地铁远 学区存疑 封顶35243元/㎡ 上塘单元有何本事？

　　九月轰轰烈烈的推地潮迎来最后一波，8月20日，杭州市国土局挂牌出让八宗地块，其中三宗涉宅地和五宗商地，将于9月20日下午出让。　　

　　其中杭政储出[2017]67号上塘单元FG04-R21-02地块东至浙江信联钢铁有限公司，南至规划皋亭坝路，西至科园路，北至隽家塘路，出让面积36456㎡，建筑面积91140㎡，容积率2.5，起拍总价188942万元，起始楼面价20731元/㎡，如果溢价率达到70%，报价即封顶，封顶价35243元/㎡。下图红色区域即为本次出让的上塘单元地块。　　

　　房掌柜到达时发现地块内杂草丛生，且旁边小路已经作为了过往车辆的停车点。房企拿地后需要规整的地方不少。　　

　　自驾便利 地铁出行值得期待

　　道路：地块临近湖州街、沈半路、西文街。距离留石高速入口600米左右，沿科园路达到留石高速路入口，距离上塘高架路入口2.5公里，可抵达武林广场、钱江新城，自驾出行非常便利。

　　公交：地块周边有皋亭坝、隽家塘、王婆庄、善贤坝等公交站，但跟地块都有400米以上的距离。可乘坐36路、63路、95路、129路、209路、277路、307路、321路、371路、1102路、B7路等等，交通线路较多，且四通八达，公交出行还算便利。　　

　　地铁：地块周边目前没有已开通的地铁。但周边规划中的地铁站较多，距离规划中的地铁五号线沈半路站步行距离1.5公里左右，距离规划中的地铁四号线长滨廊路地铁站步行距离1.2公里左右。虽然周边规划中的地铁线路多，但距离不算太近，日后地铁出行也不算特别方便。

　　其他：地块距离水上巴士皋亭坝站900米左右，步行15分钟可达到，可乘坐水上巴士出行。

　　学区存疑 商业配套齐全

　　教育：地块周边教育氛围浓厚，斜对面即为文澜小学，周边还有蔡家桥幼儿园、万家星城幼儿园、明德小学、源清中学等等，除此之外，地块西侧即为浙江大学城市学院、浙江树人大学两所大学。　　

　　虽然地块距离文澜小学非常近，但目前地块学区仍存在很大问题。根据今年的文澜小学学区范围，仅中国铁建国际城被纳入了文澜小学学区内，地块旁的阳光城文澜府也不在学区范围内。因此最终地块学区划分是否归属于文澜小学仍存在很大疑问。

　　医疗：地块距离杭州市第二人民医院(即杭州师范大学附属医院)步行距离2.6公里左右，骑行20分钟左右。地块距离下城区中西医结合医院步行距离也是2.6公里左右。

　　商业：地块直线距离1.3公里处即为西联广场，西联广场内有一大型物美超市。除此之外，地块距离中大银泰城1.3公里，距离新天地G193广场1.6公里，据悉新天地G193广场将于今年年底试营业。　

　　同时地块距离建华商业中心步行距离2公里左右。

　　总的来说，地块周边商业配套较为齐全，距离大型商业中心都不算太远。

　　生活：地块东侧有一条小河，有绿植覆盖和散步小路，算是有一点自然景观。除此之外，地块距离城北体育公园步行1.3公里。　　

　　区域内去化率较好 待推房源较多

　　地块所处的上塘单元正在重新规划中，据悉，上塘单元控制性详细规划修编今年六月份招标，将要对上塘单元层面进行整体规划梳理及维护。

　　目前除了地块临近的阳光城文澜府是尾盘，后续无房源销售外，其他的楼盘接下来都有加推计划。中国铁建国际城住宅房源基本售完，预计年底或加推平层酒店式公寓。而大家绿城金麟府7月底推出两百多套房源，未满一个月已售罄，接下来要推出的金麟王产品预计9月加推。远洋招商上塘宸章的低密度洋房即将首开。而招商远洋春秋华庭目前已领出4、7、8#预售证，应该会在近期开盘。　

　　可见，目前区域内去化情况非常不错，虽然仅招商远洋春秋华庭一个新盘，但后续还有三个楼盘有加推计划，且酒店式公寓、高层、洋房等种类都有，地块后续开发住宅项目将面临一定压力。

　　此前上塘单元已经20个月没有出让过宅地，单元内没有待建项目。从大板块看，上塘单元地块所处的新天地板块后续还有一宗大关单元GS0502-09地块出让，目前出让时间仍不确定。除此之外，板块内后续暂时没有别的土地出让信息。

　　时隔一年半 上塘单元地价顺应市场突破三万五

　　此次是上塘单元经历了20个月的空窗期，再次出让宅地，所以，单元内目前没有可供参考的项目。但地块靠近三塘单元，三塘单元今年出让过的两宗地块都距离上塘单元地块不远，今年6月中冶三塘项目成交楼面还在29809元/㎡左右，到9月九龙仓三塘项目的成交楼面价就达到了36453元/㎡，这之中除了有地块本身品质的因素外，也可见房企对这一区域地块的信心。而此次出让的上塘单元起始楼面价20731元/㎡，如果溢价率达到70%的上限价格，即封顶楼面价为35243元/平方米，跟临近的两个项目对比，也处于一个比较合理的定价。　　

　　对于这个定价，双赢机构总经理章惠芳老师提出了自己的看法：“它首先是在主城区的核心区域，其次通过金麟府、文澜府这几个相对品质比较不错的楼盘把这个区域的板块定位也提升了，再加上旁边这个浙大城市学院、树人大学这个学院氛围，我认为定价是很合理的。”

　　但地块周边在售住宅的平均价格在40000元/㎡左右。例如地块西侧的阳光城文澜府2016年7月首开，本月还有尾盘在售，在售均价已经达到42000元/㎡。而上塘单元宅地封顶楼面价为35243元/㎡，根据业内流传的保本房价公式(保本房价=(实际地价*1.04+3500)/88%)计算，上塘单元宅地的保本房价在45628元/㎡左右。上塘单元房价有可能就此向着5w靠拢，而上塘单元的市场能否消化这个房价呢?

　　对此，章惠芳老师持乐观态度：“其实现在很多地都是面粉贵过面包，我认为在这个地段，如果不限购价格肯定四万不止。你看那个阳光城文澜府其实已经卖的差不多了，所以说明客户基数还是有的。我认为(地块成交)价格到70%也差不多了，那么这块地就是看后续自持到多少比例，现在上塘单元也到一定的点了，自持比例还得看开发商对板块后续的认可度或者说期望值。”

　　还有一点值得关注的是，地块位于上塘桥东智慧城的范围之内。

　　今年7月20日，上塘街道举行招商发布会，成为“上塘桥东智慧城”概念的首次亮相。桥东智慧城处于上塘高架发展中轴线上，其智慧的核心是对智慧产业空间的打造，主要包含了“一镇，一园，一街，一网谷”。　　

　　其中，一镇指的是上塘电商小镇，曾成功入选杭州市级特色小镇创建名单和浙江省级特色小镇培育名单，拥有建华文创园、198文创园、信联文创园等5个文创园区，入驻企业超过500家。一园指的是运河(国际)跨境电商园，总建筑面积3.3万平方米，是拱墅首个跨境电商产业园项目，也是运河南端最大的跨境电商产业园，就位于此次出让的上塘单元地块西侧。一街指的是汽车特色文化街，是杭州唯一一条国字号的汽车特色街区。一网谷值得是智慧网谷小镇，目前浙大校友产业园、新浪、奇虎360等已先后签约入驻。　　

　　而此次出让的上塘单元地块就处于桥东智慧城之中，未来产业将给项目带来丰富的客户资源。章惠芳就指出，“桥东智慧城有很多小镇，这个板块对北的发展也好，包括整个桥东发展的潜力，还有产业的导入，我觉得都是对地块的后续支撑。”

　　或许，上塘单元宅地地价比肩楼价，房价将破4w，也只是顺应市场发展潮流。

　　章惠芳老师对最终土拍现场也做了个预言：“有周边环境这个基础因素，再加上后面的规划带来的发展的潜力，会使得这块地的竞争比较激烈。”

　　上塘单元将给我们带来怎样的奇迹?让我们期待9月20日的主城区土地出让，房掌柜将给您带来现场直播，敬请期待。