞房市场分化明显，部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化不足2成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售，现在限竞房一次全部推出市场，导致开盘优质房源销售后，后续房源去化较慢。

      而在2018年国家统计局70城房价数据中，位居房价涨幅榜前列的呼和浩特，也于近日发布2019年供地计划。呼和浩特市土地收购储备拍卖中心发布了2019年工作安排报告称，2018年，呼和浩特储备土地供应稳健高效，共成交商住用地使用权30宗2659.42亩，成交总价119.35亿元。2019年，呼和浩特拟储备商住用地4406.7亩，要实现土地出让收入300亿元目标。根据国家统计局数据显示，2018年12月，呼和浩特新房较上年同期价格上涨21%，二手房涨幅较上年同期达17.9%，分别位列70个大中城市的第三和第一位。业内人士表示，部分城市调控压力仍存，加大土地供应有望进一步实现稳房价的目标。

      相关新闻：

      2018年已经过去，历经史上最严调控的房地产行业，依然取得了亮丽的业绩。仅前11个月商品房销售额已达12.95万亿元，为连续第三年破10万亿大关。对于房地产企业来说，这可能是最好的时代，亦可能是最坏的时代。

      数据宝统计显示，去年排名前200各梯队房企规模持续增长，销售金额、集中度较2017年同期均有较大幅度的提升。其中，排名前10房企集中度达26.9%，排名前20房企集中度达37.5%。而排名前50和排名前100房企的集中度提升幅度较大，分别较2017年提升9.3个和11.3个百分点。

      2017年，销售破千亿的房企只有17家；去年销售破千亿的房企已经飙升至30家。碧桂园去年流量金额7286.9亿元位居首位，万科地产和中国恒大去年流量金额均超5000亿元，分列第二、第三位。去年房企销售前十名中，新城控股增长最快，流量金额达2204.3亿元，同比增长74.93%；中国恒大增长最慢，仅7.39%。

      在过去的一年，房地产市场向龙头企业集中的迹象越来越明显，龙头企业市场占有率不断提升；同时严调控下龙头房企具有资金、规模等多重优势，生存空间更大。

      销售额前十的房企中，市值最低的是新城控股，为535亿元。以市值除以流量金额来看，最低的是绿地控股，为19.5%。另外，融创中国、新城控股和碧桂园等公司均不足25%。需要说明的是，流量金额不等于实际销售额，有的公司有较多的合作项目。此外，中海地产的市值，取的是母公司中国海外发展市值，可能导致数据有较大出入。

      在收入规模背后，还要衡量真实盈利能力，有时候可能卖得多反而赚得少。另外，房企收入结算进度，会影响各财报期盈利水平，对市值影响也不尽相同。

      30家房企去年销售破千亿元

      综合克而瑞2017年房企总货值排名及去年房企新增货值排名，数据宝计算出去年房企总货值排行榜。数据统计显示，截至去年底，已经有9家上市房企总土储货值超过万亿元，前十名土储总货值近20万亿元，相当于2018年底A股总市值的近一半。其中，中国恒大以3.44万亿元土储货值位居首位，碧桂园以3.13万亿元土储货值位居次席，融创中国以2.81万亿元位居第三位。

      从增长情况来看，土储前十名中的碧桂园、万科、融创中国、新城控股4家企业土储增长均超40%。增速最低的是世茂房地产，为20.42%。从绝对值来看，碧桂园去年新增土地货值达到9987.3亿元居首。

      越来越多的土地在向龙头房企集中。证券时报·数据宝统计显示，房企在主要城市耗资1.7万亿元拿地，其中碧桂园、万科、保利地产均花费超千亿资金买地。房企前十买地总金额达9359亿元，占比55.21%，比2017年下降近两个百分点。不过，从近年来看，这个比例增加态势明显，2014年，房企前十买地总金额占比只有48.55%。这意味着，市场上的土地越来越多被龙头房企买走。

      一般来说，土地储备意味着房企可持续发展潜力，意味着市值有更大的增长空间。土储前十名房企中，市值最小的是新城控股，去年底为535亿元。世茂房地产、绿地控股、融创中国市值均不足千亿。

      以市值占土地货值比例来看，比值越低或许意味着未来市值空间越大。土储前十名房企中，最低的是融创中国，有28065亿元土地储备，对应市值984亿元，市值土储比只有3.51%。

      去年A股港股房地产行业市值下降超8000亿元

      在行业持续发展的情况下，众多房地产公司的市值去年却出现了较大降幅。数据宝统计显示，A股房地产公司去年总市值缩水近7000亿元，港股房地产公司去年总市值缩水近1700亿元（剔除存在A股的H股房企）。

      具体到个股方面，碧桂园市值去年全年缩水达到843亿元，成为市值缩水最多的房企。万科市值缩水位居第二位，达到741亿元。此外，卓尔智联、新鸿基地产、海航基础等9家房企市值缩水超过200亿元，新湖中宝、ST新光、华侨城A等21家房企市值缩水超过百亿元。14家房企去年市值增长超过百亿元，华润置地增加495亿元居首，中国海外发展增长279亿元位居次席。

      从去年底房企市值排名看，新鸿基地产和中国恒大均维持2017年前两名的排位，中国海外发展则由2017年的第四位上升至第三位。排名上升较大的是华润置地，从2017年的第七位上升至第五位。下降最大的是碧桂园，从2017年的第三位下降至第六位。

      全球资本市场方面，市值前十房企几乎被中美企业瓜分，均有4家企业进入榜单。新鸿基地产位居全球第五位，中国恒大、万科、中国海外发展也进入前十。美国电塔成为全球房企市值最高企业，去年底市值达到4782亿元。美国的西蒙地产市值3566亿元位居第三位。

      每100元财政收入就有29元来自卖地

      在房地产行业及房企市值大幅膨胀的过程中，国内经济土地依赖症也愈发严重。以历年商品房销售额与GDP比值计算，2017年该比值将达到16.16%。这一数据从某种程度上意味着，每100元GDP当中，就有16元是房地产创造。以房地产投资额占比看，2017年该比值也超过13%，意味着每100元GDP当中就有13元是房地产投资驱动的。

      2009年，国内商品房销售额占GDP比值与房地产开发投资占GDP比值，历史上首次双双突破10%。众所周知的是，2009年为4万亿经济刺激计划启动初年。自此，商品房销售额及房地产投资额开启开挂之路。2008年至2017年间，商品房销售额只在2014年出现了下滑，2017年相比2008年增长超过433%。房地产投资额则从3.12万元飙升至2017年的近11万亿元，增幅达252%。

      2018年商品房销售或将延续增长态势。国家统计局数据显示，2018年前11月商品房销售额达12.95万亿元，增长12.1%。假定2018年商品房销售额增速10%，GDP增速6.5%，那么去年商品房销售额与GDP比值将达到创纪录的16.7%。这可能意味着，中国经济对房地产的依赖性愈加严重。公司研究院统计，在市场呈现“二八行情”或“八二行情”时，金融股对上证综指日涨跌幅的贡献率平均在40%至50%上下，即若指数单日上涨或下跌100个点，则其中约有40至50个点是由金融股的变动所引起的。

      正因为房地产在经济当中的支柱性太过明显，以至于政府财政对其产生了依赖，土地财政的说法也就此而来。数据宝统计显示，以历年来国有土地使用权出让金对比全国公共财政收入可以发现，近年来该比值持续超过20%，甚至达到34%。以2017年为例，国有土地使用权出让金占当年全国财政收入比达到28.97%。这个数据意味着，政府每100元财政收入就有29元是卖地收入。

      （来源：中国证券报、中国证券报）