运河新城时隔三年再推宅地 零库存板块再起“风云”

运河新城板块作为主城区人居的下一个“接棒者”——城北城市副中心，自2013年12月出让首宗宅地，也就是现在的大家运河之星之后，三年时间过去，再无宅地出售，目前运河新城板块已经成为“零库存”板块。

　　但是，8月杭州市国土局接连发布运河新城A-R21-12地块和运河新城A-R21-14地块出让公告，预计分别在9月4日和9月13日出让。

　　杭政储出[2017]50号拱墅区运河新城A-R21-12地块，至规划支路二，南至新开河，西至顾扬路，北至郁世门路。 规划宅地，出让面积为34499㎡，容积率2.5，建筑面积86247.5㎡，起始总价96063万元，起始楼面价11138元/㎡。

　　杭政储出[2017]57号拱墅区运河新城A-R21-14地块，东至规划支路二，南至蒋家桥路，西至顾扬路，北至新开河。 规划宅地，出让面积为24684㎡，容积率2.5，建筑面积61710㎡，起始总价68462万元，起始楼面价11094元/㎡。

　　因此，如上图所示，杭政储出[2017]50号地块紧邻杭政储出[2017]57号地块，房掌柜到达所在区域时，地块周边有围墙圈起，且其内杂草丛生。

　　杭政储出[2017]50号拱墅区运河新城A-R21-12地块

　　杭政储出[2017]57号拱墅区运河新城A-R21-14地块

自驾出行便利，周边公交线路多

　　自驾：地块周边有上塘高架、杭州绕城高速、秋石高架、留石快速路，主干道康桥路、拱康路、丽水路、蒋家桥路等，自驾出行相对便利。但是，紧邻地块蒋家桥路、拱康路交汇处正处于封闭修路状态，自驾需绕路而行。

　　公交：距离50号地块和57号地块周边最近的公交站点为康桥街道站，有131路、220路、342路、347路、397路、1107路公交，公交线路较多，有通往汽车北站、崇贤公交中心站，可作为来往杭州的中转公交，也有通往武林小广场的市中心车次。

　　房掌柜搭乘131路公交时发现车内乘客众多，询问了一位正在等车的老人关于公交车次频率以及乘客人数情况：“公交车基本上半个钟头一趟吧，偶尔还是有座位的。”

　　地铁：在地铁方面目前暂无地铁通往运河新城板块，但是，根据浙江省发展改革委最新公布的杭州市城市轨道交通第三期建设规划(2017-2022)示意图显示，地铁4号线东西横穿运河新城，距离最近的为拱康路站(二期工程规划中)。

教育、景观资源丰富，商业、医疗资源有所欠缺

　　教育：杭政储出[2017]50号地块和57号地块周边学校众多，位于拱墅区的学校在周边1公里之内有红缨幼儿园新城校区、新城实验小学、杭州第十四中学康桥校区，在周边2公里内有康桥智多星幼儿园、杭州市文渊小学、康桥中学，位于余杭区在周边1公里之内有杨家滨幼儿园，周边2公里之内有崇贤第一小学、良山学校崇贤校区，50号地块和57号地块根据2017所划分校区均属于新城实验小学学区范畴。

　　景观：在景观资源方面，50号地块和57号地块周边1公里内有康乐园、1.5公里范围内有独城生态公园、4公里左右有半山国家森林公园，绿色资源丰富。另外，康桥新开河、九曲港河等河道正在整治中，改善新城范围水系。以及随着4公里内的杭州钢铁集团公司预计2017年年底搬迁完毕这一利好信息，周围的环境将会得到进一步的改善。

　　医疗：50号地块和57号地块周边仅有1公里开外有1家康桥街道社区卫生服务中心，除此之外，最近的医院是大约2.5公里外的民安医院，以及5公里外的杭钢医院和浙江省肿瘤医院，因此，在医疗资源方面，该区域还是较为缺乏的。

商业：在商业配套上面，周边有中国邮政储蓄银行、佳莱酒店、沙县小吃等，但是，目前周边1公里之内没有大型商场，对于满足日常生活所需还是有一定欠缺。

周边无在售项目，时隔三年再推宅地

　　运河新城板块是杭州新近崛起的刚需住宅板块，自2013年12月出让首块宅地，即现在的大家运河之星，彼时地块成交总价74700万元，成交楼面价5593元/㎡。目前大家运河之星已经售罄，板块内已经没有在售项目，运河新城板块处于“无房可售”的现状。

　　根据2017年第一期读地手册和杭州国土局发布的出让公告可知，9月4日出让的运河新城A-R21-12地块和9月13日出让的运河新城A-R21-14地块，是2017年运河新城单元仅有的两块出让的宅地。

　　运河新城A-R21-12地块起始楼面价11138元/㎡，若是溢价率达到70%，封顶楼面价达到18935元/㎡。运河新城A-R21-14地块起始楼面价11094元/㎡。若是溢价率达到70%，封顶楼面价则为18840元/㎡。

　　虽然，运河新城板块内无在售楼盘，但是，对比紧邻的崇贤新城板块的在售项目，除祥生群贤府是排屋，其余项目旭辉运河悦章均价16211元/㎡，杭钢紫元旭润和府均价10925元/㎡，佳源名城均价14174元/㎡，赞成杭家均价16338元/㎡，其平均在售均价为14412元/㎡。

　　另外，在2017年8月10日出让的崇贤新城向阳板块B-2板块和崇贤新城C-7板块起始楼面价均为8666元/㎡，分别被郑州绿都和路劲竞得，成交楼面价均为12999元/㎡，溢价率均为50%，需现房销售。

　　50号地块的楼面起始价即为11138元/㎡，封顶18935元/㎡，57号地块的楼面起始价为11094元/㎡，封顶18840元/㎡。相较于崇贤新城目前平均在售均价14412元/㎡，以及最新出让地块的成交价12999元/㎡，50号地块和57号地块的起始楼面价就基本持平紧邻的崇贤新城的在售均价和最新出让地块成交楼面价，对于部分房企会产生较大压力。

　　虽然相较于余杭区崇贤新城在售楼盘均价，该地块楼面价偏高，但是，该地块所在的拱墅区可谓是“寸土寸金”，尤其是拱墅区待开发的土地渐少，越接近市中心楼盘价格越高，作为“城北城市副中心”规划的拱墅区运河新城板块楼面价也在正常范围内。

　　对此，双赢机构总经理章惠芳女士说道：“对比周边德信海德公园2万+的均价，50号地块和57号地块若是溢价率达到50%的可能性还是有的。但是，楼面价达到封顶18935元/㎡，更多的还是开发商对杭州楼市未来的预期看好，以及自身企业的战略考虑。”

　　在《杭州市城市总体规划(2001-2020)》(2014年修订)中，运河新城横跨拱墅、余杭两区，预计规划打造成集生活居住、商务办公、商贸物流、旅游休闲、文化创意、总部经济于一体的“城北城市副中心”。

　　在周边配套方面，教育配套上，规划“1223”共8所学校，期望打造成小学-初中-高中的完整教育链;商业配套规划打造杭州第二座万象城;医疗配套上将建设三甲医院——康华医院。

　　最重要的是，面对运河新城大量土地待开发的现状和未来的发展，产业配套上，拱墅区“十三五”规划明确打造运河湾休闲产业区、康桥健康产业园、康桥新能源产业园等等，将会吸引众多高层次人才入住，产业人才的聚集对于房地产业意味着“源头活水”。

　　对此，章惠芳解释道：“随着市中心面临开发殆尽，无地可拿的现状，以及近年郊区土拍的火热，表明着杭州板块重组的未来。运河新城的大量待开发土地，未来就是热土，再加上地铁等等周边配套的完善，运河新城将会处于越来越重要的战略位置。”

　　届时，运河新城50号和57号地块究竟会拍出怎样的价格呢?房掌柜将会进行现场直播，请大家敬请期待。