商品住宅退烧的当下 下一个风口就在写字楼市场？

　　2017年仅剩不到40天的时间，你的存款还在银行呼呼大睡?还是犹豫纠结投资在股票、基金、期货、贵金属、P2P中，无从选择?或许你的身边充斥着各种小道消息，你也去询问了理财公司的“专家意见”，被坑者十之八九。

　　写字楼投资价值显现

　　相对于高风险投资，不动产投资是比较稳健，投资客最青睐的是住宅项目。但是，随着楼市限售、限购、限贷、限价等一系列政策的出台，住宅逐渐退烧，商业地产展露强劲的投资价值。尤其是写字楼稳定性高，市场发展受政策影响较小，因商圈的成熟写字楼价值还会不断上升。

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　　根据仲量联行的统计数据，香港高端写字楼租赁成本远超同为国际级城市的纽约和伦敦，每年每平方英尺租金302美元(68.4元/㎡/天)，成为全球最贵市场。过去三年时间，香港中环甲级写字楼租金涨幅达到20%左右，即便如此，每年还是能够获得2.5%-3%的稳定租金报酬，写字楼成为香港商业地产市场中的“香饽饽”。

　　作为全球第二最贵市场的伦敦西区写字楼，租金成本每年每平方英尺197美元(44.7元/㎡/天)，过去三年，写字楼租金水平升幅达到15%左右;而商业气息浓郁的纽约曼哈顿中城区，这个世界上摩天大楼密度最高的地区，租金成本每年每平方英尺租金均价194美元(44元/㎡/天)，过去三年，中城区写字楼租金水平升幅达12%左右。

图片来源于戴德梁行

　　跻身全球十大最贵写字楼行业的上海陆家嘴，写字楼租金每年每平方英尺最近均价127.83美元(29元/㎡/天)，过去三年其甲级写字楼租金水平涨幅达到8%左右;世界500强和跨国公司高度聚集的北京中央商务区，写字楼租金每年每平方英尺均价131.74美元(30元/㎡/天)。

　　无论是几个世纪以来商业重地的伦敦西区，还是世界商业中心之一的纽约中城区，转向国内的金融中心之一的上海陆家嘴、中国资本中心的北京中央商务区，其写字楼的投资价值从每年的租金涨幅就可看出一二。

杭州写字楼市场被低估

　　根据CBRE世邦魏理仕2017年第三季度杭州房地产市场报告，三季度杭州写字楼每月每平方米租金均价135元(3.375元/㎡/天)，不说与世界商业中心的纽约和伦敦存在较大差距，与北京和上海的写字楼租金均价也存在不小的距离。

　　不过，世邦魏理仕杭州董事总经理徐典群表示：“三季度杭州商业地产市场信心持续攀升，在供应充沛的背景下需求正在释放。”

　　三季度杭州写字楼净吸纳量显著增加，内资企业需求旺盛，租金持续上行。即使未来杭州六个月内将有近40万平方米的新增供应，短期内空置率有所回升，在杭州金融服务类企业和科技类企业需求正在释放的当下，随着区域价值和新交付项目品质的提升，写字楼租金将有望呈现持续攀升的趋势。

　　“开发商必定将重点关注新的写字楼空间，但其中大量新空间均被集中投放于全球最主要城市。” 戴德梁行全球首席经济学家Kevin Thorpe表示：“我并不太担心这些新空间的租赁，因为从某种意义上说，这是满足刚需的供应，而且也完全符合租户的要求。我更担心的是，这轮供应对更低级别产品的影响。我推测他们将难以进行竞争。”

图片来源于CBRE世邦魏理仕    

　　此外，杭州三季度主城区非工业用地出让39宗，出让总面积104.0万㎡，成交总金额553.7亿元，土地成交宗数接近去年成交总数，成交总金额环比增加超过一倍，成交总面积环比增加了87.9%，从土地成交数据中即可看出市场对于杭州的投资信心仍在加码。

　　目前，杭州写字楼市场呈现“一体两翼”格局，“一体”指以黄龙、武林、庆春为代表的传统中央商务区，“两翼”指城北的运河商务区以及新兴的钱江新城板块。除此以外，余杭的未来科技城商圈、滨江商圈、萧山的钱江世纪城商圈渐渐进入人们的视野，迎来了自己发展的“小时代”。

　　写字楼租赁格局呈现出重心转移的趋势，一方面，新兴商圈写字楼由大型开发商建设，写字楼较新且品质较好，租金水平也相对低于传统的武林、黄龙商圈，此外，传统商圈目前总体出租率较高，大型租户在传统商圈选址的难度较大，因而选址在供应量大、空置率更高的新兴商圈可能性也相对较大。

　　钱江世纪城写字楼的投资价值

　　根据《2017年上半年杭州写字楼报告》显示，武林商圈写字楼租金均价4元/㎡/天，黄龙商圈写字楼租金均价4.3元/㎡/天，钱江新城商圈写字楼租金均价3.8元/㎡/天，钱江世纪城写字楼租金均价3.1元/㎡/天，钱江世纪城写字楼租金无论是与传统商圈还是新兴钱江新城商圈还存在着一定差距。

　　但是，钱江世纪城随着“后峰会前亚运”的浪潮，带来崭新的“拥江时代”，根据《杭州市城市规划》，钱江世纪城被定位为杭州城市新中心。“一心一城一区”是钱江世纪城的新核心，“一心”指的是杭州城市新中心，“一城”指的就是钱塘江金融城，“一区”指的是国际化新城区。根据省政府钱塘江金融港湾规划，钱塘江金融城重点发展产业金融，服务实体经济，打造非银行总部聚集区、场外市场创新区。

　　联合中心写字楼项目位于钱江世纪城的核心区，通过轨道交通与“两桥三隧”，即可实现与主城区无缝对接，“四横五纵一环”城市路网非常便捷，15分钟即可抵达萧山国际机场，20分钟可达杭州各大火车站，对外交通十分便利。轨道交通规划地铁2、6、7号线贯穿而过，2号线已建成运营，6号线预计2019年建成通车，7号线预计2022年投入使用。

　　联合中心周边居住氛围浓郁，金色江南、时代奥城、龙湖天璞等高端住宅项目，联合中心与住宅项目的商业配套形成互补，未来将提升整个区块的办公以及生活氛围。此外，联合中心周边1公里内有汇德隆广场(建设中)13万方商业，4公里长的沿江公园配备了8万方的商业，以及直线距离1.6公里处有奥体博览中心集会展、会议、商务、休闲、娱乐于一体，联合中心可谓是位于商业核心地带，未来将汇聚成庞大的商业配套服务。

　　联合中心项目总占地面积近2万平方米，由4幢德式风格单体建筑组成，总建筑面积约12万平方米，目前在售C幢、D幢，每户大小为462㎡，C幢层高为4.8米，D幢为3.8米，总户数为78户。

　　联合中心目前在售C幢、D幢，均价21000元/㎡，4.8米层高纯loft，一层两户，每户赠送面积有134至165平方，整层赠送约300㎡，D幢每户赠送面积有37至75平方，整层赠送有145平方，层高都在3.8米。

　　作为浙江首家信息安全产业园区内的联合中心，享受《关于鼓励钱江世纪城产业园发展的若干意见》及《实施细则》中的相关规定，5年内租金基准价为1.5元/㎡/天(含税)，目前已经基本满租，购房者无需担心房源空置问题，5年期满之后，比照钱江世纪城写字楼租金均价3.1元/㎡/天，每年的投资回报率达到5.39%。

联合中心按照国际通行5A智能化写字楼标准进行开发建设，联合中心采用LOW-E幕墙玻璃(双层真空玻璃)，冬天隔冷，夏天隔热，可反射90%以上紫外线和阻隔70%热能，减少写字楼中央空调使用，减少大气污染。量身定制干挂石材“白麻”，花岗岩中唯一一款无辐射的石材，石材的表面采用荔枝面+水洗打磨，增加外墙的质感，减少石材反射造成光污染，低碳节能成为写字楼发展的必然要求。

　　智能化办公是目前写字楼标准的重要组成部分，三菱厂家为联合中心量身定制每一台电梯，荷载1350kg，容纳18人，轿厢内净高不低于2.6米，轿厢门净高2.3米，开门1.1米，经过流量计算，在最繁忙的上下班高峰时，等待时间也不会超过2分钟。电梯内部配置日本“水户工厂”整机进口门机，新西兰进口“梯爱琼斯”光幕，日本“东京制钢”电梯钢丝绳，看不见的细节，品质的追求。三菱电梯带有电梯刷卡控制系统，在周边商业配套日益完善的同时，安全性能上多一重保障。

　　写字楼物业管理包含多重内容，为写字楼内使用者提供优质的公共服务，联合中心委托具有国家二级资质的中广物业进行管理，其优秀案例有浙江商会大厦、凯丽晶座、恒安名座等，相信其能为联合中心提供优质的物业服务。

　　选择写字楼的四个要素：地段、商圈、硬件、服务，联合中心在其中的优势显露无疑，随着杭州写字楼市场的价值逐渐被挖掘，市场需求不断释放，其租金将会持续上涨，联合中心每年能够获得5.39%的稳定租金报酬，租金报酬远高于住宅，长期投资回报比住宅更稳定，在未来5-10年内是很好的投资选择。