高首付高利率 刚需被误伤购房计划被迫搁置

房价降了，但是买房更难了。

北京、广州、深圳、南京、武汉等这些房价热点城市房贷利率集体上调，首套房贷利率普遍上浮10%以上，已变成蝴蝶效应刺激着刚需和改善型购房者的敏感神经。

两年的时间里，在北京工作多年的张磊一直在纠结是否换房，先是眼看着房价一天天上涨，房价稍有下降后又眼看着首付比例和房贷利率一天天提高。“换房算二套，北京市区大多数房子又属于非普通住宅，首付比例至少要80%，而不少银行二套房贷款利率在基准利率基础上上浮20%，这样算起来即便卖掉婚房，也很难换到价格昂贵的学区房。”

“利率上涨得太快，好不容易凑齐了首付，却付不起房贷。”武汉一位购房者也道出了买房的心酸。

据武汉一位国有商业大行人士表示，目前武汉首套房利率是基准利率上浮20%，二手房上浮了25%，内部最新文件表明二手房要上浮30%。这意味着，一笔100万元30年期的房贷，要多还33万元的利息，每月多还近千元。

预计未来更多银行的支行、分行会对房贷利率进行上浮。”交通银行高级研究员陈冀认为，今年对房地产的信贷投放肯定会收缩。无论是对房企的开发贷还是居民个人的贷款，都相应会有所减少。银行在楼市去杠杆的同时，将加大对实体经济的支持力度。

一位商业银行高管对中国房地产报记者表示，现在银行贷款收紧的主要原因还是房地产调控和金融监管要求“降杠杆、去通道、防风险”政策引发。一方面要求金融机构降杠杆，导致银行可贷资金减少；另一方面则是要求居民家庭降杠杆，增加首付比例、提高房贷利率、限购限售，都是为了降低居民家庭的杠杆比例。

“钱荒”逼压房贷市场

买房贷款难与金融机构去杠杆下的房贷市场“钱荒”有关。而“钱荒”则源于货币政策的逐步收紧，货币资金池的资金投放减少了。

此前M2放水太多，资产泡沫太大，受美国加息缩表，国内金融业势必跟着去杠杆，防止泡沫刺破的风险。”银行专家吴 昕栋对中国房地产报记者表示。

吴 昕栋分析称，银监会从去年开始打出一套组合拳整治金融乱象，打击同业业务、理财业务、表外业务，修订委贷管理办法、制定商业银行大额风险暴露管理办法，央行MPA考核把同业存单纳入、五部委联合下发《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（征求意见稿）》等行为，实际上增加了银行风险资金、限制了中小银行的同业融资，导致银行资金紧张。

对于金融机构去杠杆，恒大经济研究院院长任泽平近日在一份报告中认为，今年包括信托、委托贷款以及资管计划、基金子公司产品等通道业务，将面临大幅下滑；而表外理财、同业存单等影子银行资金来源，也面临收缩。

央行数据显示，2017年末，广义货币供应量M2余额为167.7万亿元，同比增长8.2%，增速比上年末低3.1个百分点。

央行发布报告解释称，M2增速下降主要反映了去杠杆和金融监管逐步加强背景下，银行资金运用更加规范，金融部门内部资金循环和嵌套减少，资金更多流向实体经济，而缩短资金链条也有助于降低资金成本。相对慢一点的货币增速仍可以支持经济实现平稳较快增长。

误伤刚需难免  全款买房现象不少

房贷利率**减少只是表象，其背后根源是房地产信贷支持力度的逐渐减弱。政府层面对于居民去杠杆的决心坚定。

“个人房贷从量的额度控制到放款进度流程的拉长，都是受监管的要求。”交通银行总行高级研究员夏丹对中国房地产报记者表示，严控的政策难免会对刚需购房人群有误伤，特别是对于置换型改善型需求，有首付七到八成的限制。但是不加以控制又不行，现在很多楼盘出现了全款买房的现象，需求依然很旺盛。

4月11日，央行行长易纲在亚洲博鳌论坛上表示，我们确实有高杠杆率、高债务率问题，这种高杠杆率是我们进行审慎货币政策的背景。我们首先会使债务率稳定下来，第二步是让债务结构，比如政府债、公司债、居民债，中央债务、地方债务的结构进行优化。

居民债，即居民的高杠杆，再次被央行行长点名。

据苏宁金融研究院今年1月的一份报告，1996年中国居民的杠杆率只有3%，2008年约18%。不过从2008年后，居民杠杆率的增长却相当迅速。至2017年二季度，居民杠杆率已经高达47.4%，较2008年激增了约30个百分点。这与发达经济体60%以上的居民杠杆率水平，已经相差无几。

银行居民部门存款正出现大量减少的现象。据央行统计，2017年，住户存款和非金融企业存款增量中活期存款占比为45.2%，比上年低11.2个百分点，住户存款、非金融企业存款分别同比少增5649亿元、3.2万亿元。这其中，“宝宝类”互联网金融理财对银行存款分流的影响仍在持续，同时，大量储蓄资金流入楼市股市也是不争的事实。

在3月24日的中国发展高层论坛2018经济峰会上，中国工商银行董事长易会满指出，居民储蓄增速2010年约16%，而2017年已经下降至7.7%，增速降至历史最低值。应该高度重视居民储蓄率问题，以防止因居民储蓄率过快下降，而引发可能的经济、金融风险及连锁效应。

而“房贷难”压力下，部分难以承受高首付比例、高房贷利率的购房人群，已无奈将购房计划搁置了。

其实，对于银行而言，“住房贷款实属优质零售业务，但受国家调控，增加首付比例、提高房贷利率，包括限购限售，都是为了降低居民家庭的杠杆比例。相比额度紧张，主要还是源于政策管控。”前述银行高管表示。

4月9日，国家金融与发展实验室理事长李扬呼吁，法定存款准备金率应当大幅下调，“目前如此之高的存准率，是在应对当年外汇储备年增4000亿元到5000亿元情况的过程中积累而来，现在这一情况已经变化了。高存准率冻结了很多流动性，调整存准率即可解冻这些流动性。当年有说法将存准率冻结的流动性称作‘周小川之池’，我就说，当日‘周小川之池’可以用来灌溉今日流动性之不足。”

李扬透露说，事实上货币政策当局也在考虑对存准率作出调整。

（来源：中房网）