【掌柜日报】恒大踩线超过2018年销售目标 频频融资与FF和解

　　按照以往惯例，“碧万恒”三家龙头房企中，恒大总是在最后发布销售业绩。

　　1月7日，中国恒大集团发布公告称，其于2018年全年的合约销售金额约为5,513.4亿元，全年合约销售面积约为5,243.5万平方米，分别按年增长10.06%及4.25%。

　　值得注意的是，这一成绩，刚刚踩线超过其公布的2018年销售目标5,500亿元。

　　恒大“悠闲”的年末业绩

　　结合恒大以往年份，其于2018年12月单月，合约销售金额仅约为161.3亿元，合约销售面积仅约为155.1万平方米，同比分别大幅减少47.22%及47.97%。

　　这一单月销售成绩，也是继11月录得的合约销售金额340.7亿元后，创下2018年单月销售金额最低。

　　暂且不论已将销售口径改为权益销售的碧桂园，与恒大激烈竞争第二名的万科，在2018年11月、12月，最后的两个月里分别实现合同销售金额583亿元以及630.1亿元。

　　按上述数据计算，万科在11月、12月单月合同销售金额分别超过恒大242.3亿元、468.8亿元。而万科也凭借11月单月销售超过恒大242.3亿元，一举反超成为房企销售排行榜第二名。

　　按照恒大前10月的销售成绩来看，其合约销售金额最低时也有超400亿元的成绩，最高的时候甚至能够达到单月销售超600亿元，全年平均单月销售也有500亿元左右。

　　在公布销售成绩的同时，恒大也公布了2019年的合约销售目标，为6,000亿元。较2018年全年目标5500亿元增加500亿元，按年仅增长9.1%。这也是恒大第二年维持10%左右的增长率目标。

　　和此前公布业绩不同的是，在今天发布的公告中，恒大专门指出于2018年12月31日，其现金余额约为2,012.4亿元。

　　对于现金余额的数据公布，仅在2015年以及2016年全年业绩中曾作出公告，随后2017年，该数据并没有在销售业绩中公布。

　　频频融资与FF“和解”

　　截至年底能有2000多亿现金在手，这或许与恒大在2018年四季度频频进行的几次融资有关。

　　据观点地产新媒体过往报道，10月31日早间，恒大发布公告称，旗下景程有限公司拟在国际上发行的美元优先票据的具体本金额和利率。该票据分为三笔：5.65亿美元利率11.0%期限至2020年的票据;6.45亿美元利率13.0%期限至2022年的票据;以及5.9亿美元利率13.75%期限至2023年的票据。

　　其中，许家印及由其全资拥有的Xin Xin (BVI) Limited已各自认购2.5亿美元的2022年票据，及2.5亿美元的2023年票据，本金总额为10亿美元。

　　随后，11月19日晚间，恒大再次公告，景程有限公司增发10亿美元于2020年到期的11.0%优先票据。该优先票据也将与前述2020年票据整合成一个类别。

　　利率的水平，总是能从侧面的反映了一家房企的负债情况。

　　评级机构标普10月30日发布的报告指，由于之前积极的进行规模扩张，恒大的财务杠杆仍然处于较高的水平;同时，伴随着大量即将到期的短期债务，恒大的流动性状况依旧疲弱。

　　不过，据恒大2018年中期报告显示，报告期末，其净资产增至3,245亿元，较2017年底增长34%;净负债率降至127.3%，较2017年底降低56.4个百分点;总负债水平较2017年底下降615亿元，降幅为8.4%。

　　在2018年最后一天，备受关注的恒大与贾跃亭控制的Faraday&Future之间的争端也达成了和解。当天晚上，恒大健康发布公告称，公司与FF达成了重组协议。

　　据协议，恒大先期投入的8亿美元将转为32%的FF优先股权，并100%持有FF香港，而FF香港持有FF在中国的所有资产，包括FF中国和恒大法拉第等相关公司。贾跃亭则可以在5年内回购恒大持有的32%的FF股权，第一年内行使价为6亿美元，第二年到第五年行使价分别为7亿美元、8亿美元、9.2亿美元、10.5亿美元。

　　此外，双方所有原协议将终止，恒大无需再向FF注入资金，并同意解除现存的质押。双方还同意撤销及放弃所有现有诉讼、仲裁程序及所有未来诉讼的权利。

　　简而言之，恒大持有FF在中国的所有资产，包括FF中国、恒大法拉第等相关公司。

　　相关新闻：

　　近三个月的恒大与Faraday Future(以下简称FF)控制权之争，终以双方达成和解、撤销在香港仲裁中心提出所有诉讼而画上句号。

　　2018年12月31日，恒大健康(00708，HK)对外发布公告称，与贾跃亭控制的FF达成了重组协议，终止所有原协议(包括合资公司股东协议及合并协议等)。与此同时，FF也对外发声明称，FF与投资方香港时颖公司签署了新合作协议，终止在香港仲裁中心的所有诉讼。

　　“考虑到双方业务发展，此举是双方作出的双赢互利决定。”对于此次双方达成的重组协议，有接近恒大的相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时称。

　　FF中国已由恒大掌控

　　根据上述公告，全新合作协议对香港时颖所持有的合资公司Smart King股权进行了重新规划，由此前的45%调整为32%优先股权。

　　2018年6月25日，恒大以67.46亿港元收购香港时颖100%股份，间接获得Smart King45%的股权，成为该公司第一大股东，从而入主FF。根据原协议，香港时颖需向FF分期投资20亿美元，占合资公司45%股份，分别为2018年底前支付8亿美元、2019年支付6亿美元和2020年支付6亿美元。

　　截至目前，香港时颖已于2018年完成8亿美元的支付。一位接近恒大的相关人士表示：“根据新的合作协议，香港时颖后续的12亿美元无需再进行支付。正因如此，香港时颖在Smart King中的股份也进行了调整。”

　　根据恒大健康的公告，双方所有原协议(包括Smart King股东协议及合并协议等)立即终止，香港时颖无需再根据原协议向合资公司投入资金。投资重组后，香港时颖将持有Smart King32%的优先股权。

　　不过，对于香港时颖持有的32%优先股权，贾跃亭有权于5年内进行回购。根据公告，原股东方回购权的行使价分别为，第一年内行使价为6亿美元，第二年内行使价为7亿美元，第三年内行使价为8亿美元，第四年内行使价为9.2亿美元，第五年内行使价为10.5亿美元。

　　除拥有Smart King32%的优先股权，香港时颖还持有Smart King全资附属公司Evergrande FF Holding(Hong Kong)Limited(FF香港)100%股份及重组协议项下的权利，作价合共2亿美元。据了解，FF香港持有FF在境内的相关资产。

　　上述接近恒大的相关人士向记者透露，重组协议达成预示着恒大正式全面接管FF在中国的所有业务。

　　造车计划不变

　　在这场长达三个月的“对簿公堂”后，恒大获得了FF在中国的控制权，FF则获得了期盼已久的融资权。

　　根据恒大健康2018年10月7日发布的公告，“10月3日，贾跃亭在香港仲裁中心提出仲裁，要求剥夺恒大作为股东享有的有关融资的同意权，并解除所有协议。”

　　而此次香港时颖同意解除所有现存质押正是FF一直以来的诉求。根据恒大健康2018年12月31日发布的公告，香港时颖同意解除所有现存的质押。一位业内人士此前在接受记者采访时曾表示，FF想要融资，没有资产保全质押权会很难。

　　就在恒大健康发布上述公告的同时，FF方面也表示，根据所签订协议，FF股权结构及相关股东对应的权益做相应调整，FF的资产保全质押权与股权融资权获得释放，可分别用于公司未来的债权融资与股权融资。

　　事实上，在双方还未“对簿公堂”前，恒大已开始接管FF在中国的业务。在2018年8月14日的恒大法拉第未来智能汽车(中国)集团(以下简称恒大FF)的揭牌仪式上，恒大健康副董事长兼恒大法拉第未来董事长彭建军曾宣布，恒大FF将全面负责FF在中国的技术研发及所有生产经营管理。值得注意的是，此次恒大与FF签订重组协议后，双方并没有对此前FF在中国的业务规划进行调整。

　　根据规划，未来10年，恒大FF将在中国华东、华西、华南、华北和华中地区，建设五大研发生产基地;十年后，该公司年产能计划达到500万辆，FF 91、FF 81等多系列多车型产品将面向全球市场，覆盖高端、中端和入门级，打造互联网智能出行生态，全面满足快速增长的不同市场需求。

　　1月2日，接近恒大的相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前，恒大还未对此前的“造车”战略规划进行调整，一切仍将按原计划进行。“2018年4月，FF拿下的广州南沙基地已由恒大全面掌管。”

　　该人士还透露，目前，南沙基地建设工作正有条不紊地进行中。

        (房掌柜整理来自观点地产网、每日经济新闻）