新兴商务区写字楼将成未来需求增长点 仓储物流租金持续上涨

　　仓储物流市场：需求稳健，租金持续上涨

　　二季度物流市场无新项目入市。需求仍旧活跃，但受到可租空间限制，上半年累计净吸纳量为12.1万平方米。第三方物流与工业品制造持续活跃，季内录得多笔超过10,000平方米租赁，主要位于奉贤、临港等区域内。受需求带动，高标仓空置率下降至7.0%。除奉贤仍有将近30%的空置面积以外，上海其它主要物流园区可租赁空间十分有限。

　　租金方面，由于业主方年初已进行年度调整，目前市场租金走势向好，同比上涨4.6%至每月每平方米45.3元。此外，受之前租金上调影响，对租金较为敏感的租户选择搬迁至租金水平较低的区域或上海周边城市。

　　本季主要工业园区平均地价维持在每平方米2,105元。

　　世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|工业部主管缪博文表示：“未来六个月，预计将有超过50万平方米高标仓库入市，空置率将略有上升。但在旺盛需求带动下，租赁行为将更为活跃。未来消费升级将继续推动保税仓库、冷链物流等细分市场的需求。租户对智能仓储需求的日益增长将催化新技术在仓库中的应用，并引领未来仓库硬件设备发展的方向。”

　　　投资市场：多元化投资、较高风险投资战略备受投资者青睐

　　2018 上半年上海投资市场情绪仍偏积极，共录得大宗交易34笔，总成交金额约为434亿元，大幅高于过去五年同期平均水平(288亿元)。值得注意的是风险等级偏高的增值型投资便录得20笔，而高风险等级的机会性投资亦有6笔，投资者的投资策略明显比过去更为激进。

　　上半年大宗交易过半数发生在新兴市场，例如商务园区写字楼项目特别受到投资者青睐，又或者是城市存量空间改造项目。上半年核心区与核心拓展区的交易超八成为可以改造或最具改造潜质的项目，其中包含乙级写字楼及经营不善需改变用途的商办物业。分析主要原因：首先是目前上海各类主流资产的投资报酬率均偏低，其次，基建持续优化带动新兴商务区成熟发展，最后，城市更新/项目改造带来的投资新机遇。

　　世邦魏理仕华东区投资及资本市场主管何树奇表示：“下半年我们预期上海大宗交易市场仍将保持活跃，市中心具改造潜力的资产及新兴市场的优质物业将受投资者的青睐。另外值得注意的是因核心区优质项目交易规模较以往均较高，未来将出现更多投资者联合出资收购的现象。”

　　（文章来源：世邦魏理仕）