易居：三四线去库存周期为近9年最低 需防房价过快上涨

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

　　2、100城成交：小幅反弹但动力不足

　　2018年4月份，100个城市新建商品住宅成交量为4508万平方米，环比增长10.2%，同比减少4.4%。观察历史数据，当前市场交易有小幅反弹，但是反弹的动力显然不够强劲。这也体现了楼市政策管控效应依然明显，市场交易大反弹的态势短期内难以实现。

　　图4 100城新建商品住宅成交面积

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

　　3、供求关系：目前已出现连续5个月的供小于求态势

　　2018年4月份，100个城市新建商品住宅供应量为4182万平方米，而成交量为4508万平方米。4月楼市呈现出供小于求的态势，目前已连续5个月出现了此类态势。应该说，限价环境下部分新推盘项目的价格相对低，认购的性价比较高，这也容易带来部分城市出现“抢房”的现象。

　　图5 100城新建商品住宅月度供求关系

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

　　三、存销比继续走低

　　1、100城存销比：新房库存仅用10个月就可以消化完

　　我们定义：库存去化周期即存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值，其合理区间为12-16个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。

　　2018年4月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.3个月，这也意味着市场仅需10.3个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比3月份10.5个月有所下滑。观察历史数据，目前存销比在低位水平的基础上波动，这和库存规模依然下滑等因素有关。存销比继续走低，也可以解释近期全国70城房价指数反弹的现象。

　　2、结构分类：三线城市去化周期创历史新低

　　2018年4月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为12.8、9.9和10.4个月。相比3月份12.2、10.3和10.6个月的数值，一线城市有所扩大、二线和三四线城市有所下跌。

　　横向对比看，三四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值也是2010年以来的月度最低值，即最近9年中三四线城市的去化周期达到了最低值。这也得益于本轮去库存周期中，三四线城市棚改等政策释放出的强劲购买力。我们以最近比较热门的丹东为例，实际上丹东在2017年就落实了较为积极的去库存政策，库存状况一直在改善，目前已经出现了连续9个月的去库存周期变小的现象。历史上丹东的去库存周期最高可以达到63个月，而目前仅为13个月。

　　3、城市排行：都市圈周边的三四线城市存销比较小

　　经历了本轮去库存政策消化期，可以看出，各个城市的存销比数值差异较大。100个城市中，有20个城市的存销比大于16个月，此类城市去库存压力依然较大;有25个城市的存销比位于12-16个月之间，此类城市的去库存周期相对适中;有55个城市的存销比小于12个月，此类城市的去库存周期相对偏小。

　　具体城市看，环京区域的部分城市即主要为“北三县”的城市，去库存周期明显偏高。真实情况在于，此类城市库存量其实已经很小，但是新房交易非常低，这样容易带来去库存周期偏高的“假象”。而观察其他城市，可以看出，都市圈周边的三四线城市存销比较小，比如说南京都市圈中的扬州、马鞍山和滁州等。

　　四、要警惕三四线城市近期政策收紧的风险