业内：政策利好频出 租赁市场将迎来新一轮资金支持

成都楼市新政将告别毛坯房 或打破预售制引发多地效仿

　　在长达两年的调研论证后，10月17日，成都市人民政府办公厅发布《关于进一步加快推进成都市成品住宅发展的实施意见》(以下简称《意见》)，要求到2022年底全成都市只卖成品房。

　　上述《意见》指出，2022年底，全市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例达到100%，全面实现住宅产品结构从清水房为主到成品住宅为主的根本转变。

　　据悉，成品房是指在房屋竣工验收前所有功能空间的固定面铺装或涂饰完成，套内管线及开关插座、厨房和卫生间设备全部安装到位，基本达到入住条件的住宅。

　　据记者表示，这条新政一经实施，意味着成都楼市将告别"毛坯房"时代，同时其实质是打破新建商品房预售制度，这将倒逼开发商改变传统营销模式，降低杠杆率。

　　无独有偶，同策研究院总监张宏伟表示，"成都成品房销售新政"的实质就是打破了中国房地产市场一贯实行的预售制度。众所周知，预售制度从诞生的那一天起，其目的就是为了解决商品房建设的资金不足问题。显然成都此举将对政策环境、房企发展、金融市场等产生深远影响。

　　张宏伟进一步称，目前，成都新盘还是期房占据主力，绝大多数企业、楼盘将面临整改，市场影响力度大。而成品房销售新政的实施将拉长开发商资金回笼的周期，无形中也增加了企业的融资成本，而这一部分利空很可能转嫁到房价上，预计到2022年的几年间，成都房价就会有所反应，未来价格将进一步走高。

　　此外，"去杠杆"将加剧房企"强者恒强"的格局。房企作为资金密集型企业，国内房企自筹资金占总开发投资比重一直保持在30%左右，并且房地产年投资总额也保持小幅增长的趋势。同时，房企又无法灵活根据外部资本市场情况调整收缩自身的规模和现金流量。因此，成都成品房销售新政将进一步实现房产市场"去杠杆"化，降低房地产开发项目的资金周转，减少资金的使用效率，提升开发资金的使用成本，对房企融资能力提出更为严峻的考验，"大鱼吃小鱼"的规模化竞争也将越加白热化。

　　值得关注的是，张宏伟认为，成都此次出台的楼市新政符合长效机制或引起多地效仿。自去年楼市"去杠杆"以来，市场已出现明显变化，房企杠杆率和居民杠杆率开始有不同程度的下降。在加速推进金融去杠杆的大环境下，房地产市场也会继续迎来调整。因此，成都成品房新政很可能不是个案，未来核心一、二线城市都有可能效仿，这很可能是楼市长效调控机制的一部分。(证券日报)

　　20余城出台租赁细则 业内：商品房价格将受到抑制

　　20余城出台租赁细则 商品房价格将受到抑制

　　今年以来，有关部门连续出台政策，要求各地加快住房租赁市场发展。而据最新消息称，国务院法制办、住房和城乡建设部已组成联合调研组，赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议。

　　"《住房租赁管理条例》将成为房地产长效机制建设中的关键环节，有利于构建租购并举的楼市发展格局。"易居研究院智库研究中心总监严跃进昨日在接受媒体记者采访时表示，推进当前租赁市场的立法，更多地是为了温和后续租赁市场的健康发展，尤其是新租赁市场的这个概念。整体来看，新租赁市场应该具备三个条件，即信用租房、租售同权、租金证券化，这都是过去租赁市场中所没有涉及的，所以，住房租赁立法不光要关注原有的权力义务等关系，更需要关注一些新概念和新元素的内容，这样的法制建设才会更加全面。

　　稍早前，住建部房地产市场监管司副司长杨佳燕表示，为加快推进住房租赁的立法，住建部将配合相关部门，积极推动住房租赁管理条例尽快出台，为住房租赁市场的发展营造良好的法治环境。

　　记者梳理发现，自去年年底召开的中央经济工作会议明确提出要加快住房租赁市场立法，加快机构规模化住房租赁企业发展后，今年年初，国务院更是将住房租赁市场立法作为深化改革急需的项目。

　　而今年5月份，作为我国第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规，即《住房租赁和销售管理条例》已正式开始向社会公开征求意见。

　　除此之外，住建部等九部委在7月份印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取广州、深圳、南京、杭州等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。随后，国土部、住建部于8月份联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点，正式开启租房时代。据不完全统计，全国更有超过20个城市出台租赁细则。

　　在业内研究人士看来，与"限购、限贷、限价、限售"等需求端措施相比，大力发展和规范房屋租赁市场，从而增加房屋"供应池"的做法，是符合市场规律的柔性手段。

　　"在前期租赁市场频获政策利好的影响下，观察近期的租赁市场可以看到，在供地、信用租房、租赁监管平台建设、租金证券化、租售同权、人才租房补贴等方面都有了较多的政策体现，这对于全面健康发展租赁市场无疑是利好。"严跃进认为，若后续类似租赁管理条例等政策再次频繁下发，预计会对市场带来两类刺激：一是刺激租赁市场的供求关系，二是引导商品房市场发展，比如说在商品房结构受到深刻影响的背景下，商品房价格也将受到抑制。(证券日报　杜雨萌)