【掌柜日报】房企融资千亿利率仍处高位 境内境外利率差别大

　　虽然没有迹象表明不久前的央行降准带来的影响已传导至地产行业，但1月以来，地产行业仍旧延续了去年底融资回暖的局面。截至目前，超过10家房企已发布境内外融资计划，总规模已接近1000亿元。

　　年初房企密集融资

　　与去年同期相比，房企融资的闸门无疑已处于开启状态。

　　1月16日，正荣地产集团有限公司发布公告称，公司额外发行1.5亿美元2020年到期年息10.5%的优先票据；同日，禹洲地产发布公告称，公司发行于2022年到期金额为5亿美元的优先票据，利率8.625%。

　　此前的两天里，包括中国奥园、中骏集团、世茂股份、华夏幸福、富力集团、新城控股、力高地产、金科股份、电建地产超过10家上市房企纷纷发布企业发行优先票据、中期票据、公司债、可换股债券、超短期融资券等各类融资计划。

　　据不完全统计，1月前半段，上市房企已公布近40笔融资计划，合计融资额度接近1000亿元。1月也有望成为继去年11月来房企年末出现一波融资高峰后的又一个小高潮。

　　据相关机构不完全统计，2018年85家典型房企融资总额为11920亿元，同比下降11.09%。其中，去年11月，2018年几乎持续收紧的融资渠道有所放松，房企融资规模也首次攀升至久违的千亿级台阶。之后，2018年12月，地产行业出现了一个1600亿元规模的融资高潮。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，与去年11-12月类似，房企融资渠道正在打开。从楼市调控政策看，最严格的时候已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低，房地产业最近几个月资金情况出现了缓解。对房企而言，当前楼市销售逐渐放缓，回款难度加大。再叠加企业前期过度投资对资金需求的上涨压力，房企对融资的诉求明显上涨。

　　融资成本下降

　　与2018年底房企集中融资时成本大幅上升不同，今年1月，多家企业公布的融资成本均比之前有所降低。甚至还出现了企业债利率不足4%的融资。同时，包括富力等企业完成了大额度企业债。

　　以正荣地产1月16日发布的融资公告为例，该公司发行1.5亿美元的优先票据的年息为10.5%。而2018年10月25日，正荣地产发行的0.7亿美元的优先票据年息已达12.5%。年息虽然仍相对处于高位，但前后相比也降低了2个点。

　　厦门建发1月14日发布公告称，已成功发行2019年度第二期超短期融资券，资金均已到账，规模为6亿元，期限260日，利率3.68%；同时，电建地产公告显示，公司拟发10亿元超短期债券，利率3.5%-4.5%；金科股份拟发12亿元短期融资券，利率最高6.9%。同时，金科还披露公司拟发最高10亿元中期票据，利率6.5%-7.3%。

　　业内人士分析，虽然去年后两个月融资规模上升明显，但融资成本则显著提高。而当前房企融资利率有下降趋势。

　　资料显示，去年11月，房企与金融机构合作开始频繁，但随之房企融资利率水平大幅上涨。例如华远地产和隆基泰和外币融资工具的票面利率分别高达11%和12%；华夏幸福11月19日发行的5000万美元债券利率为9%；时代中国拟发行的3亿美元优先债券利率为10.95%；恒大发行的3笔共18亿美元优先票据，融资利率分别为11%、13%、13.75%。

　　易居智库市场研究总监严跃进分析，融资利率水平能体现房企融资成本和难度大小。房企融资压力也有所缓解，反映出各界对地产行业的整体预期有所调整。总体而言，2018年是房企最近几年资金压力最大的一年，2019年企业依然持续面临资金压力。

　　克而瑞研究中心认为，即便近期房企融资回暖，融资成本有所下滑，但行业总体融资成本仍处高位。

　　融资闸门开启

　　“不排除降准对市场的心理预期有所影响”，一位楼市观察者表示，无论是从融资规模还是利率水平来看，房企融资环境已经有所宽松，虽然本轮降准的定向目标是中小企业和实体行业，但货币政策的整体宽松对地产行业仍然会有间接正向的影响。

　　合硕机构首席分析师郭毅认为，降准对于房企而言，获得银行贷款支持的难度将大大降低，房企现金流紧绷的状态将得到改善，融资成本也有望下调。特别是国企、央企，以及全国排名前30位的头部房企，更将从中受益。房企资金面的宽松，将有助减少此前在全国频频出现的土地流拍流标现象，一二线城市的土地市场将逐步升温。

　　需要注意的是，央行降准并不会对购房需求产生迅速的向上拉动。毕竟制约购房消费的关键在于过高的首付比例，而非房贷利率，因而降准难以直接降低购房成本，对开发商回笼资金的影响也有限。

　　现在判断房企融资渠道就此开启恐怕为时尚早。中国房地产经济同业联盟主席胡景晖分析，此次央行降准更倾向于扶持中小微企业和民营经济，初衷并不是为了房地产，地产企业必须有清醒的认识。

　　监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度依然比较大。加上当前房企普遍进入前期债务兑付高峰期，一些企业再叠加业绩下滑，都让企业面临偿债风险。

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　　2019年以来，房地产企业密集发布融资计划，融资需求持续井喷，公告的拟融资总额超过1000亿元。偿还借款、补充流动资金等成为企业融资的主要用途。值得注意的是，房企境内和境外融资成本差异较大，部分房企境内融资利率低于4%，境外融资利率超过10%。

　　融资规模逾1000亿元

　　中原地产数据显示，截至1月16日，2019年以来，房地产企业新增融资规模超过1000亿元，部分房企融资规模超过100亿元。

　　从融资用途看，偿还借款、补充流动资金是最重要的两个方面。招商蛇口1月15日晚间公告，拟发行15亿元超短期融资券，发行期限为120天，主要用于偿还2019年1月到期的一宗10亿元规模债券，以及偿还银行贷款。公告显示，公司已发行尚未兑付债券及债务融资工具共13笔，合计225亿元。其中，境内存续期间超短期融资券40亿元、中期票据72亿元、公司债94亿元、优先债券19亿元。

　　不少“借新债补旧债”的房企本身债务种类较多。以保利发展为例，公司1月15日公告，拟发行15亿元中期票据，发行年限为3年，其中10.5亿元拟用于长春、成都等多个地区开发项目银行贷款，4.5亿元拟用于补充流动资金。三季报显示，截至2018年9月30日，保利地产待偿还直接债务融资余额为13.98亿美元和365亿元。其中，13.98亿美元为在境外发行的固息债券，365亿元人民币为在境内发行的150亿元中期票据、65亿元长期限含权中期票据、150亿元公司债券。

　　不少公司新增融资利率较低。以电建地产为例，公司拟发行2019年度第一期超短期融资券，该融资券核准发行规模为45亿元，本次发行规模为10亿元，申购利率区间为3.50%-4.50%，发行期限为270天。主要用于偿还2019年1月到期的一笔借款。该借款金额为10亿元，利率为4.80%。

　　诸葛找房首席分析师陈雷表示，房企采用“借新债补旧债”的方式只有在市场好的情况下才可以使用。市场下行时，很容易造成资金链断裂，造成严重后果。目前M2增速放缓，不适合采用“借新债补旧债”。

　　部分房企创新融资模式，以应收账款做抵押进行融资。以阳光城为例，其拟以公司及下属子公司项下房地产项目在销售过程中形成的购房应收款为基础资产，发行相关产品进行融资，总额不超过20亿元。

　　境内境外利率差别大

　　值得注意的是，房地产企业境内和境外融资成本差异较大。不少企业境内融资利率不足4%。以上海临港为例，公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)分两个品种，品种一为4年期固定利率债券，在债券存续期第2年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权；品种二为5年期固定利率债券，在债券存续期第3年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。其中，品种一的票面利率为3.74%，实际发行规模为3亿元；品种二的票面利率为3.85%，实际发行规模为5亿元。

　　中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，从目前情况看，房企融资难度有所降低。多家企业公布的融资成本均比之前有所降低。

　　境外融资方面，近期案例融资利率多在10%左右。以正荣地产为例，公司将额外发行1.5亿美元的优先票据，2020年到期，年利息为10.5%。此外，公司2亿美元于2020年到期的优先票据将于香港联交所发行上市，年利息为8.6%。

　　不乏超大型房企选择境外高成本融资。以融创中国为例，公司拟发行2021年1月15日到期的票据，票据规模为6亿美元，年利率为8.375%。票据将自2019年1月15日起按年利率8.375%计息，利息将由2019年7月15日起，每半年支付一次。发行票据所得款项将主要用于集团现有债务再融资。诸葛找房首席分析师陈雷表示，房企一般会优先选择境内融资，只有境内融资难的情况下才选择境外融资。境外融资本身就利率高，尤其对于国内的房企评级较低利率更高。

（房掌柜整理自北京商报、中国证券报）